今年春節(jié)后,，降準,、降首付、重新定義首套房的新政問世,，這一系列寬松政策將購房者的購房成本與購房門檻同時降低,，同時也大大降低了改善型需求購房人群的換房成本,。特別是二胎政策的放開讓不少年輕人對于大戶型都有了迫切的需要,，加之近期青島部分樓盤開始有漲價之勢，這讓買漲不買跌的“改善族”異?；钴S起來,。

不過,，在青島進行改善置業(yè)購買大戶型絕非易事，即便在信貸寬松的背景下,，選擇貸款換房也會背負很大的壓力,。日前，記者聯(lián)系到一位國有銀行的信貸部工作人員,，請他為大家獨家講解了常見的幾種改善型置業(yè)運作方式,。

方法一：賣了小房 換大房

實用指數(shù)：☆☆☆☆

適用人群：手頭余款緊張,、月收入穩(wěn)定者

銀行信貸人員：對于改善族來說,，如果選擇先買后賣，特別是如果在同一個行政區(qū)域內置辦二套房時,，需要首付至少四成，且青島目前多數(shù)市面銀行貸款利率上浮10%,。而如果選擇先賣后買，則要輕松很多。

假如手中的首套房貸款尚未結清,，可以用賣家的購房首付款還清剩余貸款，再買房時還可享首套房待遇,，利率明顯降低,，成本負擔能夠減輕不少,。

以目前在市北區(qū)有一套80㎡的二居為例,，如果計劃再在同一區(qū)域購買一套120平三居,。按照目前市北區(qū)大概房價15000/㎡來計算，購買一套120平的三居需要總房款180萬,。目前青島在同區(qū)域購買二套房,，首付比例至少四成,，僅首付款就需要72萬元，這讓不少換房族犯了難,。而如果賣掉目前名下現(xiàn)有的住房,，再進行換房,，首付大約就可以付七成，如此一來購房者的貸款負擔大大減少,，月供負擔也會大大降低，細細算來,，只是多花不多的錢,，就可以換個大房子,。

缺點：賣小房換大房也存在一定的弊端，例如賣房之后到搬入新居之前,，如果你選擇購買的是新盤，那么入住還需要幾年時間,。這段時間的居住就會產(chǎn)生一定的不方便。特別是一些青漂人群,，父母并不在青島，會面臨著再次進入租房生活的窘境,，除了生活再次步入不穩(wěn)定狀態(tài)，房屋租金也是一筆不菲的支出,。

方法二：租小房 支撐新居月供

實用指數(shù)：☆☆☆

適用人群：首付款壓力較小,，月供償還能力較低者

在談及換房時,，業(yè)內專家告訴記者,，如今有一種方式換房市民也可以借鑒,，那就是“租小房,，支撐新居月供”,。不少工作年限較短的新婚夫妻，因為計劃生二胎也開始考慮置辦個大房子,。但這類人不少都對自己辛苦裝扮的婚房不忍出售,，想在父母的經(jīng)濟幫助下置辦二套房,。

由于大面積住房總價往往比較高,，即便是父母給予經(jīng)濟支持，也很難一次性購買,，僅能幫忙解決首付問題。高昂的月供就成了這些工作年限不長,、月收入有限的年輕夫妻難以負擔大大問題,。如此以來,，將名下小房進行出租來賺租金就成為一個不錯的方式。近年來,，島城房租呈現(xiàn)連年上漲的趨勢，市北二居室月租已突破3000元/月,，李滄小三居房租也有超過3500元/㎡的案例。將小房租出后,，穩(wěn)定且連年上漲的月租收入可以幫助換房族償還月供，保障房奴們的生活質量,。

缺點：并非人人手中都可以拿出再買一套改善型住房的首付款,，該方法受眾人群并不廣泛,。另外，房屋出租的隱患也有不少,，單是房屋維護、設施更新也是一筆不小的開銷,。

方法三：不賣不租 直接貸款買大房

實用指數(shù)：☆☆☆

適用人群：在不同行政區(qū)域置業(yè)者、月收入較高者

雖然這種方式月供壓力很大,，但業(yè)內介紹說，從目前經(jīng)手的業(yè)務來看，選擇這個方式的市民并不少,，名下現(xiàn)有住房不賣不租，仍作為換房期間的住所,。按照近期青島出臺的新政，在某行政區(qū)內首次置業(yè)即可算為一套房,，貸款可享受首套房政策,。例如你名下現(xiàn)有的住房在李滄區(qū),，如果在嶗山購買一套新居則仍舊算首套房，不僅首付比例可以按照20%執(zhí)行,，貸款利率也可以享受一定的利率折扣。

在目前“利率折扣滿天飛”的情況下,，首付房款20%，貸款80%雖然也存在不小的月供壓力,，但比前幾年要輕松不少。特別是一些專業(yè)投資的置業(yè)者,，他們有很多理財方式可以抵消房貸帶來的壓力,。所以他們即便可以高比例首付甚至一次性置業(yè),，仍選擇低首付，將房款大比例進行貸款,。此外，不少月收入較高者,，也可以接受改善型住房的月供支出,，在如今低利率的情況下，選擇直接貸款置業(yè),。

缺點：雖然市面信貸行情寬松，但大面積改善型住房80%的貸款壓力并不輕松,。如果沒有衡量好自己的償還能力,，過于樂觀的低首付進行換房置業(yè)，生活質量將受到高月供的直接影響,。