15年前，老李在即墨梁家疃村承包了十幾畝地,，搞起了農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖,，他在地里蓋起房舍，打算承包30年,，準(zhǔn)備好好干點(diǎn)事,。不料房子蓋好后僅6年，就被鎮(zhèn)里因工程項(xiàng)目拆除了,。鎮(zhèn)里要賠償他,，但結(jié)果令他大吃一驚。他怎么也想不通：為什么我找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)的值119萬(wàn)元 ,，鎮(zhèn)里找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)的只值21萬(wàn)元?同一處房子 ,，為何兩家都有合法資質(zhì)的評(píng)估公司估值相差近5倍?房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)有怎樣內(nèi)幕，近期記者進(jìn)行了探訪,。

房被錯(cuò)拆請(qǐng)求賠償

同一處房子,，兩個(gè)獨(dú)立的第三方評(píng)估公司估值相差100萬(wàn)。

這是市民李先生糾結(jié)了多年的心事,。因?yàn)樽约页邪奶锏仞B(yǎng)殖場(chǎng)房子被拆,，李先生把鎮(zhèn)政府告上法院。法院判決拆除違法,，應(yīng)予賠償,。但同一個(gè)房子，不同的評(píng)估公司最后得出的估價(jià)相差懸殊,，問(wèn)題又一次被擱置,。

無(wú)獨(dú)有偶，青島頤衡律師事務(wù)所的叢偉律師最近也剛剛接手過(guò)一個(gè)房產(chǎn)評(píng)估的案子：同一個(gè)標(biāo)的物,，“兩個(gè)公司最后估價(jià)相差一個(gè)多億”,，此類(lèi)的事情并非個(gè)例,。律師叢偉介紹“同一套房子有不同的評(píng)估價(jià)格，貸款是一個(gè)評(píng)估價(jià)格,、打官司評(píng)估是一個(gè)價(jià)格,、拆遷又是一個(gè)價(jià)格。”而最主要的原因在于“評(píng)估方法很多,，評(píng)估依據(jù)也不同,，各個(gè)評(píng)估公司都有自己的評(píng)估慣性,。”

回到李先生的事情上,，2000年7月19日，李先生在即墨梁家疃村承包了十幾畝地,，和梁家疃村民委員會(huì)簽訂土地承包合同,，承包期30年，合同簽訂后,，李先生在田里搞起來(lái)農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖,，就在當(dāng)年在其承包的土地內(nèi)建設(shè)了臨時(shí)用房。隨后幾年中,，一條公速公路修建工程穿過(guò)姜家疃村,。在2006年6月份，即墨省級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)(原華山鎮(zhèn)政府)稱(chēng)這處房屋并未到規(guī)劃部門(mén)辦理相應(yīng)審批手續(xù),，隨即在2006年9月20日拆除了李先生的田地里的建筑物及地上附著物等,，同期對(duì)李先生開(kāi)出了處罰決定。

但李先生很快將原華山鎮(zhèn)政府告上法庭,，對(duì)其作出的建設(shè)行政處罰決定書(shū)不服,，經(jīng)青島市市南區(qū)人民法院和青島市中級(jí)人民法院一、二審判決 ,，李先生勝訴,。青島中級(jí)人民法院以鎮(zhèn)政府的具體行政行為違反法定程序?yàn)橛沙蜂N(xiāo)了其作出的具體行政行為。

雙方很快達(dá)成一致,，要對(duì)李先生進(jìn)行賠償,，但房子和土地到底值多少錢(qián)，雙方各自委托了第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu),。

評(píng)估價(jià)格差100萬(wàn)

“房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方,，是受政府房產(chǎn)建設(shè)主管部門(mén)監(jiān)管的，必須有資質(zhì)才能開(kāi)展工作,。”頤衡律師事務(wù)所律師叢偉介紹,。“一般來(lái)說(shuō)，這種機(jī)構(gòu)做出的房屋估價(jià)會(huì)被法院采納,。”

但是這兩個(gè)有資質(zhì)的,、獨(dú)立的,、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)卻給出相差巨大的評(píng)估價(jià)格。李先生怎么也不能理解一個(gè)事實(shí)：自己委托公司評(píng)估價(jià)為119萬(wàn)余元,，對(duì)方竟然說(shuō)只值21萬(wàn),。

原華山鎮(zhèn)政府是賠款方，他們委托了青島元盛房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司,。2006年6月21日,，青島元盛房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具評(píng)估報(bào)告，認(rèn)定李先生養(yǎng)殖場(chǎng)價(jià)值21萬(wàn)余元,。

而李先生委托的青島青房評(píng)估事務(wù)所有限公司,，2006年7月，評(píng)估公司作出評(píng)估報(bào)告,，認(rèn)定拆遷補(bǔ)償費(fèi)為119萬(wàn)元,。其中包括土地承包權(quán)補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償 ,、經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償,、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等四項(xiàng)。

雙方各自委托的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做出了相差近100萬(wàn)元的評(píng)估,。2015年10月14日,，記者聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府宣傳人員，其向記者表示“我們政府所委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)肯定是有資質(zhì)的,，是合法的正規(guī)機(jī)構(gòu),，對(duì)待這個(gè)問(wèn)題也很認(rèn)真謹(jǐn)慎，所以最后評(píng)估的價(jià)格就是那個(gè)價(jià)格,。”同時(shí)她也表示自己在外出差,，“事情過(guò)去很久遠(yuǎn)了，對(duì)于評(píng)估報(bào)告具體細(xì)節(jié),，評(píng)估公司怎么評(píng)估的,，還需要再向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)核查下再向記者答復(fù)。”

而李先生委托的是青島青房評(píng)估事務(wù)所有限公司,，記者法院判決出中發(fā)現(xiàn),，李先生提交證據(jù)指出“根據(jù)《青島市中級(jí)人民法院備案機(jī)構(gòu)-房地產(chǎn)評(píng)估類(lèi)：2、青房評(píng)估事務(wù)所》明確規(guī)定,，青房評(píng)估事務(wù)所有限公司評(píng)估報(bào)告書(shū)合法有效,，請(qǐng)求以該評(píng)估報(bào)告為依據(jù)作出補(bǔ)償和賠償。”

2015年10月15日,，記者分別聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府所委托的青島元盛房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司,，李先生委托的青島青房評(píng)估事務(wù)所有限公司，其中前者公司電話一直無(wú)人接聽(tīng),，后者表示要將此事匯報(bào)給相關(guān)部門(mén)后答復(fù),。

截至記者發(fā)稿時(shí),，原華山鎮(zhèn)政府、兩家房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)均未答復(fù)記者疑問(wèn),。

法院回應(yīng)：不受理

面對(duì)相差巨大的評(píng)估報(bào)告,，且雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)商，那么是否應(yīng)由法院指定一家第三方機(jī)構(gòu)作出評(píng)估呢?一審法院做出的判決是：駁回李先生訴訟請(qǐng)求,。

狀告鎮(zhèn)政府被駁回了,，李先生顯然不服。隨后他提起上訴,，對(duì)一審法院的裁決提出異議,。但青島市中級(jí)人民法院隨后做出終審裁定，認(rèn)為：一審法院就不應(yīng)該受理此案,，因?yàn)槔钕壬鷳?yīng)該先向鎮(zhèn)政府提出賠償,，直接向法院提起訴訟有違法律規(guī)定,，所以不應(yīng)受理,，“撤銷(xiāo)了即墨法院的行政判決 ，同時(shí)駁回了李先生的起訴,。”

記者聯(lián)系了一審法院政策研究室相關(guān)工作人員,，工作人員答復(fù)記者，“賠償請(qǐng)求人單獨(dú)提起行政賠償訴訟的,，要先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償申請(qǐng),，先由賠償義務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)賠償問(wèn)題作出處理，對(duì)處理不服的,，才可向法院提起行政賠償訴訟,。本案中，上訴人直接向法院提起行政賠償訴訟,，法院不應(yīng)受理,。”對(duì)于其他問(wèn)題，暫未答復(fù),。

都是有合法有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),，那么既然作出相差如此之大的報(bào)告，應(yīng)該如何處理呢?青島頤衡律師事務(wù)所律師叢偉表示,，“既然雙方都同意賠償,，并且要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，那么法院應(yīng)該從專(zhuān)家?guī)熘谐槿〉谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu),，或者指定雙方都認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu),，這樣做出的評(píng)估報(bào)告，雙方認(rèn)可,。如果雙方各自請(qǐng)了評(píng)估機(jī)構(gòu),，如果價(jià)格相差不大還可協(xié)商,，相差太大就很難協(xié)商。”

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查

被包裝出來(lái)的“按需評(píng)估”

像青島市民李先生這樣的案子并非個(gè)例,。據(jù)了解,，2011年6月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》,，強(qiáng)調(diào)在國(guó)有土地上房屋征收中,，應(yīng)評(píng)估房屋的“類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。該文件的出臺(tái)首次將拆遷補(bǔ)償由原來(lái)的按政府指導(dǎo)價(jià)格補(bǔ)償,，修改為完全按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估,。

剛剛接手過(guò)一個(gè)房產(chǎn)評(píng)估案子的律師叢偉告訴記者，“同一個(gè)標(biāo)的物,，兩家公司能評(píng)估出相差一個(gè)億,。”問(wèn)題究竟出在哪里?“評(píng)估方法不統(tǒng)一、評(píng)估依據(jù)不統(tǒng)一,、有些公司還有些評(píng)估慣性,。”一名知情人士表示，“評(píng)估方法有類(lèi)比,、對(duì)比,、市場(chǎng)預(yù)估等”。評(píng)估一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值,，可以根據(jù)這個(gè)房產(chǎn)周?chē)慨a(chǎn)的價(jià)值來(lái)估測(cè),，同時(shí)也可以根據(jù)之前評(píng)估過(guò)的價(jià)值來(lái)估測(cè)，同時(shí)也可根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)來(lái)評(píng)估,。

記者走訪了青島,、即墨幾家評(píng)估公司。結(jié)果發(fā)現(xiàn),，房屋拆遷時(shí)需要評(píng)估,，房屋交易時(shí)需要評(píng)估，辦理按揭貸款時(shí)需要評(píng)估……而大多數(shù)情況下,，房子“值”多少錢(qián)全憑評(píng)估公司說(shuō)了算,。

“每一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果都有可能不一樣。”即墨某房產(chǎn)評(píng)估公司工作人員表示,，除了按照規(guī)定的硬指標(biāo)外 ,，評(píng)估房產(chǎn)還要參照政府指導(dǎo)價(jià)和周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)格。但周邊的房屋價(jià)格并不統(tǒng)一,，周邊樓盤(pán)可能既有高檔社區(qū),，又有普通的商品房，而且寫(xiě)字樓,、精裝修,、地段等等都會(huì)影響房子價(jià)格,，“所以你說(shuō)按照市場(chǎng)預(yù)測(cè)，那市場(chǎng)本身就是千變?nèi)f化的,，這樣就有很大的操作空間,。”

評(píng)估市場(chǎng)暫無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)記者了解，“開(kāi)設(shè)評(píng)估公司的門(mén)檻很低,，只需要公司里的評(píng)估人員擁有執(zhí)業(yè)證書(shū)和評(píng)估認(rèn)證書(shū),，同時(shí)要求本地戶口的評(píng)估師占公司一定的比例，擁有一定的注冊(cè)資金即可,。”但即便如此,，空殼評(píng)估公司的數(shù)量也非常多，光有證書(shū)不見(jiàn)人,。同時(shí),，一個(gè)人掛靠幾個(gè)評(píng)估公司的現(xiàn)象非常普遍，收費(fèi)也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),。

而評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),，并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。之前原國(guó)家建設(shè)部曾發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn),，根據(jù)不同地段,，分為不同級(jí)別的指導(dǎo)價(jià),。后國(guó)家住建部出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》,，指出按照市場(chǎng)評(píng)價(jià)評(píng)估。據(jù)記者了解,，國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而是隨行就市。王磊律師表示“正因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂,，有些評(píng)估公司為取悅對(duì)方按其要求進(jìn)行評(píng)定,，從而牟取暴利。”

那么房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門(mén)是誰(shuí)呢?記者了解到,，住建部曾發(fā)布通知,，指出“國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、省,、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén),、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、市,、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)”負(fù)責(zé)監(jiān)管,，一名評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員表示，“說(shuō)到主管單位,，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)涉及的領(lǐng)域比較多,，所以我們的主管單位也比較多,，比如國(guó)土部、住建部,、房管局,、行業(yè)協(xié)會(huì)等。”

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，評(píng)估機(jī)構(gòu)的主管部門(mén)大都擔(dān)負(fù)著發(fā)布通知和出臺(tái)政策等方面的職責(zé),。雖然也有明文規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)一旦有違規(guī)行為將取消其評(píng)估資質(zhì),，但因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果有誤而被取消資質(zhì)的情況,，一般很少。“涉及的政府職能部門(mén)多了,，遇到問(wèn)題往往會(huì)相互推諉,，這可能是亂象發(fā)生的根源。”文/圖 城市信報(bào)/信網(wǎng) 記者 任波