國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》27日對外公布,。通知要求各地積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化,，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

通知說,，各地國土資源,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要有供、有限,，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模,。住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模,、進(jìn)度,。對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。對住房供應(yīng)明顯偏多的市,、縣,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市,，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

通知要求優(yōu)化住房供應(yīng)套型,，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,。對在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下,，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整,。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,，可以根據(jù)市場狀況,，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資,。

通知要求進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度,，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源,。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房,，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件,，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),，并完善配套用地手續(xù)。

通知要求強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動(dòng)監(jiān)管,，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買,。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可予以相應(yīng)處罰;情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書,。

■影響

積極信號(hào)或促進(jìn)樓市暖行情

在采訪中，記者了解到,，盡管利好不斷,，但來自銷售市場的探訪發(fā)現(xiàn)，降價(jià)促銷仍舊是開發(fā)商的主動(dòng)選擇,。其中,，3月份最受購房者關(guān)注的事件，無疑是位于燕兒島路的遠(yuǎn)洋公館降價(jià),，這個(gè)在2010年以19500元/平方米樓面地價(jià)拿下的項(xiàng)目,，日前釋放出1.9萬元/平方米的銷售均價(jià)，一時(shí)讓不少業(yè)內(nèi)人士和購房者為之愕然,。

據(jù)遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目銷售人員介紹,，這次推出的90套“小戶型”房源，售價(jià)遠(yuǎn)低于當(dāng)年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的拿地成本,。由于此前業(yè)內(nèi)對項(xiàng)目的銷售單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在4萬元左右,，巨大的價(jià)格落差,，吸引不少購房者趕往售樓處。

“這次拿出的小戶型,，其實(shí)是把原來的大戶型豪宅分拆成多套,，拆開來賣。”一位熟悉遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士說,，降低總面積,、降低單價(jià)無疑是為了快速回籠資金。而中置置業(yè)營銷總監(jiān)張百忍分析,，從整個(gè)青島的市場來看,，3月份青島的存量為1983.91萬平方米，而李滄區(qū),、市北區(qū),、青西新區(qū)、即墨市和平度市的存量都有所上漲,。

但多位業(yè)內(nèi)人士分析,，目前青島的現(xiàn)狀是，市區(qū)和郊區(qū)形成了較大的差別,。“市區(qū)里唯一差一點(diǎn)的就是金水路去年土地出讓比較多,，競爭比較激烈。”張百忍說,，最近嘉凱城特價(jià)房部分的均價(jià)下降到7999元/平方米,，偉東湖山美地項(xiàng)目以7300元/平方米的起價(jià)來應(yīng)對，此后藍(lán)山灣也以7600元/平方米的起價(jià),。而在下半年,，李村東部金水路區(qū)域的萬科、卓越,、新城,、和達(dá)、海爾等幾個(gè)大盤將上市肉搏,，必然將影響到城陽南部的區(qū)域,。

此外，調(diào)查顯示,，四方濱海城板塊的價(jià)格戰(zhàn)也在開打,。保利香檳國際主推戶型是82～115平方米，起價(jià)7700元/平方米的價(jià)格主要是5號(hào)樓的少量房源,，高層均價(jià)在9000元/平方米;綠地新里海德公館在售的高層均價(jià)約9000元/平方米;新都心區(qū)域的樓盤價(jià)格也有所松動(dòng),。

業(yè)內(nèi)看法

張斌(房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)高級(jí)分析師)

“降息、降準(zhǔn)已經(jīng)從信心上給予市場莫大的支持,，而國土部,、住建部聯(lián)合發(fā)布的‘四類九條新政’,，對購房者也會(huì)形成心理刺激。”

馬光明(青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理)

“在市場庫存較高的情況下,，去庫存仍是未來市場的主流,，將以平價(jià)走量為主，但如果繼續(xù)出臺(tái)金融利好政策,，開發(fā)商促銷力度會(huì)減弱,。”

龍江(地產(chǎn)經(jīng)理人)

“貨幣政策偏向?qū)捤桑瑯鞘写媪肯A(yù)計(jì)會(huì)加快,，樓市的價(jià)格也將逐步趨穩(wěn),，但是價(jià)格徹底走出低谷，預(yù)計(jì)還需要一段時(shí)間,。”

■看點(diǎn)

市場做主,，“90/70”政策全面退出

國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》27日對外公布,。通知要求各地積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化——“變化”這個(gè)詞在本次通知里,，有兩大看點(diǎn)可說、一個(gè)問題待解,。

套型改優(yōu)化供應(yīng),，套型可改

立足市場實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)—— 通知的一大亮點(diǎn),，就是提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu),。而在強(qiáng)調(diào)多渠道籌措房源時(shí)，通知要求進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度,，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源,。

很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策的全面退出,。城市新審批,、新開工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量,，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%,。這被稱為“兩個(gè)70%”或“90/70”政策。隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”,，這一政策在地方層面的調(diào)控中已經(jīng)逐步退出,。

平心而論，針對當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場狀態(tài),，“90/70”政策對房地產(chǎn)市場狀態(tài)結(jié)構(gòu)改變起到了不小作用,，剛需小戶型房源顯著增加,。當(dāng)然9年下來，小戶型存量攀升,、出現(xiàn)積壓,。隨著改善型消費(fèi)持續(xù)增加，限購取消,、限貸放寬,，適應(yīng)居民居住條件改善需求，調(diào)整“90/70”政策,，盡管多少有些馬后炮,，但也是大勢所趨。

用途變損有余以補(bǔ)不足

根據(jù)市場狀況,，各地可以研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用—— 這是通知又一個(gè)看點(diǎn),。

在房地產(chǎn)市場上，“房”的去化壓力,、“地”的去化壓力,，既有市場因素，也有政策,、因素,，歸根到底是政策與市場“脫節(jié)”。提出促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,，就是要以用途之“變”突圍,。

根據(jù)通知，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市縣,，可以根據(jù)市場狀況,，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途,、規(guī)劃條件,，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè),，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資,。

近來，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到旅游休閑，中央出臺(tái)一系列措施促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。所有這些發(fā)展項(xiàng)目,，總是要從紙上落到地上。在大多數(shù)省市用地指標(biāo)極為緊張的情況下,，土地用途依規(guī)改變,，可以盤活存量，擠出閑置用地,，損有余以補(bǔ)不足,。

怎么管向社會(huì)公開接受監(jiān)督

目前我國的房地產(chǎn)業(yè)，在“去行政化”過程中,，分化格局嚴(yán)重,、去庫存化壓力山大。東,、中,、西部，大,、中,、小城市，如何分類調(diào)控,、因地制宜,，不調(diào)、微調(diào),、大調(diào),，分寸如何拿捏，考驗(yàn)著地方政府,。

土地用途“變”,，套型結(jié)構(gòu)“改”，都屬于政策的變通,。“變”能否“通”,，關(guān)鍵在是否置身于“去行政化”進(jìn)程之內(nèi)，既要防止不作為,，更要防止亂作為,。省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)主體責(zé)任,，有關(guān)部門要認(rèn)真履職,，確保措施不落空、不跑偏,。工作不到位的要責(zé)成整改，對有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。特別是涉及相關(guān)土地出讓價(jià)款變化,、補(bǔ)繳等問題,，要向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督,。