11月21日央行降息，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“靴子落地”，樓市反應(yīng)積極,，11月的北京樓市迎來(lái)第一波暖冬。截至11月26日,，一手新盤(pán)的網(wǎng)簽量突破1萬(wàn)套大關(guān),，二手住宅的網(wǎng)簽量也達(dá)到9390套，環(huán)比分別大增40%和74.8%,，二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了企穩(wěn),，業(yè)主降價(jià)意愿降低。在政策利好之下,，開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán),，12月預(yù)計(jì)有30個(gè)項(xiàng)目入市,，90%的項(xiàng)目在五環(huán)外，剛需產(chǎn)品開(kāi)始搶奪政策紅利,。

重重利好下,，12月樓市是否可以期待一個(gè)更大的回暖?多位業(yè)界人士表示，房企在庫(kù)存的壓力下不會(huì)輕易上調(diào)價(jià)格,，而成交量預(yù)計(jì)將會(huì)上漲,。

11月 新房成交破萬(wàn)套，環(huán)比大漲40%

11月的北京樓市迎來(lái)一波暖意,，一手新盤(pán)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)突破1萬(wàn)套大關(guān),。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，11月1日-26日,，北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)記錄共有10118套新盤(pán)住宅成交,，環(huán)比10月同期上漲了40%，而同比2013年同期的6565套,，更出現(xiàn)了54%的上漲,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“9·30”新政后,，北京樓市的市場(chǎng)熱度開(kāi)始逐步發(fā)酵,，上周五央行降息，房企開(kāi)發(fā)貸,、購(gòu)房者房貸壓力都有一定程度減輕,，使得大批樓盤(pán)入市，促進(jìn)成交量,。

據(jù)了解,，11月北京樓市成交大漲，一方面是政策放松,，樓盤(pán)入市快速增多,，促使購(gòu)房者出手。比如最近一周(11月17日-22日),，就有中冶藍(lán)城,、亦莊金茂悅、香悅四季,、滟瀾新宸長(zhǎng)橋墅,、中昂時(shí)代廣場(chǎng)等11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)下了近10周的新高,，為市場(chǎng)提供1394套新房源,。另一方面則是保障房、自住房的集中簽約，使11月數(shù)據(jù)沖高,。亞豪提供的數(shù)據(jù)顯示,，截至11月26日，新盤(pán)簽約中自住房成交3587套,，保障房成交2039套,，純商品住宅僅為4492套。保障房占比高達(dá)55.6%以上,。而去年同期,，純商品房成交了5683套。保障性住房也使得成交單價(jià)下降,。截至26日,，11月新盤(pán)成交均價(jià)為22923元/平米，去年同期則為26595元/平米,。

“自住房不愁賣(mài),，但對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，今年樓市真是太差了,。降息會(huì)帶來(lái)些利好,，但還是不好賣(mài)。”上述房山開(kāi)發(fā)商表示,，整體商品房市場(chǎng)仍然有較大壓力,，很多樓盤(pán)因此遲遲不敢開(kāi)盤(pán)，“就怕一期就賣(mài)不好,，后面更難操作”,。

二手房成交環(huán)比漲75%，但觀望猶存

“9·30新政”和降息都是放寬房貸,，直接利好二手房市場(chǎng)成交。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，11月1日-26日,，北京二手住宅共成交9390套，比上月同期增加74.8%,，與去年同期相比減少2.5%,。成交均價(jià)為28797元/平米，比上月同期下降1.4%,，比去年同期下降5.6%,。

“看房客戶在逐漸增加。”鏈家地產(chǎn)武圣路店的一名中介告訴記者,，現(xiàn)在的問(wèn)題是業(yè)主掛牌不太活躍,，前期掛出的一些相對(duì)便宜的房源很快就能成交，剩下的性價(jià)比較高的房源較少。

鏈家數(shù)據(jù)顯示,，11月21日央行降息通知發(fā)布后的周末,，鏈家統(tǒng)計(jì)的新增房、客源量均較上周末增加3.6%,，

“我現(xiàn)在覺(jué)得信息非?；靵y，一方面中介說(shuō)房?jī)r(jià)馬上就要上漲,，但另一方面我不停接到中介催促看房的電話,。我想，房子真的好賣(mài)的話,，他們不會(huì)那么著急,。”張小姐對(duì)記者說(shuō)，她年初回國(guó)就一直在城區(qū)看二手房,，想買(mǎi)一個(gè)小房子,。她覺(jué)得，從10月份開(kāi)始市場(chǎng)確實(shí)起了變化,。“滿五年,、唯一的房子因?yàn)槎愘M(fèi)低，掛出來(lái)后很快就被買(mǎi)走了,，有稅的房子賣(mài)得慢,。”張小姐說(shuō)，8月時(shí),，她看到潘家園附近松榆東里的一套一居室,，掛牌價(jià)是140多萬(wàn)元，后來(lái)130萬(wàn)不到就成交了,，但現(xiàn)在好一些的一居到了160萬(wàn)以上,，感覺(jué)議價(jià)空間越來(lái)越小。“我爭(zhēng)取在年底前出手,，因?yàn)閾?dān)心明年二季度房?jī)r(jià)就會(huì)漲起來(lái),。”張小姐如是說(shuō)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示,，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間北京二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步企穩(wěn),，大幅回溫的局面不太可能出現(xiàn)。

12月 30項(xiàng)目將入市,，五環(huán)外剛需盤(pán)占90%

12月原本不是房企的推盤(pán)旺季,，但是近期政策利好不斷釋放，于是各路房企紛紛加快了推盤(pán)節(jié)奏,，試圖在年底沖刺,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括五礦·銘礦,、萬(wàn)通·熙悅?cè)A府等12個(gè)純新盤(pán),。環(huán)比11月的情況，雖然預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目量稍微有所減少,，但是與去年12月市場(chǎng)相比,，今年12月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量增加了25%。

在多位業(yè)界人士看來(lái),，北京樓市的需求一直存在,，只是由于今年樓市調(diào)整期帶來(lái)了觀望情緒，造成今年市場(chǎng)動(dòng)力不足,，量?jī)r(jià)齊跌,。但隨著近期房貸新政、降息等利好的刺激,，價(jià)格在上個(gè)月已趨于穩(wěn)定,，同時(shí)不乏觀望客群有入市抄底的打算。

“12月北京樓市的推盤(pán)量比往年有所增加,。”亞豪集團(tuán)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅進(jìn)一步分析,，“由于今年以來(lái)樓市濃重的觀望情緒，導(dǎo)致了各企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都不太理想,。近期政策面上連續(xù)有利好,，釋放了部分需求。“12月份,，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)已經(jīng)是沖刺年終業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì),。”

值得一提的是，相比11月份改善型項(xiàng)目積極入市的情形,，12月份的新盤(pán)更向剛需類(lèi)產(chǎn)品傾斜,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在12月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中,，五環(huán)外的剛需類(lèi)產(chǎn)品占全部供應(yīng)數(shù)量的90%,。而從區(qū)域分布上來(lái)看，不僅位于近郊的房山,、大興、通州等成熟板塊的項(xiàng)目積極入市搶收,，就連密云,、延慶、懷柔等遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也在抓緊時(shí)間開(kāi)盤(pán),。

不過(guò)對(duì)于能否抓住這一輪利好帶來(lái)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì),，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也并不是全部表示樂(lè)觀。“像懷柔這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域，市場(chǎng)一直滯后于北京城區(qū),。而在傳統(tǒng)的‘金九銀十’銷(xiāo)售旺季過(guò)后,，我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況也不是很樂(lè)觀。”懷柔一位不愿具名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言,，他們趕在此時(shí)開(kāi)盤(pán),，就是希望能夠借助市場(chǎng)熱度回溫，做最后沖刺,。

■ 市場(chǎng)走勢(shì)

利好頻至,，業(yè)內(nèi)稱(chēng)樓市將迎翹尾

降息后多個(gè)樓盤(pán)反映，到訪量,、成交量都有明顯上升

隨著近期政策利好的陸續(xù)釋放,，購(gòu)房者的預(yù)期也有所改變。業(yè)界預(yù)計(jì),，12月份,，在售項(xiàng)目“平價(jià)跑量”將進(jìn)一步刺激樓市購(gòu)買(mǎi)力，北京樓市成交量將逐步回升,。

“降息后,，我們各項(xiàng)目最明顯的感覺(jué)就是，以前還觀望的客戶現(xiàn)在果斷出手了,。”泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示,，“9·30”之后，再加上降息,，項(xiàng)目銷(xiāo)售呈明顯上升趨勢(shì),，來(lái)電量也大增。

沈力男分析,，北京市場(chǎng)的主要問(wèn)題不是說(shuō)沒(méi)有需求,，而是需求被抑制了，所以不少有需求的客群都在觀望,，使得市場(chǎng)預(yù)期后推,。同時(shí)，由于去年樓市的‘高熱’,，使得房企對(duì)今年市場(chǎng)的調(diào)整猝不及防,。“春節(jié)之后突然冷下來(lái)。房企定了很多高指標(biāo),、高計(jì)劃,。‘9·30’之前，很多企業(yè)處于對(duì)銷(xiāo)售額的饑渴狀態(tài),，甚至準(zhǔn)備投降了,。但是政策之后,，我們開(kāi)始聞到了春天的味道。”沈力男說(shuō),，目前,，北京市場(chǎng)總體走勢(shì)是量在價(jià)先，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)思路也是以保量為主,。從目前來(lái)看年底市場(chǎng)翹尾將成為可能,。

此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次央行將一年期貸款利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn),，其幅度超過(guò)2008年的數(shù)次降息幅度。加上“9·30新政”,、公積金貸款新政等新政的疊加效應(yīng),，將推動(dòng)樓市升溫。

東亞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬也表示,，本次降息相當(dāng)于在原基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9.4折,，所有買(mǎi)房人都能享受到，不過(guò)受益最大的是剛需以及首次改善類(lèi)的客群,。“降息后100萬(wàn)貸款,，30年期，總利息將減少五六萬(wàn)元,。”據(jù)他介紹,，本周，東亞地產(chǎn)在臺(tái)湖,、舊宮的剛需樓盤(pán),，每天的來(lái)訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象臺(tái)湖這個(gè)項(xiàng)目,，來(lái)訪量大約增加了20%左右,。上周末，很多之前看過(guò)房的客戶都到售樓處簽約了,。

郭毅也認(rèn)為,，“9·30”新政以來(lái)，持續(xù)性的政策利好已經(jīng)提升了市場(chǎng)預(yù)期,，讓北京樓市情況有所改觀,。不過(guò)近一個(gè)月來(lái)成交量的持續(xù)增加主要還是由于房企維持著低價(jià)走量的銷(xiāo)售策略。“如果房企不主動(dòng)提價(jià)的話,，相信年底樓市翹尾將成為可能,。”