一方面是人口老齡化的提前到來讓中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的需求,，另一方面卻是開發(fā)商并沒有做好準(zhǔn)備普遍面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難題,。更有甚者,，不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)賣房子。目前,，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)究竟面臨著什么樣的困局?如何才能破解這樣的困局,，真正解決老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求?

建300畝養(yǎng)老地產(chǎn)，往往拿1000畝地,，剩余700畝做住宅開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)：噱頭下的“圈地運(yùn)動(dòng)”

如果說2013年是被譽(yù)為養(yǎng)老地產(chǎn)的元年,，那么2014年則是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的沸騰年,。

隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養(yǎng)老地產(chǎn)由徘徊觀望迅速進(jìn)入沸騰期,。大大小小的各類企業(yè)都對(duì)這塊蛋糕垂涎不已,。據(jù)行業(yè)知情人士透露，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬億元人民幣,，而到2030年有望增加至13萬億元,。“因此，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的格局形成了"保險(xiǎn)系""央企系""房企系"三足鼎立的格局,，而僅房企系中,，就有逾30家企業(yè)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，全國(guó)投資規(guī)模已超過千億元,。”

正所謂,，內(nèi)行看門道，外行看熱鬧,。在進(jìn)入實(shí)操階段的房地產(chǎn)企業(yè)中,，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者坦言，盡管不斷刷新的數(shù)據(jù)論證著這個(gè)行業(yè)的美好前景,，卻由于拿地難,、金融無法銜接、盈利周期過長(zhǎng),、投入過大,、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因?qū)е吗B(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展舉步維艱,。不僅如此,，部分房企還開啟了一輪以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

虧損局面難破

“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過限購(gòu),、限貸之后會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的階段,。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)在這個(gè)新的階段不會(huì)像之前那么好做，無論是盈利水平,，還是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力,，對(duì)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商來說都遇到了新的挑戰(zhàn)，因此都在考慮轉(zhuǎn)型,。”一位不愿具名的杭州養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者,。而恰恰養(yǎng)老在近兩年成為一個(gè)非常熱點(diǎn)的話題，所以,，對(duì)于很多的房地產(chǎn)開發(fā)商來說,，不能一股腦的整體都做養(yǎng)老地產(chǎn)，但卻有相當(dāng)多的房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)型的突破口放在了養(yǎng)老上面,。

盡管眾多企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn),，但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局,。業(yè)內(nèi)人士指出，完善的醫(yī)療配套,、合理的建筑設(shè)計(jì),、人性化的服務(wù)體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期必備的要素,，這無疑需要長(zhǎng)期高額的資金投入,。同時(shí)，長(zhǎng)投資,、長(zhǎng)回報(bào)特點(diǎn)決定了服務(wù)才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來源,，但國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無法收回,，日常的收支無法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來了比較大的資金壓力,，造成盈利困局,。

據(jù)某大型券商房地產(chǎn)金融部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為了緩解資金壓力,，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)通過收取一次性入門費(fèi),、或者入會(huì)費(fèi)的方式，用會(huì)員制來提供服務(wù),，能夠在項(xiàng)目運(yùn)行前期就收回大部分投資資金,。比如，去年5月開業(yè)的由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資成立的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū),，除了一次性5萬元左右的入住費(fèi)用外,，還需要繳納每月7100~30000元不等的自理費(fèi)。

除此以外,，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價(jià)”養(yǎng)老費(fèi),。據(jù)本報(bào)記者了解，天地健康城目前有兩種消費(fèi)模式,，一種是10萬元的年消費(fèi)卡,，用于支付一年之內(nèi)的所有服務(wù)消費(fèi);一種是100萬~150萬元不等的“恬愉會(huì)”會(huì)籍卡，然后每年繳納3000元左右的會(huì)籍管理費(fèi),。

對(duì)此,，上海某機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究院研究員告訴本報(bào)記者，對(duì)于目前大部分專項(xiàng)投入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)更容易吃掉它們的是可能長(zhǎng)達(dá)30年的回收周期和龐大的資金投入,。

今年4月，北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售,。該公司為北京城建與中國(guó)紅十字基金會(huì)所有,。其開發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽國(guó)際老年公寓,。2012年北京長(zhǎng)青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元,。

然而,，這只是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。因?yàn)槿胱÷适潜ＷC養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與否的決定性條件,。一般來說,，養(yǎng)老院入住率要達(dá)到70%~80%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,。而在國(guó)內(nèi),，目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少。

“由于養(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè),，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力,，而且由于回款速度較慢，對(duì)企業(yè)的資金鏈也是考驗(yàn),。又因?yàn)閲?guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)無融資渠道,，這對(duì)投資企業(yè)壓力相當(dāng)大。”上海某金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者,。

以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”

值得注意的是,，不少知名房企人士也向本報(bào)記者坦言，當(dāng)今各類資本一窩蜂鉆進(jìn)養(yǎng)老行業(yè),，也并不是一件好事,。如今，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)可謂魚龍混雜,，一些企業(yè)從事的養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一場(chǎng)以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”,，而如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準(zhǔn)發(fā)展方向，業(yè)界也是眾說紛紜,。

“正是由于目前是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的試驗(yàn)階段,，其中一個(gè)突出表現(xiàn)就是開發(fā)模式呈現(xiàn)出混亂的局面。一些開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào),，實(shí)際上就是低價(jià)圈地,，然后賣住宅。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,。

另一位不愿透露姓名的上海某地產(chǎn)知名人士告訴本報(bào)記者,，在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí),，國(guó)家對(duì)帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持,，一些開發(fā)商趁機(jī)鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名,，實(shí)則圈地賺錢,。還有一些保險(xiǎn)業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤(rùn),，這些都是開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”的行為,。

全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳寶存表示，他了解到有個(gè)項(xiàng)目,，拿了6000畝地,，總共卻只設(shè)計(jì)了60個(gè)養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”,。

對(duì)此,，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，在土地價(jià)格日益走高的背景下,，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具,。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，為了照顧好老人衣食住行,，養(yǎng)老地產(chǎn)一般很小,，300畝已屬很多。但在中國(guó),，建300畝養(yǎng)老地產(chǎn),，往往拿1000畝地,，剩余700畝做配套和住宅開發(fā),，整體實(shí)現(xiàn)盈利。

尚無成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式

在盈利難的現(xiàn)實(shí)之下,，不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的,。業(yè)內(nèi)知情人士透露，對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目來說,，投資回報(bào)周期長(zhǎng),，很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地,，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。因?yàn)檎嬲酿B(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，其核心內(nèi)容并非開發(fā),，而是服務(wù)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)營(yíng)運(yùn)涉及與醫(yī)療機(jī)構(gòu)無縫對(duì)接,，配套設(shè)施應(yīng)契合老人需求,。但是，不容回避的是,，這對(duì)于向來追求“高周轉(zhuǎn),、短平快”的房地產(chǎn)企業(yè)而言是一大難題,。

保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)相關(guān)人士告訴本報(bào)記者，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”看上去很美,，但通往美麗前景的道路并不順暢,。巨大的投入和緩慢的收益，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國(guó)家配套政策的大力支持,。在國(guó)外,，政府會(huì)在稅收、土地取得,、貸款等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)給予一定的優(yōu)惠,，而我國(guó)目前無論是市場(chǎng)環(huán)境還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套都難以支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展,。

據(jù)悉,，由于開發(fā)商的主要盈利點(diǎn)還是獲取廉價(jià)土地，通過一定時(shí)間的持有,，等待土地的升值,，而在概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì),、建筑工程,、營(yíng)銷、銷售等環(huán)節(jié)都可長(zhǎng)期采用外包模式,，全程的分段外包不利于開發(fā)商建立和磨合運(yùn)營(yíng)能力,。

簡(jiǎn)單地說，目前真正專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)其實(shí)并不是很多,，一些地產(chǎn)商只是想借助這一概念的附加值來吸引購(gòu)房者,。

某股份制銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，上海周邊某樓盤在開盤時(shí)主打全齡化養(yǎng)老品牌,，社區(qū)內(nèi)建有各種老人服務(wù)設(shè)施,，并且配套相應(yīng)的服務(wù)，是個(gè)典型的全齡化養(yǎng)老社區(qū),。但是才沒過幾年,，配套服務(wù)就無法持續(xù)了。主要是由于老年人在全齡化社區(qū)內(nèi)比例比較小,，無法覆蓋設(shè)施,、服務(wù)的維護(hù)成本，最終導(dǎo)致了軟硬件配套的全面收縮,。

“這樣一來,，所謂的養(yǎng)老社區(qū)和普通社區(qū)就沒有什么區(qū)別了。”她表示，“如果缺乏對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期投入,，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為開發(fā)商的一個(gè)噱頭,。”

所以，“中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大問題,，從開發(fā)商的角度來講,，就是開發(fā)商在開發(fā)的過程中并沒有想好開發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式;從開發(fā)模式來講，養(yǎng)老地產(chǎn),，除了房子設(shè)計(jì)會(huì)更加適合老年人,，更主要的是依賴服務(wù)和配套設(shè)施，不僅要有醫(yī)療,、交通等配套設(shè)施,，還要有精神上的配套設(shè)施;從產(chǎn)業(yè)的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是一個(gè)小社會(huì),，老百姓的觀念需要轉(zhuǎn)變,，不要覺得我去養(yǎng)老院就是低人一等。”某業(yè)內(nèi)人士表示,。

“因此,，盡管地產(chǎn)業(yè)已看到養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，但一個(gè)成熟的,、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式,，目前還沒有看到。”某業(yè)內(nèi)人士直言道,。

有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者,，在計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%,，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么,。“我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu),，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢?”

本文來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)