2015年樓市持續(xù)向好,，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”也讓人充滿了期待,，但從9月份來看，市場有些成色不足,，且各區(qū)域各項目之間冷熱程度不均。

推盤量減少，去化率降低

成交是反映市場好壞的最直接數(shù)據(jù),，根據(jù)青島銳理提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月27號全市商品住宅共成交10610套,，成交面積環(huán)比減少2.5%,。

“九,、十月份是樓市成交的黃金季節(jié)，一般來說要高于之前的市場成交,。但從9月份目前的成交量來看,，盡管還沒有截止到最后一天，但是估計總量不會超過8月份,，由此可見今年的樓市“金九”成色有些不足,。”鵬翔地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人告訴記者，不過,，雖然成色有些不足,，但是同比去年9月份7906套的成交，市場還是上漲了不少,。

除了成交總量環(huán)比有些下降外,，9月份開盤量也有所降低，原本預(yù)計9月份將有30多個開盤項目,，而最終只有三分之二的項目真正實現(xiàn)了銷售,。“開發(fā)商開盤與否一般都是要根據(jù)蓄客情況來決定，蓄客情況好,，就會提前開盤或者按時開盤;蓄客情況不理想,，就會推遲開盤時間。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者,。

同8月份相比,，不僅開盤量有所減少，新開盤的去化率也有所降低,。根據(jù)鵬翔數(shù)據(jù)顯示,，8月份，新開樓盤平均去化率約為63.4%,，最高的項目如海爾學(xué)府,，去化率高達97%，而九月份新開樓盤平均去化率為45%,，最高項目為海爾信息谷,，去化率為90%。

對于九月份成交以及開盤量有所下降的原因,，業(yè)內(nèi)人士認為,，今年6、7,、8月淡季不淡,，很多客戶已經(jīng)不再等“金九銀十”，而是提前實現(xiàn)了買房計劃,。不僅如此,，房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天,，開發(fā)商和客戶都越來越理性，傳統(tǒng)的樓市淡旺季接線已經(jīng)不再像之前那么分明,，開發(fā)商會根據(jù)項目的蓄客情況選擇開盤時間,，而不是要等到傳統(tǒng)的旺季才銷售。

冷熱不均已成樓市常態(tài)

沒有不好的市場,，只有不好賣的項目,，這是在房地產(chǎn)市場流傳的一句俗語。的確,，無論在任何市場情況下,，總會有一些項目受歡迎，也會有一些項目被冷落,。2015年也同樣如此,，市場冷熱不均已經(jīng)成為當前樓市常態(tài)。

以目前關(guān)注度最高的李滄區(qū)域為例,，在整個大區(qū)域成為島城樓市熱點的前提下,，同樣有的項目受追捧，有的項目門庭冷落,。

從9月份來看,，萬科生態(tài)城二期算得上該區(qū)域最受關(guān)注的項目,。9月20日,，該項目推出861套房源，當天銷售560套,，去化率達到65%,，這已經(jīng)是本月開盤項目去化率比較高的項目。根據(jù)鵬翔提供的數(shù)據(jù),，萬科此次推出的生態(tài)城二期項目,，小高層均價為10050元/平方米左右，高層均價為9700元/平方米,，均包含1500元/平方米的精裝價格,。而同一區(qū)域，9月12日開盤的某項目,，推出不到200套,，當日僅成交20多套;不僅如此，某同樣物業(yè)形態(tài)的項目,，自6月份開盤以來銷售一直不慍不火,，截止到目前，一共成交了417套,。

在西海岸區(qū)域,，某項目9月26日首次開盤,，推出158套房源，當日僅成交40套,，同區(qū)域的海爾信息谷,，9月19日開盤，推出164套房源,，當日去化147套,，成為本月去化率最高的項目。

市場的冷熱不均不僅僅表現(xiàn)在開盤成交上,，還表現(xiàn)為購房者對項目的關(guān)注程度,。目前，市場上最受關(guān)注的項目無疑是金地悅峰,。9月 19日,，金地悅峰售樓處開放，開放當天,，客戶到訪超過3000組,，火爆場面一度使周邊主干道癱瘓。而9月份,，也同樣有幾個項目樣板間開放,，但到訪客戶卻遠遠少于金地悅峰。

“作為金地在青島的首個項目,，金地悅峰之所以如此受關(guān)注,，除了地段位置比較優(yōu)越外，該區(qū)域無相同競品也是其關(guān)鍵因素,。”業(yè)內(nèi)人士如此評價這一項目備受關(guān)注的原因,。

市場的冷熱不均首先體現(xiàn)在不同的區(qū)域市場。眾所周知,，隨著樓市競爭日趨激烈,，區(qū)域市場之間的分化也越來越明顯。毋庸置疑,，當前樓市是剛需和改善的天下,，也因此，如李滄區(qū)域的剛需項目和主城區(qū)一些低端不錯的改善類產(chǎn)品區(qū)域市場不錯,。而在這其中,，市場冷熱程度同樣不一。以剛需為例,，作為剛需的天下,，李滄近年來一直是樓市成交的熱點區(qū)域，而歡樂濱海城等區(qū)域則關(guān)注程度較低。