【案情簡(jiǎn)介】

2014年8月18日,，消費(fèi)者李先生,、陳女士到陜西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱陜西省消協(xié))投訴,，李先生稱：他妻子陳某未經(jīng)他同意,，在他出差期間,，以他和其姐陳女士的名義于2014年7月25日到陜西省西安市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,，與該公司簽訂兩份商品房認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)買了該公司某房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)排別墅兩棟,，并同時(shí)繳納定金20萬(wàn)元人民幣,。消費(fèi)者李先生出差回來(lái)知道真相后立即與該公司銷售人員聯(lián)系，明確他的態(tài)度,，聲明認(rèn)購(gòu)書無(wú)效,，要求返還認(rèn)購(gòu)定金20萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)與該公司多次協(xié)商無(wú)果后,，前來(lái)陜西省消協(xié)投訴,，請(qǐng)求得到幫助。

【調(diào)解過(guò)程及結(jié)果】

陜西省消協(xié)于2014年8月19日委派主管投訴工作的副秘書長(zhǎng)帶領(lǐng)工作人員到該公司銷售部現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查了解,，從調(diào)查的情況看,，消費(fèi)者李先生、陳女士以上所述屬實(shí),。在現(xiàn)場(chǎng),，消協(xié)工作人員向該公司闡述事實(shí)，講解法律,，認(rèn)為李先生之妻所付二十萬(wàn)定金應(yīng)該如數(shù)返還,，但該公司工作人員態(tài)度強(qiáng)硬，說(shuō)絕無(wú)可能返回定金,，并給消費(fèi)者李先生出主意,，讓消費(fèi)者想別的辦法，通過(guò)關(guān)系找公司上層來(lái)解決,。

9月初,，消費(fèi)者李先生再次來(lái)到消協(xié)稱，公司銷售人員讓其找人說(shuō)情的辦法也根本行不通,，是該公司拖延時(shí)間的手段,。9月12日，陜西省消協(xié)向該公司出具了《關(guān)于消費(fèi)者李某某投訴案的意見(jiàn)函》,，該意見(jiàn)函認(rèn)為：在消費(fèi)者李先生,、陳女士均不在場(chǎng)，且無(wú)二人有效委托證明的情況下,，該公司與陳某某簽訂的以李先生,、陳女士之名的商品房認(rèn)購(gòu)書違反了新修正的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱新修正的《消法》）第九條，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán),；違反了新修正的《消法》第二十六條,、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，屬無(wú)效合同,；違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條,，屬不當(dāng)?shù)美袨?，并根?jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，無(wú)效及不當(dāng)?shù)美袨?，其取得的?cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還,。

該意見(jiàn)函同時(shí)認(rèn)為：經(jīng)營(yíng)者在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，理應(yīng)遵守國(guó)家法律,，對(duì)已違反國(guó)家法律規(guī)定的行為予以及時(shí)糾正,；理應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，獲取合理合法的利潤(rùn),；理應(yīng)遵守社會(huì)公德,，以行為促進(jìn)社會(huì)的和諧有序發(fā)展，承擔(dān)起自己應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任,。

意見(jiàn)函要求該公司鄭重考慮,，認(rèn)識(shí)自己的不當(dāng)行為,，退還李先生之妻所付定金二十萬(wàn)元,，并希望該公司于十個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)陜西省消協(xié)的調(diào)解意見(jiàn)。9月15日,，該公司正式電話通知李先生,，請(qǐng)他與公司聯(lián)系，辦理退款手續(xù),，李先生與該公司聯(lián)系辦理手續(xù)后,，該公司稱要到國(guó)慶節(jié)后給退款。“十一”長(zhǎng)假后李先生再次與該公司聯(lián)系時(shí),，該公司又變卦了,，稱要扣李先生違約金5萬(wàn)元，否則不予辦理,。10月17日,，省消協(xié)再次派主管投訴工作的副秘書長(zhǎng)帶領(lǐng)工作人員，前往該公司進(jìn)行調(diào)解說(shuō)服工作,。該公司負(fù)責(zé)人承諾會(huì)妥善處理這起投訴,。

11月13日，該公司終于如數(shù)退還了李先生夫婦二十萬(wàn)定金,。至此,，這起重大消費(fèi)投訴案件圓滿解決。

【案例評(píng)析】

在調(diào)查的過(guò)程中辦案消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)現(xiàn)該開(kāi)發(fā)商有多項(xiàng)違規(guī)或打政策擦邊球的行為,。新修正的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱新修正的《消法》）第九條規(guī)定“消費(fèi)者有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”,，該公司在消費(fèi)者李先生與陳某均不認(rèn)可認(rèn)購(gòu)的情況下仍然不予返還二十萬(wàn)元定金侵犯了他們的自主選擇權(quán)。

本案的實(shí)質(zhì)是無(wú)效代理,，值得注意的是有關(guān)代理的法律認(rèn)定問(wèn)題,?！逗贤ā匪氖藯l規(guī)定“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同,，未經(jīng)被代理人追認(rèn),，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任,。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn),。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn),。合同被追認(rèn)之前,，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出,。”《合同法》第四十九條規(guī)定“行為人沒(méi)有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,，該代理行為有效,。”本案在司法實(shí)踐還會(huì)涉及“表見(jiàn)代理”和締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。在司法實(shí)踐中,，如果是夫妻一方中確認(rèn)了以夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處理,，否有效還會(huì)涉及“家事代理”的問(wèn)題。所以消費(fèi)者簽定協(xié)議時(shí),，一定要謹(jǐn)慎,。（案例提供：陜西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)）