樓市出臺(tái)降稅新政,，但北上廣深一線城市只能“有限”享受,。財(cái)政部2月19日發(fā)布通知,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭一套房和二套房降低契稅,，購(gòu)買2年及2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅,。北上廣深不享受二套房契稅優(yōu)惠和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠,。分析稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)一輪密集政策寬松,。

按照財(cái)政部的規(guī)定,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅。

另外,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅,。上述規(guī)定自2016年2月22日起執(zhí)行,。

不過(guò)，北京,、上海,、廣州和深圳不享受上述二套房契稅優(yōu)惠政策和住房對(duì)外出售營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。只享受首套房契稅優(yōu)惠政策,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市去庫(kù)存;營(yíng)業(yè)稅政策此次針對(duì)大戶型,、高價(jià),、別墅等物業(yè)，對(duì)改善性需求有明顯利好;這些政策對(duì)二手房影響比新房大,，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅,。

張大偉預(yù)計(jì)，兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策,，整體來(lái)看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

■ 熱點(diǎn)解讀

首套144平米以上房源契稅減半

政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房,，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅,。

“和之前政策相比,，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來(lái)確定不同的稅率,。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,。對(duì)于唯一住房，90平方米成為劃定購(gòu)房契稅繳納比例的標(biāo)準(zhǔn),。該條政策是此次新政中唯一適用于北京市場(chǎng)的,。

之前在行的房屋交易契稅政策則規(guī)定，首套房房屋面積在90平方米及以下的，契稅為總房款的1%;90-144平方米的,，按1.5%收取;144平方米以上的,，按3%收取。

對(duì)比前后政策不難發(fā)現(xiàn),，在交易過(guò)程中真正降低了契稅繳納比例的,，是面積在144平方米以上的房源，以及原本被劃為“非普通住宅”的144平方米以下的房源,。

舉例,，如在2月22日之前購(gòu)買一套150平方米的大戶型，該戶型均價(jià)3萬(wàn)元/平方米,，總價(jià)為450萬(wàn)元,，該房子為家庭唯一住房。此時(shí)該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%,，共計(jì)13.5萬(wàn)元,。而在本次契稅優(yōu)惠之后，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%,，實(shí)際繳納為6.75萬(wàn)元,，共計(jì)優(yōu)惠了6.75萬(wàn)元。

另外,，由于北京近年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭,，大量項(xiàng)目已突破“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)。按此前認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米,、總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元的房屋，即可認(rèn)定為“普通住宅”,。

“如果這些此前被劃為‘非普通住房’為家庭唯一住房的話,，購(gòu)房者按新政將由此前需繳納總房款3%的契稅，降至可能最低1%的契稅,。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,。

比如500萬(wàn)元購(gòu)置家庭唯一一套住房，新政前被劃為“非普通住宅”,，需繳納15萬(wàn)元契稅;新政后只看面積大小,，如90平米以內(nèi)的契稅為5萬(wàn)元，如90平米以上的契稅為7.5萬(wàn)元,。 新京報(bào)記者 方王洋

非一線城市購(gòu)買二套房受益明顯

政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市,、廣州市,、深圳市暫不實(shí)施)

此次新政策受益較大的是非一線市場(chǎng)的二套房購(gòu)買者。根據(jù)此前政策,，二套房的契稅征收比例為3%,。

“新政不再提及‘滿五唯一’、‘滿二唯一’的說(shuō)法,，重新界定了首套房與二套房的概念,，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房,。”張宏偉表示,。

以二線城市一套90平方米，總價(jià)100萬(wàn)元的房源來(lái)說(shuō),，2月22日以后購(gòu)買,，將少繳納2萬(wàn)元契稅。一套120平方米的二套房,，總價(jià)200萬(wàn)元,，在新政執(zhí)行后將少繳納2萬(wàn)元契稅。

張宏偉認(rèn)為,，從二手房市場(chǎng)角度來(lái)看,，二套房契稅征收比例的下降，疊加營(yíng)業(yè)稅減免新政,，直接降低了購(gòu)房流通領(lǐng)域的交易成本,。從本次契稅新政與“3·30”新政兩個(gè)政策的疊加市場(chǎng)效果來(lái)看，總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求者積極入市,。再加上目前公積金貸款,、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換改善型需求來(lái)講,，可能會(huì)抓緊這個(gè)窗口期積極入市,。 新京報(bào)記者 方王洋

營(yíng)業(yè)稅免征放寬加速次新房流通

政策：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,，免征營(yíng)業(yè)稅,。(“北上廣深”暫不實(shí)施)

這條新政對(duì)比此前最大的變化在于，調(diào)整了2年以上非普通住房銷售的稅率,。過(guò)去購(gòu)買兩年以上的非普通住房,，需要將銷售收入減去房屋價(jià)款或成本后計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。新政執(zhí)行后,，對(duì)于購(gòu)買此類非普通住房,，也進(jìn)行了營(yíng)業(yè)稅減免,。

“這意味著，只要是購(gòu)買兩年以上的住房,，不論面積大小,，都可以進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的減免。這相當(dāng)于鼓勵(lì)部分次新房重新進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域,。”易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,，對(duì)于購(gòu)買不足兩年的住房進(jìn)行銷售，還是會(huì)進(jìn)行征收營(yíng)業(yè)稅,，這也能夠有效遏制炒房或投資因素,。 新京報(bào)記者 李捷

■ 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

高端樓房將升溫

盡管此次新政仍然繞開(kāi)北上廣深等一線樓市，但在2016年伊始,，北京樓市依然“開(kāi)門紅”,。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2月16日北京純商品住宅簽約套數(shù)為4299套,，價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行,，達(dá)到32157元/平方米。與此同時(shí),，售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目表現(xiàn)更加搶眼,，1月共實(shí)現(xiàn)21套成交量，同比增加320%,，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)了歷年同期新高,。

高端市場(chǎng)的繼續(xù)攀升或?qū)⑦M(jìn)一步持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，對(duì)于一線城市千萬(wàn)級(jí)的豪宅來(lái)說(shuō),，過(guò)去1000萬(wàn)元的豪宅需要交納30萬(wàn)元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬(wàn)元的契稅,，其成本節(jié)約還是非常明顯的,。

而在新政的刺激下，改善性項(xiàng)目的入市積極性進(jìn)一步提高,。記者了解到,，在3月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目中，包括東四環(huán)的首開(kāi)·熙悅尚郡,、南四環(huán)的首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡,、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑·海淀名著等項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，均是主打改善型住宅,。“新契稅征收范圍的調(diào)整將覆蓋這幾個(gè)項(xiàng)目,，多則2%，少則1.5%的稅費(fèi)減免,，對(duì)于中端消費(fèi)群體的吸引力也較大,。”郭毅說(shuō),。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次新政對(duì)北京樓市的影響甚微,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出,，對(duì)于三四線積極去庫(kù)存的城市將起到降成本,，活躍市場(chǎng)的作用,，但對(duì)于一線城市而言，不存在庫(kù)存問(wèn)題,，預(yù)計(jì)后續(xù)的寬松政策也很難覆蓋,，因此對(duì)于北京市場(chǎng)的心理影響大過(guò)實(shí)際。