15年前,，老李在即墨梁家疃村承包了十幾畝地,，搞起了農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，他在地里蓋起房舍,，打算承包30年,，準(zhǔn)備好好干點(diǎn)事。不料房子蓋好后僅6年,，就被鎮(zhèn)里因工程項(xiàng)目拆除了,。鎮(zhèn)里要賠償他，但結(jié)果令他大吃一驚,。他怎么也想不通：為什么我找評估機(jī)構(gòu)評的值119萬元 ,，鎮(zhèn)里找評估機(jī)構(gòu)評的只值21萬元?同一處房子 ，為何兩家都有合法資質(zhì)的評估公司估值相差近5倍?房產(chǎn)評估市場有怎樣內(nèi)幕,，近期記者進(jìn)行了探訪,。

房被錯(cuò)拆請求賠償

同一處房子，兩個(gè)獨(dú)立的第三方評估公司估值相差100萬,。

這是市民李先生糾結(jié)了多年的心事,。因?yàn)樽约页邪奶锏仞B(yǎng)殖場房子被拆，李先生把鎮(zhèn)政府告上法院,。法院判決拆除違法,，應(yīng)予賠償。但同一個(gè)房子,，不同的評估公司最后得出的估價(jià)相差懸殊,，問題又一次被擱置。

無獨(dú)有偶，青島頤衡律師事務(wù)所的叢偉律師最近也剛剛接手過一個(gè)房產(chǎn)評估的案子：同一個(gè)標(biāo)的物,，“兩個(gè)公司最后估價(jià)相差一個(gè)多億”,，此類的事情并非個(gè)例。律師叢偉介紹“同一套房子有不同的評估價(jià)格,，貸款是一個(gè)評估價(jià)格,、打官司評估是一個(gè)價(jià)格、拆遷又是一個(gè)價(jià)格,。”而最主要的原因在于“評估方法很多,，評估依據(jù)也不同，各個(gè)評估公司都有自己的評估慣性,。”

回到李先生的事情上,，2000年7月19日，李先生在即墨梁家疃村承包了十幾畝地,，和梁家疃村民委員會簽訂土地承包合同,，承包期30年，合同簽訂后,，李先生在田里搞起來農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖,，就在當(dāng)年在其承包的土地內(nèi)建設(shè)了臨時(shí)用房。隨后幾年中,，一條公速公路修建工程穿過姜家疃村,。在2006年6月份，即墨省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(原華山鎮(zhèn)政府)稱這處房屋并未到規(guī)劃部門辦理相應(yīng)審批手續(xù),，隨即在2006年9月20日拆除了李先生的田地里的建筑物及地上附著物等,，同期對李先生開出了處罰決定。

但李先生很快將原華山鎮(zhèn)政府告上法庭,，對其作出的建設(shè)行政處罰決定書不服，經(jīng)青島市市南區(qū)人民法院和青島市中級人民法院一,、二審判決 ,，李先生勝訴。青島中級人民法院以鎮(zhèn)政府的具體行政行為違反法定程序?yàn)橛沙蜂N了其作出的具體行政行為,。

雙方很快達(dá)成一致,，要對李先生進(jìn)行賠償，但房子和土地到底值多少錢,，雙方各自委托了第三方獨(dú)立評估機(jī)構(gòu),。

評估價(jià)格差100萬

“房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，是受政府房產(chǎn)建設(shè)主管部門監(jiān)管的,，必須有資質(zhì)才能開展工作,。”頤衡律師事務(wù)所律師叢偉介紹。“一般來說,，這種機(jī)構(gòu)做出的房屋估價(jià)會被法院采納,。”

但是這兩個(gè)有資質(zhì)的,、獨(dú)立的、第三方評估機(jī)構(gòu)卻給出相差巨大的評估價(jià)格,。李先生怎么也不能理解一個(gè)事實(shí)：自己委托公司評估價(jià)為119萬余元,，對方竟然說只值21萬。

原華山鎮(zhèn)政府是賠款方,，他們委托了青島元盛房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司,。2006年6月21日，青島元盛房地產(chǎn)評估事務(wù)所出具評估報(bào)告,，認(rèn)定李先生養(yǎng)殖場價(jià)值21萬余元,。

而李先生委托的青島青房評估事務(wù)所有限公司，2006年7月,，評估公司作出評估報(bào)告,，認(rèn)定拆遷補(bǔ)償費(fèi)為119萬元。其中包括土地承包權(quán)補(bǔ)償,、地上附著物補(bǔ)償 ,、經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等四項(xiàng),。

雙方各自委托的第三方評估機(jī)構(gòu)做出了相差近100萬元的評估,。2015年10月14日，記者聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府宣傳人員,，其向記者表示“我們政府所委托的評估機(jī)構(gòu)肯定是有資質(zhì)的,，是合法的正規(guī)機(jī)構(gòu)，對待這個(gè)問題也很認(rèn)真謹(jǐn)慎,，所以最后評估的價(jià)格就是那個(gè)價(jià)格,。”同時(shí)她也表示自己在外出差，“事情過去很久遠(yuǎn)了,，對于評估報(bào)告具體細(xì)節(jié),，評估公司怎么評估的，還需要再向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)核查下再向記者答復(fù),。”

而李先生委托的是青島青房評估事務(wù)所有限公司,，記者法院判決出中發(fā)現(xiàn)，李先生提交證據(jù)指出“根據(jù)《青島市中級人民法院備案機(jī)構(gòu)-房地產(chǎn)評估類：2,、青房評估事務(wù)所》明確規(guī)定,，青房評估事務(wù)所有限公司評估報(bào)告書合法有效，請求以該評估報(bào)告為依據(jù)作出補(bǔ)償和賠償,。”

2015年10月15日,，記者分別聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府所委托的青島元盛房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司，李先生委托的青島青房評估事務(wù)所有限公司，其中前者公司電話一直無人接聽,，后者表示要將此事匯報(bào)給相關(guān)部門后答復(fù),。

截至記者發(fā)稿時(shí)，原華山鎮(zhèn)政府,、兩家房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)均未答復(fù)記者疑問,。

法院回應(yīng)：不受理

面對相差巨大的評估報(bào)告，且雙方無法達(dá)成協(xié)商,，那么是否應(yīng)由法院指定一家第三方機(jī)構(gòu)作出評估呢?一審法院做出的判決是：駁回李先生訴訟請求,。

狀告鎮(zhèn)政府被駁回了，李先生顯然不服,。隨后他提起上訴,，對一審法院的裁決提出異議。但青島市中級人民法院隨后做出終審裁定,，認(rèn)為：一審法院就不應(yīng)該受理此案,，因?yàn)槔钕壬鷳?yīng)該先向鎮(zhèn)政府提出賠償，直接向法院提起訴訟有違法律規(guī)定,，所以不應(yīng)受理,，“撤銷了即墨法院的行政判決 ，同時(shí)駁回了李先生的起訴,。”

記者聯(lián)系了一審法院政策研究室相關(guān)工作人員,，工作人員答復(fù)記者，“賠償請求人單獨(dú)提起行政賠償訴訟的,，要先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償申請,，先由賠償義務(wù)機(jī)關(guān)對賠償問題作出處理，對處理不服的,，才可向法院提起行政賠償訴訟,。本案中，上訴人直接向法院提起行政賠償訴訟,，法院不應(yīng)受理,。”對于其他問題，暫未答復(fù),。

都是有合法有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，那么既然作出相差如此之大的報(bào)告,，應(yīng)該如何處理呢?青島頤衡律師事務(wù)所律師叢偉表示，“既然雙方都同意賠償，并且要對房屋進(jìn)行估價(jià),，那么法院應(yīng)該從專家?guī)熘谐槿〉谌皆u估機(jī)構(gòu),，或者指定雙方都認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)，這樣做出的評估報(bào)告，雙方認(rèn)可,。如果雙方各自請了評估機(jī)構(gòu),，如果價(jià)格相差不大還可協(xié)商，相差太大就很難協(xié)商,。”

房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)調(diào)查

被包裝出來的“按需評估”

像青島市民李先生這樣的案子并非個(gè)例,。據(jù)了解，2011年6月7日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》,，強(qiáng)調(diào)在國有土地上房屋征收中，應(yīng)評估房屋的“類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”,。該文件的出臺首次將拆遷補(bǔ)償由原來的按政府指導(dǎo)價(jià)格補(bǔ)償,，修改為完全按照市場價(jià)值來評估。

剛剛接手過一個(gè)房產(chǎn)評估案子的律師叢偉告訴記者,，“同一個(gè)標(biāo)的物,，兩家公司能評估出相差一個(gè)億。”問題究竟出在哪里?“評估方法不統(tǒng)一,、評估依據(jù)不統(tǒng)一,、有些公司還有些評估慣性。”一名知情人士表示,，“評估方法有類比,、對比、市場預(yù)估等”,。評估一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值,，可以根據(jù)這個(gè)房產(chǎn)周圍房產(chǎn)的價(jià)值來估測，同時(shí)也可以根據(jù)之前評估過的價(jià)值來估測,，同時(shí)也可根據(jù)這個(gè)市場預(yù)測來評估,。

記者走訪了青島、即墨幾家評估公司,。結(jié)果發(fā)現(xiàn),，房屋拆遷時(shí)需要評估，房屋交易時(shí)需要評估,，辦理按揭貸款時(shí)需要評估……而大多數(shù)情況下,，房子“值”多少錢全憑評估公司說了算。

“每一個(gè)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果都有可能不一樣,。”即墨某房產(chǎn)評估公司工作人員表示,，除了按照規(guī)定的硬指標(biāo)外 ，評估房產(chǎn)還要參照政府指導(dǎo)價(jià)和周邊房屋的市場價(jià)格,。但周邊的房屋價(jià)格并不統(tǒng)一,，周邊樓盤可能既有高檔社區(qū),，又有普通的商品房，而且寫字樓,、精裝修,、地段等等都會影響房子價(jià)格，“所以你說按照市場預(yù)測,，那市場本身就是千變?nèi)f化的,，這樣就有很大的操作空間。”

評估市場暫無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)記者了解,，“開設(shè)評估公司的門檻很低,，只需要公司里的評估人員擁有執(zhí)業(yè)證書和評估認(rèn)證書，同時(shí)要求本地戶口的評估師占公司一定的比例,，擁有一定的注冊資金即可,。”但即便如此，空殼評估公司的數(shù)量也非常多,，光有證書不見人,。同時(shí)，一個(gè)人掛靠幾個(gè)評估公司的現(xiàn)象非常普遍,，收費(fèi)也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),。

而評估標(biāo)準(zhǔn)，并沒有統(tǒng)一規(guī)定,。之前原國家建設(shè)部曾發(fā)布指導(dǎo)意見,，根據(jù)不同地段，分為不同級別的指導(dǎo)價(jià),。后國家住建部出臺《國有土地上房屋征收評估辦法》,，指出按照市場評價(jià)評估。據(jù)記者了解,，國家沒有明文規(guī)定評估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而是隨行就市。王磊律師表示“正因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂,，有些評估公司為取悅對方按其要求進(jìn)行評定,，從而牟取暴利。”

那么房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門是誰呢?記者了解到,，住建部曾發(fā)布通知,，指出“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、省,、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門、市,、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門”負(fù)責(zé)監(jiān)管,，一名評估機(jī)構(gòu)工作人員表示，“說到主管單位,，由于評估機(jī)構(gòu)涉及的領(lǐng)域比較多,，所以我們的主管單位也比較多，比如國土部,、住建部,、房管局、行業(yè)協(xié)會等,。”

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，評估機(jī)構(gòu)的主管部門大都擔(dān)負(fù)著發(fā)布通知和出臺政策等方面的職責(zé)。雖然也有明文規(guī)定,，評估機(jī)構(gòu)一旦有違規(guī)行為將取消其評估資質(zhì),，但因?yàn)樵u估結(jié)果有誤而被取消資質(zhì)的情況，一般很少,。“涉及的政府職能部門多了,，遇到問題往往會相互推諉，這可能是亂象發(fā)生的根源,。”文/圖 城市信報(bào)/信網(wǎng) 記者 任波