剛需購房者積極出手
剛需住宅：“銀十”最后5天
日成交超400套
11月初,，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了島城樓市的“銀十”成績單。數(shù)據(jù)顯示,，青島10月新建商品房共成交9969套,，其中新建住宅共成交8931套，占到近九成,?？梢钥闯觯陆ㄗ≌?，90至120平方米的中小戶型成交6882套,，而這個區(qū)間的戶型主要是面向剛需。
第三季度島城樓市“解限”之后，島城眾多開發(fā)商迫于業(yè)績壓力紛紛推出較大的折扣力度,，尤其是各種“萬元盤”,、“準萬元盤”等面向剛性需求的項目吸引了大量的購房者關(guān)注，“等不及”的剛性需求和改善需求購房者則是紛紛出手,。“都說房價回到一年前了,，近段時間就一直在抓緊時間看房子。”將目光鎖定在瑞昌路附近的孫先生,，從今年初開始看房,，他感覺目前優(yōu)惠力度越來越大。“不等了,，趕緊買上房子好籌備結(jié)婚,。”孫先生認為，現(xiàn)在等到打折房貸一落地就出手,。“已經(jīng)在市北區(qū)看好一套110多平方米的新房,，賣掉現(xiàn)在的小房子就出手。”在寧夏路附近居住的王先生一直想換房,，限購解除后他就開始忙碌起來,。記者注意到，隨著“解限”政策的不斷發(fā)酵,，不少購房者已經(jīng)開始準備出手,。其中，中小戶型的住宅成為樓市成交不折不扣的主力,。
其實,，早在“銀十”不少剛需購房者已經(jīng)積極出手。十月份最后五天,，島城樓市成交火熱,。數(shù)據(jù)顯示，10月27日至10月31日,，青島市新房共成交2499套,，五天的日成交量都是超過400套，其中最高的一天10月31日單日賣出新房652套,。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，2014年前三季度的購房者一直處于觀望時期，但是剛性居住需求一直旺盛,，在“解限”的市場下剛需住宅會火熱起來并不奇怪,。而一些樂觀的開發(fā)商預(yù)測，今年樓市就是要看“第四季度”,。
三類物業(yè)銷售提早入冬
大戶型住宅：
高端住宅總價高難受歡迎
在“銀十”樓市中,，并非是住宅就受歡迎,，大戶型項目較為受冷落。從“銀十”成交面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，60至90平方米仍然是最暢銷的住宅類型,，成交量高達3990套，90至120平方米的 “中戶型”也是成績不俗,，成交量達2892套,，而144平方米以上的“大戶型”成交量則是成交慘淡，只有579套,，不到新建住宅成交量的零頭,。
實際上，今年8月份可以說是144平方米以上“大戶型”的春天,，因為當時島城樓市部分 “解限”,，其中一條就是解除對144平方米以上住宅的限購。當時,，一些主打大戶型的開發(fā)商開始積極的調(diào)整銷售策略,，高調(diào)宣示手里的不限購戶型。“一些大戶型成交量也確實上來了,。”島城一家中介人士告訴記者,。不過短短一個月后，島城樓市就全面解除限購,，144平方米以上的大戶型也就失去了政策優(yōu)勢,。
“大戶型主要是總價高。”有樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者,，并且在島城擁有144平方米以上的大戶型樓盤大多數(shù)為高端住宅項目,，本身就定價不菲，再加上面積大,，買一套起步價就是四五百萬元,，有的甚至達到千萬元級別。像嶗山區(qū)的海信天璽,、天悅等均以大戶型為主,，均價則在每平方米4萬元至5萬元;市南區(qū)的海逸天成、東海路9號,、青島中心等都有200至500平方米不等的超大戶型,，價格也是在每平方米3萬元至4萬元,。
當然,，島城也不乏“親民”的大戶型，一些剛需樓盤也會配備大戶型,。不過同樣這些大戶型也是因為總價高受冷遇,。“雖然大戶型住得過癮，并且算下來大戶型比小戶型單價劃算，但是一時間湊不齊這么多錢,。”相中后海一處樓盤大戶型的呂先生表示,，大戶型高額的稅費，甚至取暖費,、物業(yè)費等也是讓他咂舌,。記者注意到，在一些項目中,，大戶型的去化速度也非常緩慢,，往往成為“尾盤”。
酒店式公寓：
受政策影響逐漸失寵
從8月份開始的島城樓市“解限”,，讓購房者的購買意愿開始復(fù)蘇,，其中有自住需求的置業(yè)者，也有投資型置業(yè)者,。不過相比“解限”前,，投資型置業(yè)者不再熱捧酒店式公寓。
據(jù)了解,，早在2005年前后,，酒店式公寓就成為全國房地產(chǎn)市場的新寵。特別是2011年后,，受限購政策的影響,，全國酒店式公寓市場一片紅火，在島城,，酒店式公寓也一度是明星產(chǎn)品,。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，作為商業(yè)地產(chǎn)的可居住產(chǎn)品業(yè)態(tài),，酒店式公寓具有“自住”和“投資”兩重功能,，在樓市限購限貸的政策下，酒店式公寓擁有住宅無法比擬的不限購,、不限貸等優(yōu)勢,。“同住宅相比，酒店式公寓一般面積較小,，大都在四,、五十平方米左右;而從價格上看，目前,，島城在售的酒店式公寓價格同住宅價格相差不大,。”嶗山區(qū)一家樓盤的營銷經(jīng)理表示。
不過記者發(fā)現(xiàn),，酒店式公寓的去化速度卻遠遠低于同區(qū)域或者同項目中的住宅類產(chǎn)品,。有數(shù)據(jù)顯示,，在嶗山區(qū)，該區(qū)域酒店式公寓市場的平均去化率為53.65%,，是市內(nèi)三區(qū)酒店式公寓消化速度最快的一個區(qū)域,，但去化速度還是明顯低于住宅市場。有業(yè)內(nèi)人士分析說,，酒店式公寓特殊的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是導(dǎo)致該產(chǎn)品遇冷的主要因素,。從居住角度看，目前房地產(chǎn)市場大都以剛需為主,，剛需購房的目的主要是解決居住需求,，但酒店式公寓為商業(yè)用地，其入住后的水電氣全部為商業(yè)價格,，這對普通居住者而言并不是件小事;而從投資功能分析,，由于酒店式公寓的建安成本較高，目前島城市場上的酒店式公寓價格相對偏高,，因此其價格上漲空間也非常有限,，其投資功能并不顯著。另外,，島城樓市全面“解限”,，也使得酒店式公寓的政策優(yōu)勢盡失，因此酒店式公寓從火熱到受冷遇,，也就不讓人覺得奇怪,。
商鋪：空置率高租金不斷下降
在限購時代，商鋪曾經(jīng)是不少投資型置業(yè)者的首選,，而這也吸引了很多原來做住宅市場的開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,。在島城，前幾年就有不少開發(fā)商跑馬圈地,、大興土木,，建造新的城市綜合體或大型購物中心。同時不少住宅項目都會搭配一定的商業(yè)配套,，并且比例越來越大,。不過商鋪越來越多，租金卻是不斷下降,，空置率越來越高,。
“我從去年開始就到處看房，就是用來投資,。”有了一定積蓄的徐女士告訴記者,，當時她打算投資商鋪。“那時候島城的廣告牌都是各種商鋪,，有的是包租,，有的是返租,，特別吸引人,。”不過當時徐女士并沒有出手,，因為她現(xiàn)場看了多個商鋪，發(fā)現(xiàn)空置率高,。“有些就在城市綜合體旁邊,，根本租不出去。”的確,，今年8月之前,，受限購、限貸政策影響,，青島的部分購買力轉(zhuǎn)投了商業(yè)地產(chǎn),，尤其是商鋪的開發(fā)商紛紛借機造勢，從而吸引市民關(guān)注,。
不過在上個周,，徐女士最終決定在西海岸購買了一套住宅，她坦言購買住宅并不是為了出租,，而是看重了目前近郊住宅的“抄底低價”和“升值潛力”,。另外，近期住宅優(yōu)惠活動頻頻問世也成功吸引了她的注意力,。記者注意到,，從8月開始，青島一輪輪房地產(chǎn)新政先后落地,，如今限購全面放開,，對于有小額投資需求的市民來說，這樣的置業(yè)環(huán)境是難得的,。對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，住宅作為房地產(chǎn)“最基本,、最大眾”的業(yè)態(tài)產(chǎn)品,，在置業(yè)者心目中一直占有舉足輕重的位置。住宅相對于商業(yè)而言,，前期投資壓力明顯較低,，同時買賣手續(xù)相對簡單，加之一直上漲的房租也提升了投資回報率,，住宅仍然是不少人投資的首選,。 本版撰稿 記者 王曉磊
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