原標(biāo)題：今年超百城發(fā)布150余次樓市政策 調(diào)控效果如何?

2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來嚴(yán)厲調(diào)控,。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前,，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策,，熱點城市不斷限購、限貸,、限價,、限售、限商,。

“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前，熱點城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢;三四線去庫存效果明顯,，有些城市轉(zhuǎn)而開始控房價,。與此同時，多地發(fā)文強調(diào)租購并舉,，擴大租賃市場,，租賃用地已陸續(xù)入市。

控房價：熱點城市集體降溫,，有的三四線城市加入限價行列

今年,，一二線熱點城市房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控、保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展成為主基調(diào),，北京,、南京、鄭州等地還提出房價環(huán)比不增長的目標(biāo),。從3月份開始到11月底,，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。

密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開始,，上海和北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌;8月份,，15個熱點城市房價環(huán)比全面止?jié)q,，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現(xiàn)房價集體停漲;9月份，上海房價出現(xiàn)同比下跌;至10月份,，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前,，重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，10個熱點城市房價同比齊跌的現(xiàn)象，為2016年來首次出現(xiàn),。在樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下,，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮,。

房地產(chǎn)市場降溫影響了土地市場。中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報告顯示,，11月份,，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測的全國300個城市共推出土地2696宗,，環(huán)比減少11%;土地出讓金總額為3715億元,，環(huán)比減少7%;從價格層面來看，11月份全國300個城市土地平均溢價率為20%,，較上月下降4個百分點,。

“在‘房住不炒’的政策指引下,，未來住房屬性將去投資化,，更加注重居住屬性。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，新一輪調(diào)控一年多來,，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢,，70城房價同比增幅上漲空間已經(jīng)不大,，未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢。

而一些三四線城市,，在去庫存取得積極效果的同時,，也從庫存積壓變成了房價快速上漲。為此,，今年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)補短板,，調(diào)控政策開始向三四線城市深入：山東東營、聊城,、廣西柳州等城市加入限售行列,，揚州則針對二手房提升限售年限;一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。

去庫存：三四線城市出現(xiàn)分化,，存量規(guī)模下降與銷售困難并存

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，2017年房地產(chǎn)去庫存的關(guān)注點，主要集中于三四線城市,。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，10月末，商品房待售面積60258萬平方米,，比9月末減少882萬平方米,。其中，住宅待售面積減少772萬平方米,。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年10月底,，受監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%,，同比減少10.1%,，已經(jīng)連續(xù)27個月同比下跌。記者注意到,，80個城市中三四線城市占一多半,。對比歷史數(shù)據(jù)，庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平,，即庫存規(guī)?；芈涞搅?年前。

不過,，“三四線城市的住房存量情況大不相同：有產(chǎn)業(yè)依托和靠近熱點城市的地方,，對人口有一定吸引力，市場需求旺盛;而還有不少城市則因過去盲目開發(fā),，造成不少樓盤銷售困難,。”新城控股高級副總裁歐陽捷說。

此外,，“在熱點城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控后,，大量的投資需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫存,，另一方面是限房價,，部分三四線城市進(jìn)入了雙軌調(diào)控并行的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)說,。

租購并舉：超50城發(fā)布租賃新政策,，多地租賃用地已入市

今年，多地把加快建立租購并舉的住房制度作為完善長效機制的發(fā)力點,。目前,，我國租賃人口預(yù)計為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，截至目前，全國發(fā)布租賃新政策的城市已超50個,。

——多途徑增加租賃用地,。近段時間來，上海,、廣州,、深圳、杭州,、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式,，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價率”拍得,。同策研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底,，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗,。

——鼓勵租賃企業(yè)向規(guī)模化,、專業(yè)化發(fā)展,。杭州提出，選擇15家左右具有一定規(guī)模,、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點,。成都、沈陽提出,，力爭到2020年,，培育和發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家;合肥,、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強,。

——推動租賃市場發(fā)展的金融要素正在形成,。近日，首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲上海證券交易所審議通過,。中信銀行,、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持,，包括對企業(yè)端的金融支持和個人端的消費信貸支持,。

業(yè)內(nèi)人士表示，國家發(fā)展租賃市場力度空前,，后續(xù)還需加快住房租賃法律制度體系建設(shè),。