熟悉郁亮的人都知道,，郁亮是一個(gè)先做了再說的人。早在2013年,，郁亮就把萬科重新定義為城市配套服務(wù)商,，歷經(jīng)一年之后，郁亮才梳理出上述三大業(yè)務(wù)板塊,。
杭州萬科是萬科集團(tuán)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的試點(diǎn)公司,，也是萬科最先探索養(yǎng)老地產(chǎn)的分公司之一;早在2013年底，杭州萬科在良渚文化村打造的隨園嘉樹項(xiàng)目就已經(jīng)入市,。
萬科在各地方打造的養(yǎng)老產(chǎn)品有兩個(gè)共性：主打社區(qū)化養(yǎng)老模式,，以鄰里式文化為核心，在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目中拿出一幢樓做養(yǎng)老或是在成熟大盤中做一個(gè)養(yǎng)老社區(qū),，將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū),，整合社區(qū)資源，提供居家,、社區(qū),、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù);且以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，而不只是養(yǎng)老地產(chǎn),。
不過,，目前尚沒有成熟的養(yǎng)老商業(yè)模式，無論是地產(chǎn)企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu),，都是在沒有先例的情況下進(jìn)行探索,。即便對萬科最為成熟的隨園嘉樹，也僅僅被業(yè)界認(rèn)為“接近成功”,。
困難來自兩個(gè)方面,，一個(gè)是真正有消費(fèi)能力的人群至少要到10年后才會(huì)產(chǎn)生養(yǎng)老需求，另一個(gè)則是政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策很多還處在進(jìn)一步落地的過程中,。
杭州萬科總經(jīng)理劉肖預(yù)測,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代至少要在2030年以后,。這就意味著，誰要想在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索中最終勝出,，還需要漫長的過程,。
隨園嘉樹，接近成功?
隨園嘉樹位于良渚文化村核心,，享受良渚文化村將近十年的成熟社區(qū)配套,，包括浙醫(yī)一院良渚門診部(三級甲等)，浙江數(shù)字醫(yī)療衛(wèi)生技術(shù)研究院,，四A級旅游景區(qū)資源地理位置,，以及玉鳥幼兒園、玉鳥流蘇商業(yè)街,、白鷺灣君瀾度假酒店等,。
隨園嘉樹還配套了一棟頤養(yǎng)中心和一棟康復(fù)中心，其中康復(fù)中心包括4500㎡集中式配套中心“隨園會(huì)”和122床護(hù)理院,。
除此之外,，記者實(shí)地考察和多方采訪獲悉，隨園嘉樹有兩個(gè)特別之處,，一是萬科采納了持續(xù)照料式養(yǎng)老社區(qū)(CCRC)的理念,，打造獨(dú)立的養(yǎng)老運(yùn)行服務(wù);另外一個(gè)是探索出了一套商業(yè)模式，即通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓+服務(wù)費(fèi)和長租賃+服務(wù)費(fèi)的銷售模式,，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)投資端的盈利模式,，也保證了后期運(yùn)營的可持續(xù)性。
“前期使用權(quán)的出售,，就已經(jīng)可以覆蓋前期的投資成本,。”杭州萬科養(yǎng)老事業(yè)部總監(jiān)蘇彬燦介紹。
之所以是使用權(quán)出售,，記者查看隨園嘉樹的土地性質(zhì)也注意到,，該地塊的土地性質(zhì)為旅游用地,，40年產(chǎn)權(quán),，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)合同,。不過,。第一期是通過出售使用權(quán)，后續(xù)杭州萬科的養(yǎng)老產(chǎn)品將主要為租賃的模式對外發(fā)售,。
值得一提的是,，隨園嘉樹依托隨園特設(shè)的健康管理中心為長者提供健康管理服務(wù)。為確保以服務(wù)為主體的養(yǎng)老社區(qū)更為專業(yè),，杭州萬科成立了相對獨(dú)立的養(yǎng)老事業(yè)部,，并打造了一支120多人的專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì),。
“也正是看到以服務(wù)為核心的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營的成功，杭州養(yǎng)老事業(yè)部得到政府的認(rèn)可,，受邀管理政府社區(qū)養(yǎng)老中心,。”杭州萬科總經(jīng)理劉肖介紹。
未來的模式在社區(qū)
作為萬科集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)的試點(diǎn),，也是萬科最先探索養(yǎng)老地產(chǎn)的分公司之一,，隨園嘉樹無不勾勒了萬科養(yǎng)老圖譜下的養(yǎng)老方向。
截止到目前,，杭州萬科在養(yǎng)老方面已經(jīng)試行了五條養(yǎng)老產(chǎn)品線和一個(gè)養(yǎng)老培訓(xùn)學(xué)院,，分別為大型養(yǎng)老社區(qū)，小型養(yǎng)老服務(wù)公寓,，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心——里仁日照,，社區(qū)共生式養(yǎng)老住宅，專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老培訓(xùn)學(xué)院,。
除了杭州萬科,，記者調(diào)查獲悉，如今萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)在北京,、廣州,、深圳、重慶,、青島,、成都等多地開始嘗試建立社區(qū)養(yǎng)老模式，其進(jìn)軍“銀色經(jīng)濟(jì)”的決心由此可見一斑,。
值得一提的是,，各地方分公司試行的養(yǎng)老模式都不盡相同。如萬科在青島打造的“萬科怡園公寓”,，主要是面向活力長者的全租式養(yǎng)老項(xiàng)目,。而北京的首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目萬科·幸福家(竇店)社區(qū)養(yǎng)老中心模式，是在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目中拿出一幢樓來做養(yǎng)老,。
雖不盡相同,，但都有一個(gè)共性，定位于養(yǎng)老社區(qū),，且以服務(wù)為核心,。
以服務(wù)為核心養(yǎng)老社區(qū)的打造是基于萬科長達(dá)8年的研究。毛大慶介紹,，萬科曾參與調(diào)查2000多份問卷,，無論是老人還是子女，超過95.6%的被訪人群都希望自己或自己的父母能在本社區(qū)或周邊解決自己的養(yǎng)老問題,，而不是將老人孤立集中的生活在一起,。
劉肖也認(rèn)為,，中國未來養(yǎng)老的范式，至少從杭州來看,，必將誕生于社區(qū),。根據(jù)杭州萬科基于杭州本地老人需求的調(diào)研亦顯示，70%以上的人希望和子女住在一個(gè)社區(qū)又不愿意住在一起,。
但毛大慶表示,，國內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營亦存在較明顯的發(fā)展失衡，即居家,、社區(qū)養(yǎng)老舉步維艱,，機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速。“這并不符合中國老人落地歸根的養(yǎng)老觀念,。”毛大慶如是介紹,。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還在青銅時(shí)代
探路社區(qū)養(yǎng)老，是房企掘金養(yǎng)老的主要路徑,。
全房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長張雪舟告訴記者,，目前主要有“四路”企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老住區(qū)，即地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū),、大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū),、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)。
各家的養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā),、運(yùn)營模式不盡相同,，真正成規(guī)模、成熟,、可復(fù)制的引領(lǐng)模式還在探索中,，經(jīng)營狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來支撐養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)行,。
經(jīng)記者的不完全統(tǒng)計(jì),，過去兩年，有32家全國性大型房企試水養(yǎng)老地產(chǎn),，與此同時(shí),，很多中小型房企也試圖打造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，渴望分享“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”紅利,。
不過,，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)在的人口和財(cái)富分配結(jié)構(gòu)相關(guān)。中國高凈值人群70%是40到60歲的人群,，這些人將在十五至二十年之后才會(huì)接受養(yǎng)老生活，”劉肖說,，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前正處于“青銅時(shí)代”,，而非“黃金時(shí)代”,。
在劉肖看來，在2020-2030年,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來白銀時(shí)代,，屆時(shí)，老市場教育已經(jīng)完成,，金融手段更加豐富,，醫(yī)療等平臺的整合可能也已經(jīng)完成。這個(gè)時(shí)代的特點(diǎn),，就是需求回歸本源——理性的資產(chǎn)和更加合理的服務(wù),。
“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在白銀時(shí)代逐漸成熟，約2030年后,，將迎來黃金時(shí)代,。”劉肖認(rèn)為，黃金時(shí)代的特點(diǎn)是有更多個(gè)性化和尊享的服務(wù),，這個(gè)時(shí)代的特征可能是豪華的資產(chǎn)及個(gè)性的服務(wù)的組合,。
是養(yǎng)老，不是地產(chǎn)
影響?zhàn)B老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利另一大原因,，北京一房企養(yǎng)老事業(yè)負(fù)責(zé)人表示,，就是養(yǎng)老地產(chǎn)的地價(jià)和稅費(fèi)成本較高。
過去兩年來,，民政部,、國土部、住建部等多個(gè)部委出臺了多個(gè)有關(guān)促進(jìn)養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展的文件,，在吸引企業(yè)和資本進(jìn)軍養(yǎng)老時(shí)配套了相關(guān)的稅費(fèi)支持意見,。
不過，根據(jù)記者采訪萬科等多個(gè)房企獲悉,，地方實(shí)際落地相關(guān)的稅費(fèi)補(bǔ)貼,、地價(jià)優(yōu)惠并不多。
國土部的一位人士在接受記者記者介紹,，市場上不乏有借養(yǎng)老概念圈地的房企,，比如有很多項(xiàng)目號稱“養(yǎng)老房”，實(shí)則是變相的會(huì)所,、酒店,，缺乏基本的養(yǎng)老設(shè)施和為老人提供生活照料能力，也因此,，國土部在研究落地養(yǎng)老用地時(shí)也十分謹(jǐn)慎,。
張廣是安徽的一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商，就在2014年年初，張廣在安徽某地級市拿了一塊屬性為養(yǎng)老的用地,。“已經(jīng)聯(lián)系到了一個(gè)適老化的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)幫忙搭建,，目前的想法是來到北京看看打通一下社區(qū)與北京某大醫(yī)院建一個(gè)就診渠道。”張廣告訴記者,。
當(dāng)然,，項(xiàng)目建好是不是賣給老人也不那么重要，畢竟房子建好后,，也不可能限制銷售對象一定是老人,。
“政府也沒有完善的是否養(yǎng)老地產(chǎn)的考核機(jī)制，也不可能對社區(qū)的購買人群進(jìn)行年齡的劃分,，從快周轉(zhuǎn)的角度出發(fā),，肯定是早賣早好。”張廣很坦率,，但考慮到養(yǎng)老地塊的土地屬性,，醫(yī)療配套是剛需，這一點(diǎn)最好要做到,，不然對政府也交代不過去,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說，目前房地產(chǎn)市場處于增速換擋期,、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期,，在轉(zhuǎn)型過程中，不少開發(fā)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),，但養(yǎng)老住宅不是賣房子,，更多的是要考慮配套和服務(wù)。
不過,，在朱中一看來,，隨著各路資本發(fā)力養(yǎng)老，打造真正的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品和養(yǎng)老模式,，政策也將隨著市場的發(fā)展配套落地,。
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