送走十一長假,，我市新房成交量開啟 “滿血復活”模式,。記者昨日采訪了解到，進入10月第二周青島樓市住宅網(wǎng)簽1720套，較前一周環(huán)比上漲73.56%,。不過面對新政頻發(fā)的市場現(xiàn)狀,，對開發(fā)商來說，第四季度仍面臨巨大考驗,，在年度銷售目標和資金回款壓力下,，房價或仍將下行。
青西新區(qū)成交量居首
來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,，上周青島新建住宅成交1720套，較前一周的991套上漲73.56%,。整體來看,，住宅成交套數(shù)和面積基本恢復到了節(jié)前的水平。10月8日進入到工作日后,，成交量開始大幅回升,。僅用2天成交量就重回300多套的水平，10月10日達到上周單日成交最高峰350套,，周六周日成交量有小幅回落,。
區(qū)域成交方面，上周青島住宅成交各區(qū)市排行榜的前三分別是青島西海岸新區(qū),、李滄區(qū)和即墨市,。青島西海岸新區(qū)成交量為438套，遠遠超出了李滄區(qū),，西海岸的海景房較市南,、嶗山的海景房便宜許多，吸引了眾多青島市區(qū)的購房者,。以安子片區(qū)某項目為例,，一期起價5700元/平方米，僅一個月幾乎售罄,，二期也將于近期亮相,。該項目的開盤給周邊項目帶去了不少壓力，也拉低了區(qū)域內(nèi)的房價,。
更兇猛“降價潮”揭幕
進入十月份,，樓市的銷售黃金季節(jié)變得越來越短，開發(fā)商的銷售壓力卻絲毫沒有減少,。從2014年前三季度的銷售情況來看,，多數(shù)企業(yè)銷售目標完成情況不甚理想。今年1月至8月,，20家代表房企中有7成房企銷售目標完成率不足60%,，多數(shù)房企四季度銷售壓力倍增。盡管政府多措并舉出手救市，但短期內(nèi)的刺激無法改變需求預期,。在年度銷售目標和資金回款壓力下,，降價似乎成了開發(fā)商的“最后救命稻草”。
10月11日,，李滄某在售樓盤的“6.5折清盤”的消息在微信朋友圈迅速發(fā)酵,，如此“破天荒”的價格令人咋舌。雖然該公司及時發(fā)文稱此次優(yōu)惠為員工福利房,，合同視為無效,，但引發(fā)一系列連鎖反應，一波更兇猛的“降價大潮”已然揭開序幕,。
繼6.5折超低折扣風波之后,，李滄另一剛需大盤也撕下了降價遮羞布，“緊急制定”開盤計劃,，推出28套82平方米房源,，折合單價8600-9500元/平方米，較之前均價直降1900元,。無獨有偶,，位于老四方的一新盤也爆出8500元/平方米的均價，相比附近在售盤低了至少3000元/平方米,。
四季度房價或仍將下行
樓市降價“跌跌不休”,，然而購房者并不買賬，限貸松綁催生了一大批“等貸族”,。對房企而言,，第四季度將迎來“期末考”。
青島樓市在經(jīng)歷第一輪定向放松限購政策后,，于9月1日全面放開限購,。信貸政策寬松也預期升溫，鼓勵首套房貸款,，并降低首套房認定標準為“房貸余額償清都算首套房”,。
然而7折房貸的申請條件頗為嚴格，乃至苛刻,。農(nóng)業(yè)銀行青島分行相關(guān)負責人稱,，農(nóng)行最近也將下調(diào)房貸利率，最低折扣也能到7折,，但要求申請者是中國農(nóng)業(yè)銀行私人銀行的客戶,，并且資產(chǎn)額最低達到800萬元。
房貸新政加劇了購房者的觀望情緒,，等待房貸優(yōu)惠成為不少置業(yè)者的共識,。不過克而瑞高級分析師張斌指出，由于銀行的經(jīng)營成本使然，購房利率優(yōu)惠墜入虛名,，7折利率房貸或?qū)⒊蔀榕萦?，房貸新政非“救市解藥”。樓市的健康運作最終受市場供求規(guī)律影響,，“沒有賣不掉的產(chǎn)品,，只有賣不掉的價格”，四季度在年度銷售目標和資金回款壓力下,，房價或仍將下行,。（記者 孫靜芳）
延伸閱讀：
發(fā)布>>
搭建存量房交易平臺
住建部要求進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，當前要積極推進管理信息化建設(shè),，進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè),。這是記者16日從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉的。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說,，要以樓盤表為基礎(chǔ),，加快推進房產(chǎn)測繪,、預售許可,、買賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管,、產(chǎn)權(quán)檔案管理等系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)與共享,，抓緊推進市區(qū)縣系統(tǒng)整合，完成紙質(zhì)檔案數(shù)字化,。據(jù)齊驥介紹,，在房地產(chǎn)市場交易管理領(lǐng)域，除了積極推進管理信息化建設(shè),，還要抓好新建商品房銷售和存量房交易管理,。要積極推行今年新修訂的商品房買賣合同示范文本，全面推行合同網(wǎng)上簽約制度,。在存量房交易管理方面,，推進存量房合同網(wǎng)簽備案制度，各地要搭建存量房交易服務平臺,，加強存量房交易資金監(jiān)管,。此外，還要加強房地產(chǎn)中介行業(yè)管理,，完善行業(yè)誠信體系建設(shè),，健全機構(gòu)和人員信用檔案。積極培育房屋租賃市場,，構(gòu)建完善的房屋租賃市場體系,。
觀察>>
公積金調(diào)整，救市還是便民？
異地購房公積金異地互認,、取消多項收費,、二套房首付回歸三成、提高貸款額度,、降低貸款門檻……近段時間,，從中央到地方，公積金政策調(diào)整的消息接踵而至,。但與此同時,，很多城市的公積金其實已初現(xiàn)緊張，有的城市還收緊了相關(guān)政策,。專家表示,，在當前樓市狀況下，首先應滿足基本購房的公積金貸款需求,，同時要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具,。
30多個城市調(diào)整公積金政策
10月14日，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)文,，要求取消住房公積金個人住房貸款保險,、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔保等收費項目,。同時,，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務,。此外,，二套房可享受公積金貸款，首套貸款額度有望提高,。
對此,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，取消的收費項目產(chǎn)生的費用數(shù)額并不大,，但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本,，這給市場傳遞了一種明顯的信號。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門,，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”,。
就在前一天的13日，武漢市住房公積金管理中心正式下發(fā)通知,，放寬第二套房公積金貸款門檻,，最低首付款比例調(diào)整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%,。類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現(xiàn),。據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，今年以來，已有30多個城市調(diào)整了公積金政策,。有業(yè)內(nèi)人士預計,，未來采取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施,，將成為多地政府調(diào)控樓市的主要措施,。
公積金流動性緊張狀況初現(xiàn)
與紛紛放松政策不同的是廣州的持續(xù)收緊。10月11日,，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過,，新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調(diào)整為三成,；貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整,，貸款額度也變得更加吃緊，計算的公式也更為嚴格,。對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，這是不得已而為之,。目前,，廣州公積金提取比例已超過警戒線，個別月份接近甚至超過八成,。
廣州遇到的麻煩不是獨有的,。數(shù)據(jù)顯示,，多個城市公積金流動性已初現(xiàn)緊張,。據(jù)住建部調(diào)查，南京,、青島等32個城市個貸率超過90%,，出現(xiàn)了緩貸、斷貸,、擠提現(xiàn)象,。以武漢為例，截至今年6月底,，武漢累計發(fā)放公積金個人貸款890多億元,，個貸率高達97%，比去年底增長近5%,。“如果不予應對,，只需兩個月，公積金貸款就會緊張,。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信說,。
公積金不能為了救市而隨意調(diào)整
既然那么多城市公積金流動性已初現(xiàn)緊張,，為何還要放松相關(guān)政策？有市場人士表示,，公積金政策的放松必然會帶來可觀的購房者入市,。因此，市場和購房者都普遍認為,，調(diào)整公積金是繼取消限購,、放松限貸后樓市的第三個救市措施。預計未來會有更多城市在公積金政策上“動腦筋”,。
但專家并不贊同“救市工具”的看法,。中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東提醒，在土地財政和新房庫存的雙重壓力下,，在取消限購放松限貸效果并不明顯的背景下,，要警惕地方政府不顧公積金實際狀況，一味放松貸款政策來救市,。
如何面對一邊是放松呼聲越來越大,，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議,，公積金管理部門應積極探索,，提高資金利用率，滿足“應貸盡貸”資金需求,，并適應科學化樓市調(diào)控的要求,。
建立跨地區(qū)公積金資金調(diào)劑平臺，被認為最為“便捷”的解決之道,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前，各城市間公積金的使用率很不平衡,。以湖北省為例,，武漢市的個貸率比全省平均水平高出30.46個百分點，而有些城市的個貸率卻不足10%,。
其次,，通過金融創(chuàng)新拓寬公積金來源。陳祖信建議,，在公積金中心賬戶存款不支付時,，商業(yè)銀行應允許直接透支取得信貸資金。同時,，將一部分公積金個貸資產(chǎn)變現(xiàn),，引入社會資本投入，盤活資產(chǎn)存量,。
最重要的是,，在房地產(chǎn)調(diào)控市場化之下,，公積金要隨時“量身定制”政策。張東建議,，建立公積金支持基本住房需求的機制,，而不應由各地方政府根據(jù)各自需求隨意調(diào)整。“有關(guān)部門應多征求職工意見,，使公積金為基本需求者服務,，又不能成為助推樓價的幫兇。” 據(jù)新華社
