在青島發(fā)展的過程中,，隨著城市格局的不斷東移西進北擴，城市腹地——市北,、李滄兩個區(qū)域相繼浮出水面,。特別是曾經(jīng)作為青島工業(yè)文明發(fā)源地的老四方和李滄區(qū),，在新一輪的區(qū)劃整改后出現(xiàn)了 “大動作”：不利于城市發(fā)展的老企業(yè),、老廠房相繼撤離主城區(qū)、騰空后的大片土地上重建起生態(tài)宜居的新住宅區(qū);曾經(jīng)荒涼的老村莊也被改造成為時尚生活新領(lǐng)地,。

與市南,、嶗山兩個區(qū)域相比，近年來,，隨著剛性需求逐漸成為房地產(chǎn)市場主力軍,，價格相對較低的市北和李滄逐漸成為青島樓市的主戰(zhàn)場。

市北區(qū)：樓市供應(yīng)主力軍

在青島房地產(chǎn)發(fā)展歷史上,，無論是浮山后區(qū)域的華麗蝶變，還是海泊人家買房就像買大白菜,，在實現(xiàn)青島市民“住有所居”的夢想中,，市北區(qū)發(fā)揮了極其重要的作用,。

但是,，隨著土地資源的逐漸減少,，近年來,，在房地產(chǎn)市場發(fā)展上，市北區(qū)也開始呈現(xiàn)出捉襟見肘的尷尬局面,，很長一段時間以來，市北區(qū)成為青島樓市的被冷落地帶,。2012年12月，根據(jù)新的行政區(qū)劃調(diào)整,，以原市北區(qū),、四方區(qū)的行政區(qū)域設(shè)立新的青島市市北區(qū),，自此,，市北區(qū)有了更廣闊的發(fā)展空間。

毋庸置疑,，在青島樓市15年的發(fā)展過程中，隨著城市交通規(guī)劃等各種配套設(shè)施的逐漸完善,，許多新興片區(qū)從最開始的不被人們看好，到現(xiàn)如今成為青島的城市副中心,，這其中浮山后的變化尤為明顯,，可以說是在所有新興片區(qū)中脫穎而出,，不知不覺間成了青島的“新晉富人區(qū)”。

回顧這片曾經(jīng)被青島人稱為“寧要山前一片瓦,，不要山后一間房”的浮山后,，十幾年前還作為福利分房的片區(qū),，當時人們“不情愿”入駐。那時浮山后沒有便捷的交通;沒有知名的商超;也沒有良好的醫(yī)療配套,，人們對此區(qū)域都是“避之不及”，而如今,，浮山后區(qū)域樓市價格已經(jīng)成為除市南嶗山之外的“第三高”,。

除了浮山后區(qū)域外,，老四方片區(qū)的“新都心”和“濱海新區(qū)”也都是近年來新興板塊的突出代表，如今這兩大片區(qū)已經(jīng)成為市北區(qū)發(fā)展規(guī)劃的重中之重,。

以新都心為例,，這片曾經(jīng)被叫做雙山保爾舊村片區(qū)的地方,，2009年發(fā)生了劃時代的變化。曾經(jīng)的新都心,，舊村落,、殯儀館,、看守所是這個區(qū)域擁有的全部，而現(xiàn)在,，在舊村片區(qū)上綻放開來的新都心，區(qū)域內(nèi)新盤此起彼伏,、樓密如針,，“居住區(qū)模式”立現(xiàn)，并且比肩浮山后片區(qū),，成為“青島第一大居住區(qū)”的“候選人”,。

如果說2010年，新都心在地產(chǎn)大鱷們的帶領(lǐng)下開始嘗試新區(qū)建設(shè),，那么2012年底青島市行政區(qū)劃調(diào)整,，則成為其發(fā)展的最大契機,。新都心所在的原老四方區(qū)撤銷并入市北區(qū)，以原市北區(qū),、四方區(qū)的行政區(qū)域為新的市北區(qū)的行政區(qū)域,，新市北區(qū)由此誕生,，新都心從四方轄區(qū)一躍成為市北東部新區(qū),。

如今的新都心，發(fā)展的速度已抹去了舊時的痕跡,。作為最早入駐新都心的地產(chǎn)大鱷,，在這一片區(qū)萬科地產(chǎn)項目已經(jīng)發(fā)展成了霸主,，規(guī)模宏大的萬科城位于新都心醒目位置,，與萬科藍山并肩，最早建設(shè)最早投入使用,，如今都有了較高的入住率;此外還有中海清江華府、海信淮安郡,、鴻仕雅居等項目環(huán)繞四周,，居住氛圍非常濃郁。不僅如此,，這片被青島人譽為轉(zhuǎn)型最成功的片區(qū)上，還有不少新項目正在如火如荼的施工中,。

李滄區(qū)：剛需一族看過來

從2011年開始,，成片的舊村改造讓李滄商圈和東李板塊成為青島樓市發(fā)展的“領(lǐng)頭軍”,，

實現(xiàn)了從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”到“剛需圣地”的轉(zhuǎn)變,。數(shù)一數(shù)二的李滄商圈,、大熱的東李世園生態(tài)住區(qū)以及日新月異的李滄西部交通商務(wù)區(qū)……一個華麗蝶變的新李滄綻放在世人眼前。

1994年,，李村被從嶗山區(qū)“揪”出來,，與老滄口合并成為李滄區(qū)。“臟、亂,、差”且“土的掉渣兒”成為人們對李滄的印象,，說起買房更不會想到這里,。

如今，中心商圈的體量短短兩年時間幾乎要趕超臺東,，加之近來正開通試運行的地鐵3號線北段，李滄中部的地下商業(yè)也在大肆擴容......商業(yè)發(fā)展的突飛猛進讓地產(chǎn)大鱷嗅到了商機。

在主城區(qū)房價不斷發(fā)酵時,，李滄區(qū)成了最大的價格洼地,，一時之間,，一棟棟嶄新的高層拔地而起，中海,、保利,、海爾,、海信等地產(chǎn)巨頭紛紛進駐,，剛需集中北上,，房價從幾年前不足萬元到現(xiàn)如今“破萬”，施工塔吊及地鐵圍擋都彰顯著這一片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)模,，“李村”已經(jīng)褪去“村鎮(zhèn)”的外衣,，轉(zhuǎn)變?yōu)橹耸挚蔁岬闹行某菂^(qū)。

不僅如此,，隨著世園會的舉辦,，東李也成為李滄樓市的另一大新生力量,。“世園效應(yīng)”帶來的是大批房企的進駐以及房價的瘋狂上漲，但很快,，世園會閉幕后東李瞬間陷入“消沉期”,，修葺一新的世園大道,、金水路等主干道車輛罕至，與世園會期間的水泄不通形成鮮明對比,。除此之外,，由于舊村大面積改造且新建住宅量不斷攀升,，老居民走了新居民還未搬進來的情況，讓東李片區(qū)顯得冷冷清清,。加之住宅發(fā)展過快而被忽略的商業(yè)配套，“后世園時代”讓很多置業(yè)者開始質(zhì)疑東李的高房價及發(fā)展前景,。2015年初,，世園會重新調(diào)整后再度“開張”,，世園生態(tài)新區(qū)又“火了起來”，卓越,、和達,、海爾等房企巨頭也開始如火如荼的動工建設(shè)。

世園會的舉辦帶火了東李生態(tài)居住區(qū),，而火車北站則讓交通商務(wù)區(qū)的發(fā)展上了一個新臺階,。隨著青島老工業(yè)“退市入園”戰(zhàn)略的實施,，那些曾經(jīng)帶給滄口巨大經(jīng)濟效益的同時又造成環(huán)境負擔的老企業(yè)們搬走了，以火車北站為圓心的片區(qū)上規(guī)劃出新的交通商務(wù)區(qū),。

從2013年底規(guī)劃出臺至今，僅用不到2年的時間,，老滄口就實現(xiàn)“大變臉”,。北客站安置區(qū)高樓林立,，帶著近萬戶回遷居民們率先進入交通商務(wù)區(qū)“蝶變”的新時代。同時,，南方地產(chǎn)大鱷越秀商品房拔地而起也吸引不少新市民入住,，coco藍光蜜城,、綠地香頌,、保利中央公園等一系列大鱷樓盤紛紛建起來,，均價不過萬的價值洼地吸引著越來越多的剛需“看過來”,。即將通車的青島地鐵3號線也將最先惠及交通商務(wù)區(qū)。交通的發(fā)展,、樓市的變遷都預(yù)示著一個嶄新的交通商務(wù)區(qū)冉冉升起,。

本報記者 鞠培霞