送走十一長假，我市新房成交量開啟 “滿血復(fù)活”模式。記者昨日采訪了解到,，進(jìn)入10月第二周青島樓市住宅網(wǎng)簽1720套，較前一周環(huán)比上漲73.56%。不過面對(duì)新政頻發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)開發(fā)商來說,，第四季度仍面臨巨大考驗(yàn)，在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下,，房價(jià)或仍將下行,。
青西新區(qū)成交量居首
來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，上周青島新建住宅成交1720套,，較前一周的991套上漲73.56%,。整體來看，住宅成交套數(shù)和面積基本恢復(fù)到了節(jié)前的水平,。10月8日進(jìn)入到工作日后,，成交量開始大幅回升。僅用2天成交量就重回300多套的水平,，10月10日達(dá)到上周單日成交最高峰350套,，周六周日成交量有小幅回落。
區(qū)域成交方面,，上周青島住宅成交各區(qū)市排行榜的前三分別是青島西海岸新區(qū)、李滄區(qū)和即墨市,。青島西海岸新區(qū)成交量為438套,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了李滄區(qū)，西海岸的海景房較市南,、嶗山的海景房便宜許多,，吸引了眾多青島市區(qū)的購房者。以安子片區(qū)某項(xiàng)目為例,，一期起價(jià)5700元/平方米,，僅一個(gè)月幾乎售罄，二期也將于近期亮相,。該項(xiàng)目的開盤給周邊項(xiàng)目帶去了不少壓力,，也拉低了區(qū)域內(nèi)的房價(jià)。
更兇猛“降價(jià)潮”揭幕
進(jìn)入十月份,，樓市的銷售黃金季節(jié)變得越來越短,，開發(fā)商的銷售壓力卻絲毫沒有減少。從2014年前三季度的銷售情況來看,，多數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成情況不甚理想,。今年1月至8月，20家代表房企中有7成房企銷售目標(biāo)完成率不足60%,，多數(shù)房企四季度銷售壓力倍增,。盡管政府多措并舉出手救市，但短期內(nèi)的刺激無法改變需求預(yù)期。在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下,，降價(jià)似乎成了開發(fā)商的“最后救命稻草”,。
10月11日，李滄某在售樓盤的“6.5折清盤”的消息在微信朋友圈迅速發(fā)酵,，如此“破天荒”的價(jià)格令人咋舌,。雖然該公司及時(shí)發(fā)文稱此次優(yōu)惠為員工福利房，合同視為無效,，但引發(fā)一系列連鎖反應(yīng),，一波更兇猛的“降價(jià)大潮”已然揭開序幕。
繼6.5折超低折扣風(fēng)波之后,，李滄另一剛需大盤也撕下了降價(jià)遮羞布,，“緊急制定”開盤計(jì)劃，推出28套82平方米房源,，折合單價(jià)8600-9500元/平方米,，較之前均價(jià)直降1900元。無獨(dú)有偶,，位于老四方的一新盤也爆出8500元/平方米的均價(jià),，相比附近在售盤低了至少3000元/平方米。
四季度房價(jià)或仍將下行
樓市降價(jià)“跌跌不休”,，然而購房者并不買賬,，限貸松綁催生了一大批“等貸族”。對(duì)房企而言,，第四季度將迎來“期末考”,。
青島樓市在經(jīng)歷第一輪定向放松限購政策后，于9月1日全面放開限購,。信貸政策寬松也預(yù)期升溫,，鼓勵(lì)首套房貸款，并降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“房貸余額償清都算首套房”,。
然而7折房貸的申請(qǐng)條件頗為嚴(yán)格,，乃至苛刻。農(nóng)業(yè)銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,，農(nóng)行最近也將下調(diào)房貸利率,，最低折扣也能到7折，但要求申請(qǐng)者是中國農(nóng)業(yè)銀行私人銀行的客戶,，并且資產(chǎn)額最低達(dá)到800萬元,。
房貸新政加劇了購房者的觀望情緒，等待房貸優(yōu)惠成為不少置業(yè)者的共識(shí),。不過克而瑞高級(jí)分析師張斌指出,，由于銀行的經(jīng)營成本使然,，購房利率優(yōu)惠墜入虛名，7折利率房貸或?qū)⒊蔀榕萦?，房貸新政非“救市解藥”,。樓市的健康運(yùn)作最終受市場(chǎng)供求規(guī)律影響，“沒有賣不掉的產(chǎn)品,，只有賣不掉的價(jià)格”,，四季度在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，房價(jià)或仍將下行,。（記者 孫靜芳）
延伸閱讀：
發(fā)布>>
搭建存量房交易平臺(tái)
住建部要求進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,，當(dāng)前要積極推進(jìn)管理信息化建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè),。這是記者16日從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉的,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說，要以樓盤表為基礎(chǔ),，加快推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪,、預(yù)售許可、買賣合同網(wǎng)簽,、交易資金監(jiān)管,、產(chǎn)權(quán)檔案管理等系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)與共享，抓緊推進(jìn)市區(qū)縣系統(tǒng)整合,，完成紙質(zhì)檔案數(shù)字化,。據(jù)齊驥介紹，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理領(lǐng)域,，除了積極推進(jìn)管理信息化建設(shè)，還要抓好新建商品房銷售和存量房交易管理,。要積極推行今年新修訂的商品房買賣合同示范文本,，全面推行合同網(wǎng)上簽約制度。在存量房交易管理方面,，推進(jìn)存量房合同網(wǎng)簽備案制度,，各地要搭建存量房交易服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管,。此外,，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，完善行業(yè)誠信體系建設(shè),，健全機(jī)構(gòu)和人員信用檔案,。積極培育房屋租賃市場(chǎng)，構(gòu)建完善的房屋租賃市場(chǎng)體系,。
觀察>>
公積金調(diào)整,，救市還是便民,？
異地購房公積金異地互認(rèn)、取消多項(xiàng)收費(fèi),、二套房首付回歸三成,、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時(shí)間,，從中央到地方,，公積金政策調(diào)整的消息接踵而至。但與此同時(shí),，很多城市的公積金其實(shí)已初現(xiàn)緊張,，有的城市還收緊了相關(guān)政策。專家表示,，在當(dāng)前樓市狀況下,，首先應(yīng)滿足基本購房的公積金貸款需求，同時(shí)要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具,。
30多個(gè)城市調(diào)整公積金政策
10月14日,，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)文，要求取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn),、公證,、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。同時(shí),，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù),，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。此外,，二套房可享受公積金貸款,，首套貸款額度有望提高。
對(duì)此,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,，取消的收費(fèi)項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用數(shù)額并不大，但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本,，這給市場(chǎng)傳遞了一種明顯的信號(hào),。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”,。
就在前一天的13日,，武漢市住房公積金管理中心正式下發(fā)通知，放寬第二套房公積金貸款門檻,，最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30%,，不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60%。類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現(xiàn),。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來,，已有30多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，未來采取提高個(gè)人公積金貸款額度,、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施，將成為多地政府調(diào)控樓市的主要措施,。
公積金流動(dòng)性緊張狀況初現(xiàn)
與紛紛放松政策不同的是廣州的持續(xù)收緊,。10月11日，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過,，新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者,，且首付從兩成調(diào)整為三成；貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整,，貸款額度也變得更加吃緊,，計(jì)算的公式也更為嚴(yán)格。對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士表示,，這是不得已而為之。目前,，廣州公積金提取比例已超過警戒線,，個(gè)別月份接近甚至超過八成。
廣州遇到的麻煩不是獨(dú)有的,。數(shù)據(jù)顯示,，多個(gè)城市公積金流動(dòng)性已初現(xiàn)緊張。據(jù)住建部調(diào)查,，南京,、青島等32個(gè)城市個(gè)貸率超過90%，出現(xiàn)了緩貸,、斷貸,、擠提現(xiàn)象。以武漢為例,，截至今年6月底，武漢累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)人貸款890多億元,，個(gè)貸率高達(dá)97%,，比去年底增長近5%。“如果不予應(yīng)對(duì),，只需兩個(gè)月,，公積金貸款就會(huì)緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信說,。
公積金不能為了救市而隨意調(diào)整
既然那么多城市公積金流動(dòng)性已初現(xiàn)緊張,，為何還要放松相關(guān)政策,？有市場(chǎng)人士表示，公積金政策的放松必然會(huì)帶來可觀的購房者入市,。因此,，市場(chǎng)和購房者都普遍認(rèn)為，調(diào)整公積金是繼取消限購,、放松限貸后樓市的第三個(gè)救市措施,。預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市在公積金政策上“動(dòng)腦筋”。
但專家并不贊同“救市工具”的看法,。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東提醒,，在土地財(cái)政和新房庫存的雙重壓力下，在取消限購放松限貸效果并不明顯的背景下,，要警惕地方政府不顧公積金實(shí)際狀況,，一味放松貸款政策來救市。
如何面對(duì)一邊是放松呼聲越來越大,，另一邊是自身存量不足的矛盾,？專家建議，公積金管理部門應(yīng)積極探索,，提高資金利用率,，滿足“應(yīng)貸盡貸”資金需求，并適應(yīng)科學(xué)化樓市調(diào)控的要求,。
建立跨地區(qū)公積金資金調(diào)劑平臺(tái),，被認(rèn)為最為“便捷”的解決之道。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前,，各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例,，武漢市的個(gè)貸率比全省平均水平高出30.46個(gè)百分點(diǎn),，而有些城市的個(gè)貸率卻不足10%。
其次,，通過金融創(chuàng)新拓寬公積金來源,。陳祖信建議，在公積金中心賬戶存款不支付時(shí),，商業(yè)銀行應(yīng)允許直接透支取得信貸資金,。同時(shí)，將一部分公積金個(gè)貸資產(chǎn)變現(xiàn),，引入社會(huì)資本投入,，盤活資產(chǎn)存量。
最重要的是,，在房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)化之下,，公積金要隨時(shí)“量身定制”政策,。張東建議，建立公積金支持基本住房需求的機(jī)制,，而不應(yīng)由各地方政府根據(jù)各自需求隨意調(diào)整,。“有關(guān)部門應(yīng)多征求職工意見，使公積金為基本需求者服務(wù),，又不能成為助推樓價(jià)的幫兇,。” 據(jù)新華社
