近日，國務(wù)院批復(fù)了《青島市城市總體規(guī)劃(2011—2020年)》,，總規(guī)劃里提到2020年,，青島的城市邊界將出現(xiàn)重大變化,，其中青島主城區(qū)不再僅僅是市內(nèi)四區(qū)(市南，市北,，李滄,，嶗山)，新的主城區(qū)規(guī)劃為三個主城區(qū),，分別為東岸城區(qū),，北岸城區(qū)和西岸城區(qū)，這三個城區(qū)未來將成為大青島的核心區(qū)域,。

青島主城紅線范圍明顯外擴,，將城陽區(qū)，西海岸新區(qū),，以及膠州灣北部紅島經(jīng)濟區(qū)納入到了主城的概念內(nèi),。東岸城區(qū)包含市南區(qū)、市北區(qū),、李滄區(qū),、嶗山區(qū);北岸城區(qū)西片區(qū)為紅島經(jīng)濟區(qū)，包括紅島街道辦事處,、河套街道辦事處,、上馬街道辦事處、棘洪灘街道辦事處,，東片區(qū)為城陽區(qū),，包括城陽街道辦事處、流亭街道辦事處,、夏莊街道辦事處,、惜福街道辦事處;西岸城區(qū)即西海岸新區(qū)的核心區(qū)。

開發(fā)空間飽和,、道路交通擁擠,、建筑密度過大、環(huán)境生態(tài)惡化……越來越多的問題禁錮著城市中心的未來,，于是,，從單一城市中心向多個城市中心的演變,，也就成為了城市發(fā)展過程中唯一的出路，大量的公共設(shè)施集中在市南,、市北,，老城功能難以疏解，也使新區(qū)功能發(fā)育不全,，為此青島采取“蛙跳”的方式,，在膠州灣北岸打造一個新城區(qū)，北岸新城將成為青島的下一個中心,。

新的中心的形成和發(fā)展離不開明確的功能定位和大規(guī)劃的“撐腰”,。此次總規(guī)劃中提到青島將形成三個城市主中心和7個副中心，其中有一大主中心是紅島經(jīng)濟區(qū),，一個副中心是城陽區(qū),。紅島灣中心，是青島市的國際會議,、文化交流,、科技研發(fā)、旅游服務(wù)中心,，由紅島的國際會議,、文化旅游中心，智力島的科技研發(fā)中心,，河套的商務(wù)會展,、體育醫(yī)療中心共同組成，面積約6.25平方公里,。城陽副中心：以城陽區(qū)行政服務(wù)區(qū)為軸心,，正陽路與南北向城市主干路為軸線，重點完善公共服務(wù)設(shè)施和綜合配套功能,，形成以辦公,、商務(wù)、旅游,、教育功能為主的城市副中心,。

這兩個中心的提出，讓北岸城區(qū)未來地位更加明晰,，而且從定位中可以預(yù)見還將有大量的新規(guī)劃和新項目會不斷向北岸新城傾斜,，北岸城區(qū)將更加強大。下面記者盤點了一下北岸城區(qū)的城陽區(qū)和紅島經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展條件和目前發(fā)展?fàn)顩r,。

【一】

城陽區(qū)輕軌,、地鐵各類配套發(fā)展極快 幾大居住板塊規(guī)模不斷擴大

東片區(qū)和西片區(qū)是北岸新城發(fā)展的“兩翼”，東片區(qū)包括城陽街道辦事處、流亭街道辦事處,、夏莊街道辦事處、惜福街道辦事處;原本已是居住片區(qū),，具有一定的發(fā)展基礎(chǔ),，在經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展后更加趨于成熟，商業(yè),，交通等方面配套都十分完善,，生態(tài)環(huán)境良好，居住氛圍濃厚,。

“想發(fā)展交通先行”,，作為新晉主城，城陽區(qū)的交通可謂是四通八達,。青島的兩大南北主干道——黑龍江路和重慶路連通了主城與城陽;地鐵M1和M10號線也將途徑城陽,，已經(jīng)全線獲得開工許可的地鐵M1號線北起城陽途徑李滄，市北,，市南,，直達青西新區(qū)，串聯(lián)起青島全市5個城區(qū),，也是唯一一條串聯(lián)起未來三大主城區(qū)的地鐵;另外還有城陽的輕軌已經(jīng)通車,，貫穿城陽南北還將和地鐵M1號線，M10號線銜接,，未來能更好的發(fā)揮軌道交通作用,。

除了交通便利，商業(yè),，娛樂,，休閑，醫(yī)療等配套已經(jīng)十分的完善,，目前已經(jīng)形成了中心居住板塊,，惜夏板塊，流亭總部商務(wù)城居住板塊等成熟板塊,，這里聚集著大大量的新樓盤和居民區(qū),，各項配套不斷完善和人氣激增，吸引著越來越多的青島市民北上城陽“落戶安家”,。

城陽區(qū)成熟的居住片區(qū)

中心居住區(qū)板塊,，目前多個辦公、住宅項目扎堆分布在中心城區(qū)主干道正陽路兩側(cè),，人口密度最大,。綜合來看，春城路兩側(cè)被打造成為現(xiàn)代綜合城市組團,。正陽路與青威路交界的北曲商圈崛起后,，市民的購物變得快捷方便,，這里匯聚了家佳源、利群,、紅星美凱龍等購物廣場,，片區(qū)內(nèi)新興的居住社區(qū)有青特城，萬科春陽花園,，御景尚都,，萬科玫瑰里等，房屋均價早已越過“萬元線”,，成為整個北岸新城房價的至高點,。

惜夏居住板塊的發(fā)展定位是建設(shè)現(xiàn)代化的居住板塊，良好的生態(tài)環(huán)境是其獨有的優(yōu)勢,，版塊內(nèi)主打“生態(tài)”“養(yǎng)老”概念,，打造了大批中高端的現(xiàn)代化居住區(qū)，幾年來,，隨著惜夏板塊的成熟,，多家地產(chǎn)公司紛紛在此安營扎寨，比如龍湖,、銀盛泰,，海信、佳兆業(yè)等,，區(qū)域內(nèi)新房多以住宅項目為主,，低密度花園洋房、小高層,、別墅等多樣化建筑類別吸引了許多養(yǎng)老人群,。

流亭板塊中的白沙灣片區(qū)是如今青島樓市發(fā)展版圖中不得不提及的一個片區(qū)，白沙灣的新建住宅項目是這一片區(qū)的特色,，商品房項目如卓越蔚藍(lán)群島,，龍湖滟瀾海岸，青特花溪地等等都是超級大盤,。此外,，白沙灣片區(qū)還是市政府“萬套保障房”項目的選址地，如白沙上苑,、藍(lán)色港灣,、金色海港保障房項目如今都已經(jīng)初具規(guī)模，伴隨著越來越多的居民入住,，預(yù)示著新灣區(qū)生活圈漸漸成形,。流亭機場板塊的北部區(qū)域，現(xiàn)在已經(jīng)建成流亭空港工業(yè)園區(qū)，東側(cè)已經(jīng)建起大片商務(wù)酒店,，商務(wù)公寓,，如首創(chuàng)空港國際中心等，現(xiàn)代感十足,。

【二】

紅島經(jīng)濟區(qū)進入“發(fā)展快車道” 潛力被普遍認(rèn)同

【左上】紅島樞紐站 【右上】軌道交通

【左下】國際會展中心 【右下】醫(yī)療中心

紅島經(jīng)濟區(qū)未來的定位將是青島三大中心之一,，“逼格”將十分高，發(fā)展方向是奔著目前的市南東部的規(guī)模和水準(zhǔn),。2012年，紅島經(jīng)濟區(qū)正式成立,，將高新區(qū)囊括其中,，還包括青島出口加工區(qū)及城紅島街道、河套街道,。目前市級行政中心,、醫(yī)療中心、奧體中心紛紛開始動工,，眾多大型城市綜合體項目也開始落地興建,，幾年的時間，昔日的貧瘠之地?fù)u身一變成為一座嶄新的“科技新城”,。

根據(jù)規(guī)劃,，紅島經(jīng)濟區(qū)及周邊區(qū)域的功能定位為全球科技創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)上的節(jié)點;服務(wù)藍(lán)色經(jīng)濟、輻射山東半島的科技創(chuàng)新中心;軟件信息產(chǎn)業(yè),、藍(lán)色經(jīng)濟與高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū);環(huán) 此外還將承載市級政務(wù)中心、文化中心,、會議中心,、接待中心。

紅島經(jīng)濟區(qū)和城陽區(qū)不同之處是紅島區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱,，原址幾乎是鹽堿地和舊村,，這意味著紅島經(jīng)濟區(qū)的蛻變將是最全面的，大規(guī)劃的誕生既是發(fā)展的起點,，從目前來看,，紅島整體規(guī)劃的起點較高，交通,，醫(yī)療,、體育等大項目已經(jīng)開始在紅島經(jīng)濟區(qū)陸續(xù)落地。

根據(jù)青島市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃,，紅島經(jīng)濟區(qū)及周邊區(qū)域共設(shè)有5條軌道線網(wǎng),，其中3條為軌道快線，分別為地鐵M8號線，連接火車北站與新機場,，在北岸城區(qū)經(jīng)岙東路——上馬中心向西至膠州;M1號線，北岸城區(qū)環(huán)線,，經(jīng)行政中心、文化中心,、科技研發(fā)中心、醫(yī)療中心,、奧體中心及 CBD商務(wù)中心區(qū);R2號線,，連接城陽中心、北岸城區(qū)中心以及黃島;R7號線,，連接即墨鰲山衛(wèi)與北岸城區(qū);R8號線,，沿膠州灣連接青島火車站與北岸城區(qū)中心區(qū),。

濟青高鐵是國家“四縱四橫”高鐵網(wǎng)的重要組成部分,，紅島樞紐站站臺規(guī)模為10臺20線,，站房規(guī)模約7萬平米，預(yù)計2019年建成,，是濟青高鐵與青連鐵路交匯站，青島的5條規(guī)劃地鐵線路在此交匯,，遠(yuǎn)期年出行人次達2000萬以上。

此外很多購房者看中的是,，紅島經(jīng)濟區(qū)可以沿環(huán)灣大道半個小時內(nèi)可直達李滄,，市北和市南，減少與市內(nèi)四區(qū)的溝通成本,。

青島最大的醫(yī)療中心也落戶紅島經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，去年拿地成功后目前已經(jīng)開工建設(shè),，該醫(yī)療中心是按照三級甲等綜合性醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)打造,，建成后將是島城占地面積最大的醫(yī)療綜合體,，該項目規(guī)劃總占地面積為266666.7㎡,，總建筑面積為318000㎡,。未來青大附院,、市傳染病醫(yī)院,、市胸科醫(yī)院、青島眼科醫(yī)院,、市精神衛(wèi)生中心將共同入駐市民健康中心,，僅一期工程投資就達到約25.4億元人民幣，可提供2000多張床位,。

紅島國際會展中心項目總建筑面積45.82萬平方米，其中地上35.5萬平方米,，地下10.32萬平方米,，總投資53億元。國信集團已于3月22日上午花費逾5億元拿下紅島28.6萬㎡的新地塊,，該地塊就是用來建設(shè)紅島國際會展中心,，預(yù)計項目將于今年開工建設(shè)。

如此利好的規(guī)劃以及前景讓許多人看好紅島經(jīng)濟區(qū),，進入2016,，樓市向好投資型需求也開始抬頭,，新聞網(wǎng)免費看房車紅島線幾乎場場爆滿，記者采訪中發(fā)現(xiàn),，選擇紅島區(qū)的購房者幾乎都是養(yǎng)老和投資,，這說明紅島經(jīng)濟區(qū)的前景被市民普遍看好,。

【三】

三大板塊商業(yè)|住宅|產(chǎn)業(yè)共存 多個大項目助力宜業(yè)宜商新城形成

宜商宜居北岸新城未來效果圖

目前紅島經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)形成了高新板塊,，河套板塊和上馬板塊,，這幾大板塊內(nèi)不僅有住宅,，還有商業(yè),、體育休閑以及高新產(chǎn)業(yè)等,。

其中發(fā)展最快的是高新板塊也就是棘洪灘以及上馬等區(qū)域,。這里如今大鱷級開發(fā)商進駐,，新盤聚集,，各項配套正在完善中。

世茂集團算得上是第一個進駐這一片區(qū)的開發(fā)商,，其作品世茂公園美地已經(jīng)是該區(qū)域內(nèi)的代表作,，此外還有雨潤星雨華府，領(lǐng)秀珊瑚灣等;除了住宅項目之外，位于棘洪灘的動車小鎮(zhèn),，總體目標(biāo)是建設(shè)成以軌道交通裝備制造產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集居住,、休閑,、商貿(mào)、文化,、旅游為一體，產(chǎn)城融合,、宜業(yè)宜居的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城,。經(jīng)濟目標(biāo)是到2020年,，軌道交通產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到1000億元以上;到2030年，達到2000億元以上;還有中國金茂斥資400億元在青島投資打造的“中歐國際城”項目,，該項目總占地面積2500畝,，定位為智慧化社區(qū),，目前中歐國際城是高新區(qū)第一大盤,，自開盤以來銷售極快，熱銷程度甚至超過市區(qū)新盤,。

中央智力島是高新區(qū)CID的核心區(qū)域，這一區(qū)域建成后將以中小企業(yè)科研孵化和商務(wù)促進功能為主,，為科技型中小企業(yè)的孵化培育,、高新技術(shù)研發(fā)、創(chuàng)新人才培養(yǎng),、科技成果轉(zhuǎn)化提供辦公、研發(fā)及各類商務(wù)服務(wù),。目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)進駐了招商地產(chǎn),，開發(fā)了大批的商業(yè)辦公和住宅。

河套板塊的建設(shè)起步比高新板塊晚,，現(xiàn)在主要著手的是舊村改造,，區(qū)域內(nèi)有大批的舊村待改造,，例如羅家營社區(qū)舊村改造項目。除了破舊還有立新,，這里還將規(guī)劃建設(shè)奧體中心，奧體中心規(guī)劃占地面積約127公頃,，計劃總投資約50~60億元,。項目建成后可以承辦國際級大型體育賽事，成為國家奧體項目集訓(xùn)基地,、體育經(jīng)濟中心和群眾運動健身樂園,。

紅島板塊規(guī)劃建設(shè)集濱海旅游、會議接待,、文化創(chuàng)意 ,、商務(wù)辦公等功能于一體的活力、宜居 ,、生態(tài)島,。空間布局上,，以中央生態(tài)綠廊為間隔,，南部沿濱海岸線，組團布局公共功能中心,、旅游度假及休閑娛樂設(shè)施,，建高端接待中心打造島城新八大關(guān) ，文化中心,，經(jīng)濟管理及商務(wù)服務(wù)中心,，國際會議中心等，北部為居住功能區(qū),。