提到東部商圈,，首先想到的是什么?相信很多人腦海中會(huì)浮現(xiàn)出兩個(gè)字：高端,。風(fēng)景宜人的浮山灣、寸土寸金的香港中路,，如此“標(biāo)簽”自然而然,。近年以來(lái),，隨著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),，香港中路商圈開(kāi)始向西擴(kuò)展,，以萬(wàn)象城、中鐵·青島中心和海航萬(wàn)邦中心為支撐,，香港中路西部商圈呼之欲出,，高端的東部商圈再一次迎來(lái)“蝶變”。

品質(zhì)進(jìn)化,，競(jìng)爭(zhēng)難免。“新崛起的商圈不但會(huì)吸引部分西部城區(qū)的客流,，還有望形成新的消費(fèi)聚集點(diǎn),，與香港中路的東部商圈形成分庭抗禮之勢(shì)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō),。

[高端之啟]

地理位置無(wú)可比擬

商圈所在,，地段為王。在這一點(diǎn)上,，香港中路無(wú)異商家眼中的“理想天堂”,。鱗次櫛比的高端寫字樓、星羅密布的金融機(jī)構(gòu),，加上一個(gè)挨一個(gè)的高檔小區(qū),，奠定了豐沛消費(fèi)客流的基礎(chǔ),。從最初的佳世客開(kāi)始，家樂(lè)福,、海信廣場(chǎng),、陽(yáng)光百貨、麥凱樂(lè)等商界大鱷爭(zhēng)相殺入,，東部商圈迅速崛起,，確立了在島城的“龍頭”地位。

“東部商圈的發(fā)展路徑鮮明,，以零售,、百貨起家，以時(shí)尚,、高端領(lǐng)頭,。”昨天，東部一家大型商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人說(shuō),，上世紀(jì)九十年末佳世客,、家樂(lè)福入駐，首次以引領(lǐng)者的姿態(tài),，改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣和觀念,。之后，主打高端的海信廣場(chǎng),、陽(yáng)光百貨相繼開(kāi)張,，東部商圈首次升級(jí)，2006年麥凱樂(lè)和后來(lái)的百麗廣場(chǎng),，則讓東部的業(yè)態(tài)愈加豐富,。

“高端不是空中樓閣，需要高端消費(fèi)人群的支撐,。”東部一家商場(chǎng)企劃部的張女士說(shuō),，到香港中路周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)新建了多少寫字樓，新開(kāi)了多少家銀行,，就會(huì)明白為何高端業(yè)態(tài)云集,。可以說(shuō),，東部商圈的地域優(yōu)勢(shì),，島城任何一個(gè)商圈都無(wú)法比擬。

[高端之變]

商業(yè)地產(chǎn)推波助瀾

以香港中路為中心的東部商圈首次“蝶變”,，肇始于零售,、百貨業(yè)。而第二次“蝶變”則完全為另外一種模式：商業(yè)地產(chǎn)的推波助瀾。位于香港中路西部的3家大型綜合體,，均有商業(yè)地產(chǎn)的影子,。中鐵·青島中心廣場(chǎng)有寫字樓和星級(jí)酒店，海航萬(wàn)邦中心也擁有高層寫字樓和酒店式公寓,，萬(wàn)象城屬于青島華潤(rùn)中心項(xiàng)目,，該項(xiàng)目將打造成國(guó)際化的都市綜合體。

“可以說(shuō),，是商業(yè)地產(chǎn)促成了新商圈的形成,。”昨天，海航萬(wàn)邦中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，以前一家商場(chǎng)開(kāi)業(yè),，前期要積累資金、培養(yǎng)客戶,，而商業(yè)地產(chǎn)本身就可帶來(lái)可觀的消費(fèi)人群,，還有一點(diǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)同生的商業(yè)綜合體不差錢,，“商業(yè)地產(chǎn)先賣樓回籠資金,，再進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，所以一般手頭寬裕,，項(xiàng)目推進(jìn)也就快,。”他說(shuō)，這種配套性的商業(yè)設(shè)施,，在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)便已設(shè)計(jì)好,，目標(biāo)消費(fèi)群往往更加明確。

對(duì)此,，曾負(fù)責(zé)一商業(yè)項(xiàng)目招商的孫經(jīng)理深有同感,，他表示，根據(jù)測(cè)算,，一棟50層寫字樓項(xiàng)目及其配套,，本身可為配套商業(yè)帶來(lái)2-3萬(wàn)人的客流量。

[高端之路]

“黃金三角”雄心勃勃

昨天,，記者來(lái)到山東路的萬(wàn)象城項(xiàng)目,，項(xiàng)目仍在緊張推進(jìn)，有的工人搭乘移動(dòng)設(shè)備在外墻施工,，靠近馬路一側(cè)的廣場(chǎng)，地面尚未平整,。項(xiàng)目推廣部負(fù)責(zé)人王女士告訴記者,，萬(wàn)象城將于明年4月30日開(kāi)業(yè)。與萬(wàn)象城一路之隔，遙相呼應(yīng)的是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的中鐵·青島中心廣場(chǎng),，再往西步行不到5分鐘便是海航萬(wàn)邦中心,，分列于馬路兩側(cè)的3家商業(yè)綜合體形成了一個(gè)“黃金三角”組合。

與近幾年落戶香港中路的商家一樣,，三位“新貴”不約而同要走高端路線,，“與香港中路商圈傳統(tǒng)業(yè)態(tài)相比，新誕生的商業(yè)綜合體已經(jīng)跳出了百貨零售業(yè)的業(yè)態(tài),，更多地貼近高端群體各方面的生活需求,。”業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

“我們的目標(biāo)客戶就是中高端消費(fèi)人群,。”海航萬(wàn)邦中心相關(guān)人士直言不諱,，他們的定位為“國(guó)際風(fēng)尚 精致體驗(yàn)”。走入店內(nèi),，一樓擁有世界頂級(jí)跑車品牌——阿斯頓馬丁;3樓的法國(guó)時(shí)尚館也已開(kāi)業(yè),，所有商品均為原裝進(jìn)口;土耳其館正在籌備。

萬(wàn)象城的王女士則透露,，萬(wàn)象城目前項(xiàng)目招商順利,，已經(jīng)到了“關(guān)鍵時(shí)刻”。在零售配置上,，將有70余家國(guó)際一線品牌,、10余家快銷品牌入駐，30%品牌屬首次進(jìn)駐青島,。

“中鐵·青島中心廣場(chǎng)旨在深入探尋高端客戶青睞的獨(dú)特時(shí)尚奢侈消費(fèi),，匯聚了國(guó)際頂級(jí)買手集合店熙越、頂級(jí)奢尚服飾品牌法國(guó)BAL-MAIN等設(shè)計(jì)師品牌,。”中鐵·青島中心廣場(chǎng)相關(guān)人士表示,。

[高端之爭(zhēng)]

差異化也難免正面交鋒

在島城高端商圈，曾有一個(gè)故事流傳甚廣,。本世紀(jì)初,，某國(guó)際一線化妝品計(jì)劃進(jìn)駐青島，兩大商場(chǎng)為此各出奇招,，展開(kāi)鏖戰(zhàn),，最終地理位置更優(yōu)的其中一家得償所愿。“當(dāng)時(shí)品牌少,，一旦拿下,，‘江湖’地位以及在消費(fèi)者心目中的形象會(huì)借勢(shì)提高。”曾經(jīng)供職東部一家商場(chǎng)的黃女士說(shuō),。

時(shí)過(guò)境遷,，大多數(shù)國(guó)際一線品牌早已“遍地開(kāi)花”，品牌爭(zhēng)奪也被差異化的品牌引入所取代。“絕大多數(shù)人所公知的知名品牌,，高端店幾乎已經(jīng)備齊,，重合度很高。”昨天,，東部一家商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人告訴記者,，如此情況下，就要看商家的營(yíng)銷水平,，開(kāi)始比內(nèi)功了,。

與早就扎根的商場(chǎng)相比，新近開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)則從一開(kāi)始便有心規(guī)劃,，避免大面積地與早先開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)正面碰撞,。“在商場(chǎng)設(shè)計(jì)以及定位時(shí)，我們就做了規(guī)劃,，要通過(guò)不同的主題,，做出自己的特色，所以招商時(shí)針對(duì)性較強(qiáng),。”今年開(kāi)業(yè)的一家商場(chǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō),。

尚未開(kāi)業(yè)的萬(wàn)象城亦努力樹(shù)起特色，根據(jù)其發(fā)布招商計(jì)劃,，在文化娛樂(lè)方面,，將首次引入方所書店、東阿阿膠博物館,、遼河渡口餐飲博物館等,，力爭(zhēng)打造成青島文化娛樂(lè)新地標(biāo)。

“差異化或許避免部分正面交鋒,，但如此多的高端商場(chǎng)聚集,，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)可避免。”一商場(chǎng)品牌推廣部的負(fù)責(zé)人說(shuō),，在他眼中,，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始，雖談不上重新洗牌,，但力度也絕對(duì)不會(huì)小,。

【觀點(diǎn)】

服務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加合理

“香港中路西商圈的崛起，表明青島服務(wù)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)行業(yè)的結(jié)構(gòu)更加合理,，不再集中于一點(diǎn),，如此一來(lái)，人流,、物流的配置也將更為合理,。”島城著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、青島社會(huì)科學(xué)院專業(yè)技術(shù)職務(wù)二級(jí)崗研究院郭先登說(shuō),，越來(lái)越多知名企業(yè)進(jìn)駐青島,，說(shuō)明青島確實(shí)取得了發(fā)展，并且在國(guó)內(nèi)外的影響力進(jìn)一步提高,。

對(duì)于商圈的發(fā)展,，郭先登表達(dá)了自己的看法。“首先要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),，不能拘泥于同一種結(jié)構(gòu),，要有不同的理念，每一個(gè)商家都要做出自己的特色,。其次,，要擁有特定客戶流，商圈要有特定客戶流,，具體到商家亦是如此,。古語(yǔ)說(shuō)，流水不腐,、戶樞不蠹,，有客戶，但‘流’不起來(lái),，就沒(méi)有生命力,，生意便不會(huì)長(zhǎng)久。”他說(shuō),，營(yíng)銷方面也有講究,，商圈要站在整個(gè)城市的角度，制定營(yíng)銷舉措,，根據(jù)不同時(shí)期,、不同時(shí)段、不同季節(jié)的消費(fèi)變化去定營(yíng)銷結(jié)構(gòu),、模式和方法,。

本版撰稿攝影 記者 劉漢鋒

觀察

競(jìng)爭(zhēng)是個(gè)有趣的游戲

與整個(gè)香港中路商圈彌漫的肅殺氛圍相比，香港中路西部商圈商家之間卻一片祥和太平之氣,，各家展現(xiàn)出了“一致對(duì)外”的姿態(tài),。

“雖然萬(wàn)象城還沒(méi)有開(kāi)業(yè)，但我們其實(shí)盼著它快點(diǎn)開(kāi),。”昨天,，香港中路西商圈一家商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，萬(wàn)象城規(guī)模大,、業(yè)態(tài)全,，它的開(kāi)業(yè)會(huì)帶來(lái)更多人氣,。此外，西商圈輻射范圍內(nèi),，寫字樓,、居住區(qū)密集，可挖掘的潛力巨大,。據(jù)介紹,，青島萬(wàn)象城是華潤(rùn)置地傾力打造的全新升級(jí)版萬(wàn)象城，建筑面積達(dá)45萬(wàn)平方米,，是目前全國(guó)規(guī)模最大,、業(yè)態(tài)組合最豐富的購(gòu)物中心之一。

另一家商場(chǎng)的有關(guān)人士則表示,，香港中路西商圈仍處于培育階段,，任何一家都沒(méi)有絕對(duì)實(shí)力單打獨(dú)斗拼市場(chǎng)，只有大家抱團(tuán),，先為商圈贏來(lái)客流,，然后才會(huì)為各家店帶來(lái)更多客流。“西商圈3家綜合體之間,，以及與香港中路之間的競(jìng)爭(zhēng)不可避免,，但現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)不是比價(jià)格，而是拼體驗(yàn),，拼引導(dǎo)消費(fèi)潮流的能力,，誰(shuí)能開(kāi)風(fēng)氣之先，誰(shuí)就會(huì)站上潮頭,。”他說(shuō),。

業(yè)內(nèi)人士分析，西部老城區(qū)缺乏大型的商業(yè)綜合體,，多數(shù)居民選擇到香港中路商圈購(gòu)物,，香港中路西商圈的崛起，勢(shì)必會(huì)截走部分客流,，甚至形成整個(gè)市區(qū)新的消費(fèi)聚集點(diǎn),，爭(zhēng)奪全市的客流，最終與香港中路東商圈勢(shì)均力敵,。

東部一家商場(chǎng)品宣部負(fù)責(zé)人則表示,，人氣和客流量的培養(yǎng)并非一朝一夕能完成，西商圈還有很長(zhǎng)的路要走,。

展望

高端商場(chǎng)仍有“大錢”可挖

今年“雙11”,，天貓創(chuàng)下了571億的銷售額。電商盛行,，許多傳統(tǒng)的零售,、百貨店首當(dāng)其沖,，深受其苦。不過(guò),，高端商業(yè)受到的影響要小得多,。

“在網(wǎng)上花幾百元買個(gè)包，可能很多人都認(rèn)為稀松平常,，可花幾萬(wàn)塊買個(gè)包呢?能有多少人愿意?”昨天,，一家百貨店企劃部的經(jīng)理說(shuō)，高端商業(yè)面對(duì)電商,，防御性更好，包括面對(duì)海淘的挑戰(zhàn),，“我們組織了不少沙龍平臺(tái),，讓顧客體驗(yàn)精致的生活方式，以此增加黏合度,。有時(shí)候,，一些世面上少見(jiàn)的商品，顧客會(huì)先問(wèn)我們有沒(méi)有,，然后再?zèng)Q定是否海淘,。”

但是，電商卻另有看法,，“顧客首先考慮的是自身利益,，如果海淘能節(jié)省30%的費(fèi)用，何樂(lè)而不為呢,。”臺(tái)柳路一家電商的曲經(jīng)理說(shuō),。

陽(yáng)光百貨企劃部的賀經(jīng)理則表示，面對(duì)電商沖擊,，他們幾年開(kāi)始調(diào)整,，聚焦35-55歲的女性顧客，并不斷增強(qiáng)品牌結(jié)構(gòu)的合理性,，在現(xiàn)階段男性化消費(fèi)比例下降的情況下,，業(yè)績(jī)?nèi)杂性鲩L(zhǎng)。

其實(shí),，實(shí)體店也開(kāi)始用互聯(lián)網(wǎng)的思維展開(kāi)營(yíng)銷,，賀經(jīng)理表示，他們擁有10多萬(wàn)會(huì)員,。

業(yè)內(nèi)人士表示,，高端商場(chǎng)不僅是簡(jiǎn)單的賣貨，追求的是一種購(gòu)物,、甚至是生活的體驗(yàn),，“這種體驗(yàn),，電商根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這便是高端商場(chǎng)的生命力所在,。”