每年春節(jié)后都是二手房成交高峰期,也是普遍剛需型置業(yè)者入市的好時機,,今年的行情也不例外,。同時,由于政策給力,,二手房市場無疑再添一把火,。
記者采訪了解到,眼下青島二手房市場呈現(xiàn)“冷熱不均”的狀態(tài):昔日熱銷區(qū)域二手房房源充足出手較慢,,而一些區(qū)域60-90平方米的小戶型則很搶手,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,4月份新政“疊加效應(yīng)”將給二手房市場更添一把火,。
昔日 新房熱銷如今 二手房當(dāng)?shù)?/strong>
“我的房子在中介掛了半個多月了,感覺像石沉大海,,一直沒有任何回復(fù),。”市民常先生在李滄區(qū)萬達有套房子,年前交了房最近打算出手,??墒牵l(fā)現(xiàn)事情沒他想的那么容易,,“這里萬達小區(qū)就一大片房源,,周圍還有李滄區(qū)中海國際社區(qū),前兩年這一片新房賣得那么好,,如今交房后想出手都扎堆,,難啊。”
青島鏈家地產(chǎn)李滄萬達店經(jīng)理李娜告訴記者:“這邊的新房年前集中交付,,房源很充足,。如果價格不夠優(yōu)惠,一般掛三個月能成交就很不錯了,。有的房主還有貸款,,出手就更要等了,。”
近日,一位計劃在新都心區(qū)域置業(yè)的董先生告訴記者,,他原本打算在新都心區(qū)域購買一套新房,,可跑了幾天后發(fā)現(xiàn),這一區(qū)域如今在售的新房并不多,,自己曾在2014年看好的新盤早已售罄了,,在售的也僅有尾房和商鋪房源,可選范圍相對較窄,。由此一來,,他雖鐘情于新房但卻只能轉(zhuǎn)投二手房市場,相比新房的稀缺,,不少昔日的熱銷樓盤如今在中介門店都能找到,,不少優(yōu)質(zhì)房源還標(biāo)有“全新”“未住”等字眼。
一二手房價“倒掛”差價達10%
“市北區(qū)曉港名城新推的樓盤價格實在太誘人了,,均價1平方米才1.1萬元,,如果訂房在7日之內(nèi)還有優(yōu)惠,我看中的10樓120多平方米,,優(yōu)惠價格才132萬元,,據(jù)說開盤后20樓以下120平米的就剩3戶了。”昨日,,市民李女士帶著兒子來小港一路附近的這個樓盤看房,,現(xiàn)場人氣極望,樓盤還搞了機器人展吸引人氣,。“我對比了一下,,價格比周圍的二手房都要便宜,現(xiàn)在是一二手房倒掛,。不過該樓盤戶型很大而且屋子不朝南向,,所以我們再考慮一下。”
李女士告訴記者,,她打算在西部老城區(qū)一帶給兒子置辦一套婚房,,但是這片區(qū)域沒什么新樓盤,昨日她又去了市南區(qū)的金茂灣看了看房子,,“房子單價要貴很多,,89平方米的房子就要120多萬元,一期的二手房(帶精裝修)的要價在156萬元,,貴了不是一點半點,。”
李女士所說的區(qū)域,除了新盤少,,如今新盤身價也被二手房超越了,,顯現(xiàn)出一二手房倒掛現(xiàn)象,。不僅是同區(qū)域新房二手房價格有差距,即使是同一個項目,,二手房也有高于新房的現(xiàn)象,。如萬科城三期國際公園精裝修房源均價為13500元/平方米,而該小區(qū)二手房源早已突破15000元/平方米,,新房,、二手房源差價10%以上。
不過,,清江路一家二手房中介的工作人員告訴記者,,雖然目前其門店所在的新都心區(qū)域確實存有新房二手房房價倒掛現(xiàn)象,但較之2014年已有差價減緩的趨勢,。這主要是由于這里的二手房源貨量充足,,但購買力卻并未明顯增加,明顯供大于求,,倒掛現(xiàn)象正在緩解,。
學(xué)區(qū)房價格堅挺還一房難求
“去年下半年我在江蘇路小學(xué)附近想買套學(xué)區(qū)房落戶,當(dāng)時說落戶房大概七八十萬元就能買到,,上周我去逛了一圈,,落戶房已經(jīng)飆升到90多萬了,這樣還一房難求,,房東根本不講價,。”市民蔣先生告訴記者。
記者在江蘇路青島愛家房產(chǎn)采訪了解到,,3月份學(xué)區(qū)房房源并不充足,,該店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫進告訴記者:“從往年來看,二三月份學(xué)區(qū)房賣得都不錯,,一有好房子掛出來基本就沒了。學(xué)區(qū)房的漲幅和定價不能跟其他區(qū)域比,,越小的戶型單價越貴,,每年都在漲。”
科威不動產(chǎn)小港名城店的經(jīng)紀(jì)人牟女士告訴記者:“年后我們江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)房房源只有五六套,,可選余地不多,,而且基本好房源一出來就搶沒。大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)能相對多一些,,但房源也緊張,,而且是全額,不能貸款,。”
多項新政發(fā)酵“催熱”二手房
3月二手房市場整體火爆,,據(jù)鏈家內(nèi)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,在成交的房源中,剛需型置業(yè)者占據(jù)主力地位,,成交戶型面積相對較小,,多數(shù)在60-90平米之間。特別是市南區(qū)成交量明顯上漲,,市南區(qū),、市北區(qū)在最后一周都出現(xiàn)了市場交易的爆發(fā)性上漲,這讓3月二手房市場 “回暖”表現(xiàn)的格外引人注目,。
青島鏈家市場部分析師劉爍告訴記者,,3月二手房市場火爆的原因有多方面,首先,,根據(jù)經(jīng)驗每年春節(jié)后都是成交高峰期,,也是普遍剛需型置業(yè)者入市的好時機,購房原因多是因為準(zhǔn)備結(jié)婚或與工作通勤等有關(guān),。同時劉爍還認(rèn)為,,今年3月與往年相比的特殊因素在于,今年3月份是各類新政發(fā)酵的集中爆發(fā)期,,其中最主要的原因還是在于目前房價較低,,銀行政策寬松,所以也算是買房的一個好時期,。另外,,青島鏈家市北區(qū)門店經(jīng)理蔡經(jīng)理也表示,由于去年市場整體平淡,,今年春節(jié)后一部分長期積壓的購房者置業(yè)需求開始釋放,,這部分主要是剛性需求,購買力強,,達成成交的主觀意愿較高,。
或增20%的需求
科威不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰則認(rèn)為,二套房首付四成,,這可以增加約20%的需求,,因為目前的市場主力是工薪階層,他們購房基本是靠貸款,,首付減少兩成,,可以立即讓猶豫的人入市;原先不打算買改善房的可以打算,并且入市,。“比如,,我們的客戶不少是80后家長,有的為了方便孩子上學(xué),考慮買二套房,,一旦新政實施,,降低二套房的首付,他們就可以出手置房,。”孫杰說,。
對于公積金來說,首套首付兩成,,二套首付三成,。“我認(rèn)為,這個對青島來說,,估計有難度,,因為我們的公積金使用率太高了,執(zhí)行的話,,審批放款的時間會很長;而公積金貸款買房的比例只有商業(yè)貸款的20%,,所以還要看商業(yè)貸款的利率。”孫杰說,。
樓市“組合拳”釋放積極信號
繼27日國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),30日央行聯(lián)合住建部,、銀監(jiān)會發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例,,同日財政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限。
分析人士指出,,2015年一季度臨近尾聲之際,,多個宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺樓市新政策,釋放出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號,。
“這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整舉措,,對于應(yīng)對目前經(jīng)濟下行壓力,實現(xiàn)穩(wěn)增長,、惠民生,、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)將具有積極作用,。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,。
從2015年前兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,經(jīng)濟延續(xù)了去年四季度的放緩勢頭,,部分經(jīng)濟指標(biāo)進一步回落,其中房地產(chǎn)市場低迷成為經(jīng)濟增長放緩的原因之一,。
倪鵬飛說,,目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動的間接需求,在市場總需求中占比仍十分高,,房地產(chǎn)市場是否平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著今年宏觀經(jīng)濟能否穩(wěn)定,,也可為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件,、爭取時間。同時,,長期來看,,在城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間。
今年全國兩會期間,,國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中指出,,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。中國民生銀行首席研究員溫彬表示,,這次的房地產(chǎn)金融政策和財稅政策,加上此前住建部發(fā)布的政策一起,,將成為新一輪促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的組合拳,。
分析認(rèn)為,本輪組合拳政策傳遞出穩(wěn)定住房消費,,尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號,。
“此次放寬免征期限,對于降低二手房交易成本力度非常大,,如北京300萬元的二手房,,購買兩年后賣出可減免15萬元的營業(yè)稅,這有助于刺激改善型住房消費,。”財政部財科所副所長白景明說,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)測算,目前北京二手房市場約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅,,營業(yè)稅“五改二”政策將使交納營業(yè)稅的占比降低到8%,,購房者負(fù)擔(dān)將會有所降低。
不過,,有專家指出,,此次營業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大,但效果有待觀察,。目前免稅政策主要惠及的是賣方,,在未來不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅出臺的預(yù)期下,不排除一些大量囤房的人會借機拋售,。但也有專家認(rèn)為,,買房也會從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售,,則可能盤活房地產(chǎn)市場大量閑置的存量房,,實際會降低買房成本。 據(jù)新華社
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