營改增5月1日全面推行后,，二手房交易稅負(fù)將如何變化，成為關(guān)注的焦點(diǎn)之一,。根據(jù)最新出臺細(xì)則，個人購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅,。

兩年以內(nèi)二手房稅負(fù)下降

目前來看,，二手房交易營改增基本上相當(dāng)于將營業(yè)稅政策平移至增值稅上，稅負(fù)并不會增加。某地方稅務(wù)機(jī)關(guān)人士表示,，考慮到價稅分離部分,，營改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn),。

但是由于二手房交易中通常是賣方占主導(dǎo)地位,，會通過各種方式轉(zhuǎn)移稅負(fù)，他也提醒,，要謹(jǐn)防開發(fā)商拿增值稅炒作,，或者價稅分離標(biāo)價，建議購房人注意合同簽訂,，必須搞清楚房款是否含稅價,。

根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額,，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價150萬(含稅,、購買不足2年)的房子,，最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。而按照當(dāng)前營業(yè)稅下是總價5.6%的稅率征收,，因此,，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.056=8.4萬,。

也就是說,，這套兩年以內(nèi)的二手房，營改增后,，在交易時所繳納的稅負(fù)要比原來少交1.26萬元,。

非普通住房也可免征

根據(jù)此次政策，另一減稅的來源是2年以上的非普通住房?，F(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。

而此次個人二手房交易營改增對2年以上(含2年)的住房采用了統(tǒng)一表述，并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”,。青島國稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示,，從國家出臺的政策看，除去北上廣深這四個城市,，其他城市未來不會有普通住宅和非普通住宅的差別對待,。

目前,，普通住房和非普通住房的區(qū)別，主要是各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況,，結(jié)合單套建筑面積,、住宅小區(qū)建筑容積率、實(shí)際成交價格等制定的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn),。如果營改增后,，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負(fù),。

高端二手房交易將回升

如上文所提,，具體到青島市場，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，高端二手房交易將有望回升,。

按照青島現(xiàn)行政策，面積在144平方米以上的房子為非普通住宅,，按照營業(yè)稅政策,，購買滿兩年的非普通住宅需要按差額繳納營業(yè)稅。以一套150平方米,，單價2萬元的二手房為例,，這套總價為300萬元的非普通住宅，購買差額為120萬元,，當(dāng)前交易需要繳納差額5.6%的營業(yè)稅,，因此需要交120×0.056=6.72萬元的營業(yè)稅，而營改增后,，不再區(qū)分對待普通住宅和非普通住宅的話,，那么，未來非普通住宅交易有望上漲,。

“同剛性需求和改善性需求二手房交易相比,，這兩年高端物業(yè)的二手房市場一直不溫不火。一方面是因?yàn)榭們r比較高,，另一方面稅費(fèi)也比較重,，一套非普通住宅動輒三四百萬元，特別是沿海一線,，房子最低也得四五百萬元,，有的甚至上千萬元，之前高端二手房交易時需要繳納差額的5.6%的營業(yè)稅,，數(shù)額還是挺高的，營改增后,，這部分稅費(fèi)減免,，對推動這部分市場的交易還是非常有利的,。”島城某品牌中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

本報記者 鞠培霞