車位權(quán)屬問題困擾很多小區(qū)業(yè)主。

“您還買車位嗎?法院判決開發(fā)商無權(quán)售賣,。”最近一樁南京2003年車庫歸屬案的判決引爆網(wǎng)絡(luò),。這則多年前的舊聞被翻出來仍能引起如此關(guān)注,，其背后的原因恰是現(xiàn)實中車位涉及到廣大業(yè)主的切身權(quán)益，但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對車位的歸屬交待得尚不清晰,，相關(guān)部門對車位問題的處理也不盡相同,，小區(qū)車位引發(fā)的爭議甚至沖突在全國多地不斷上演。

那么,，青島的小區(qū)車位究竟有哪些類型,，不同類型車位上業(yè)主權(quán)益有何區(qū)別，業(yè)主在選擇租賃或者購買車位時又有哪些風(fēng)險需要規(guī)避?為了弄清這些問題,，記者深入調(diào)查采訪了房管,、物業(yè),、人防等部門，梳理出青島小區(qū)車位的類型及歸屬脈絡(luò),。

小車位頻頻,，惹出大麻煩

最近，家住城陽區(qū)的王女士一家被小區(qū)車位搞得焦頭爛額,。就在幾天前,，王女士所在的天泰城美立方小區(qū)門口,，有業(yè)主和物業(yè)因為停車位問題發(fā)生爭執(zhí),，場面一度混亂，甚至有人受傷,，直到110民警趕到才得以平息,。據(jù)了解，該小區(qū)近期開始對車位實施收費管理,，此舉遭到部分業(yè)主反對,。加之物業(yè)此前在消防通道施劃停車線一事引發(fā)的不滿情緒，最終導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爭執(zhí),、謾罵,、堵門甚至破壞停車桿等不和諧畫面。

這不是青島的小區(qū)第一次因為車位問題發(fā)生爭執(zhí),。

今年5月份,，即墨墨河嘉苑小區(qū)啟動地下車庫藍牙系統(tǒng)，未料地下車庫空空蕩蕩,，小區(qū)門口卻亂成一團,，車輛橫七豎八地停在四周。業(yè)主說,，墨河嘉苑分南北兩區(qū),，一共十多個樓座兩千多戶居民，小區(qū)設(shè)計為人車分流,，車位全在地下,，之前大家隨便停，物業(yè)也沒收過任何費用,，可5月13日突然來了通知,，說是車位10萬一個，不買不能進停車場,。對此,，業(yè)主們頗為不滿，紛紛向物業(yè),、開發(fā)商討說法,。

今年年初,，膠州卡納源筑小區(qū)業(yè)主開車回到小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)被堵在了大門外面,。小區(qū)多數(shù)業(yè)主都是去年剛?cè)胱?，之前地下車庫是對外出租，元旦后開發(fā)商突然通知租改售,，最貴車位超過10萬元,，開發(fā)商甚至將小區(qū)大門關(guān)閉，不讓無車位業(yè)主進入,。當(dāng)?shù)胤抗懿块T表示,，卡納源筑小區(qū)用于停車的人防工程是開發(fā)企業(yè)履行人防法律法規(guī)義務(wù)結(jié)合民用建筑修建的人防工程，不計入公用建筑面積,。對于業(yè)主的訴求,，建議通過市場監(jiān)管機構(gòu)或者法律途徑維護合法權(quán)益。

即墨的張先生住在天一仁和郡小區(qū),，去年年底交房,，交房以來，張先生的車一直是隨意出入小區(qū),。5月18日,，物業(yè)貼出通知，凡是沒有車位的業(yè)主,，不準(zhǔn)進入小區(qū),。物業(yè)通知，業(yè)主們要想進入小區(qū),，必須有車位,，因為現(xiàn)在地下車位還沒有建好，可以租售的只有地上的車位,。一個地上車位賣4萬塊錢,，如果租，一個月租金150元,，管理費10元,。物業(yè)經(jīng)理說，購房合同里已經(jīng)寫明,，沒有車位,，車輛不得進入小區(qū)，前期是考慮到剛交房,，很多業(yè)主都在裝修,，為了方便進出，這項規(guī)定才沒有及時實施,。

地下產(chǎn)權(quán)車位,，可買可租有保障

“沒想到辦個車位比買房還要麻煩,，很多規(guī)章制度都不明確，物業(yè)更是說不明白,。”市民顧女士在九水東路一樓盤購買了一套商品房,，本想過個一年半載的再考慮車位，可是開發(fā)商和物業(yè)都在通過各種渠道“施壓”,，“房多車位少,，不買肯定后悔”的觀念讓包括她在內(nèi)的很多業(yè)主都很惶恐，但面對10多萬的車位價格以及說不清道不明的車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題,，顧女士還是難下決心,。

為了弄清青島小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，記者采訪房管,、物業(yè),、人防等部門，按所有權(quán)類型劃分,，青島小區(qū)車位主要分為：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位,、地面規(guī)劃車位,、地上臨時車位。

產(chǎn)權(quán)車位,，權(quán)屬明確屬于業(yè)主,，相關(guān)權(quán)益最有保障。

青島市國土資源與房屋管理局法規(guī)處相關(guān)工作人員介紹,，根據(jù)《青島市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)登記規(guī)則》有關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)具有明確固定界線和編號、能夠獨立使用的車位,，權(quán)利人可以申請登記,。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人,。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位,，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人,。

記者從青島市不動產(chǎn)交易中心了解到,，按照有關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位,、車庫,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請初始登記;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售、附贈等方式轉(zhuǎn)讓的,，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記,。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位,、車庫約定屬于全體業(yè)主所有，或者經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請初始登記時應(yīng)當(dāng)一并申請,，登記為全體業(yè)主共有。

此前,，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)官方網(wǎng)站統(tǒng)計的青島市可售有備案的車位不到1萬個,，盡管目前沒有最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但工作人員介紹,，沒有產(chǎn)權(quán)或者無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)的車位數(shù)量占比很大,。

“青島目前在售的小區(qū)，很少有帶產(chǎn)權(quán)的車位,，我們交易過的小區(qū)里連一成都占不到,。”青島佳美房產(chǎn)負(fù)責(zé)人范經(jīng)理告訴記者，“不像房產(chǎn)證,，車位沒有單獨的車位證,，需要與房屋產(chǎn)權(quán)配套辦理。”范經(jīng)理表示,，很多小區(qū)即便有規(guī)劃的產(chǎn)權(quán)車位,，開發(fā)商也不愿把產(chǎn)權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。

地下人防車位,，不能買賣只能租

小區(qū)的地下人防車位,，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時用于停車的車位,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計,，該類型車位應(yīng)是目前青島在售小區(qū)內(nèi)占比最大的一類車位。

記者以購房者身份咨詢了市區(qū)5家樓盤,，得到的答復(fù)幾乎一致,，地下車位正在對外銷售，且都是人防工程,，價格在15萬至20萬之間,，“只售不租”。“現(xiàn)在高層小區(qū)的地下車位都是人防車位,，所有小區(qū)都是只售不租,，花10多萬就可以安心停車至少70年，折算下來一年不到2000元,，要是租車位的話一年至少4200元,。”海爾路一小區(qū)售樓人員告訴記者。

記者從青島市人防辦了解到,，人防工程屬于人防國有資產(chǎn),，是國防資產(chǎn)的重要組成部分,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國家所有。同時,，國家鼓勵,、支持企事業(yè)組織、社會團體和個人,，通過多種途徑,，投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有,。

《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》明確按照規(guī)定防空地下室的投資人和使用權(quán)屬人應(yīng)是建設(shè)單位(開發(fā)商),。建設(shè)單位(開發(fā)商)作為使用權(quán)屬人(或由其委托的使用單位)，在不影響防空地下室防護效能的前提下,，有權(quán)在平時開發(fā)利用防空地下室,，并享有由此帶來的收益，但無權(quán)擁有和出售作為國防資產(chǎn)的防空地下室產(chǎn)權(quán),。

工作人員介紹,，不管是租賃合同還是轉(zhuǎn)讓合同，確定的都是出租關(guān)系,。根據(jù)合同法第214條,，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,，超過部分無效。租賃期間屆滿,，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

地上臨時車位,，全體業(yè)主共有

第三類是小區(qū)地上車位,。該類車位建造于小區(qū)地上空間。地上車位又分兩種,，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位,，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增臨時車位。

記者從市物業(yè)辦了解到,，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，占用建筑區(qū)劃內(nèi)共有道路、綠地增設(shè)的地上車位,，歸全體業(yè)主共有,。

《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有”,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條進一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位,。”

除此之外，地上規(guī)劃車庫權(quán)屬,，則要看合同規(guī)定,。

《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定”,。因此，規(guī)劃車位車庫的權(quán)屬,，是由開發(fā)企業(yè)與業(yè)主通過合同約定的方式來確定,。

地上車位產(chǎn)權(quán)歸屬一直存在爭議，由此導(dǎo)致的車位糾紛也在多個小區(qū)上演,。去年鴻海佳園小區(qū)出現(xiàn)的開發(fā)商一次性收取63年車位租金一事引發(fā)關(guān)注,，最終被城市管理局及物業(yè)辦以地上車位產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確為由叫停。

鑒別車位產(chǎn)權(quán),，可查這幾個證

“我們小區(qū)有地下兩層車庫,，有地上車位，還有部分臨時車位,，我已經(jīng)入住兩年多了還沒弄清楚，也知不道該去哪里查,。”家住臺柳路的宋女士表示,，她最想知道普通業(yè)主可以通過何種渠道獲知自己小區(qū)的車位權(quán)屬類型。為此記者咨詢了北京盈科(青島)律師事務(wù)所合伙律師郝興利。

郝興利律師表示，根據(jù)國家政府公共信息公開的相關(guān)法規(guī),，公眾有權(quán)向相關(guān)主管部門查閱所在小區(qū)的規(guī)劃竣工備案檔案。

這些檔案該去哪里查，又該如何查呢?

根據(jù)國家《物權(quán)法》第十八條規(guī)定,，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢,、復(fù)制登記資料,，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。業(yè)主持小區(qū)業(yè)主委員會介紹信或委托律師事務(wù)所律師,、業(yè)主本人持房產(chǎn)證和本人身份證，到當(dāng)?shù)貒练抗懿块T,、規(guī)劃部門規(guī)劃檔案查詢點，查詢小區(qū)檔案,。

郝興利律師表示,，業(yè)主首先可以查閱《土地使用權(quán)出讓合同書》，在小區(qū)項目《合同書》上是否有地產(chǎn)商單獨出資購地建設(shè)停車場的明確約定,。這也是鑒別小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)歸屬的一個基本條件。如果地產(chǎn)商在《合同書》中沒有單獨出資購地建設(shè)屬自已“專有部分”的停車場的明確約定,，也就不可能擁有停車場的“專有”產(chǎn)權(quán),。小區(qū)停車場用地同主體房屋建筑是一個整體,，按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑物(房屋)的出售轉(zhuǎn)讓而自然轉(zhuǎn)移，小區(qū)土地及地上業(yè)主專有部分外的附屬公共配套建筑物屬小區(qū)全體業(yè)主共有,。

其次,，業(yè)主可以查閱《建筑規(guī)劃許可證》,，查閱地產(chǎn)商在小區(qū)規(guī)劃報建中，是否明確單獨規(guī)劃報建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場。一般小區(qū)停車場都是作為小區(qū)公共配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的,，從購地,、規(guī)劃、建設(shè)都是作為小區(qū)一個整體項目來規(guī)劃建設(shè)，其土地,、建設(shè)成本納入整體項目建設(shè)總投資核算，地產(chǎn)商賣房時將其所有支出計入成本,，攤分計入房價內(nèi)，業(yè)主購買的每一平方米的建筑面積,，其價格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價格,，而且還包括相應(yīng)土地費用,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等,。如果地產(chǎn)商在規(guī)劃報建中沒有單獨立項出資規(guī)劃報建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場,，該小區(qū)停車場便是屬于公共配套建設(shè)項目，小區(qū)停車場同主體房屋建筑是一個整體項目,，按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，停車場屬小區(qū)全體業(yè)主共有,。

最后,，業(yè)主可以查閱《建設(shè)工程竣工驗收報告》和《建設(shè)工程規(guī)劃驗收表》：每一個小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目完成后,，都要進行“建設(shè)工程竣工測量”和“建設(shè)工程規(guī)劃驗收”等一系列的整體檢測,、驗收工作,。上面會明確的標(biāo)明停車位是否“計入容積率面積” ,，即車位是否是小區(qū)公共使用的建筑面積。

小小地下車位,，憑啥賣那么貴

盡管相關(guān)法律政策對小區(qū)車位進行了約束,，但現(xiàn)實的情況卻是車位只售不租的情況幾乎已成了目前新建小區(qū)的潛規(guī)則，而且售價越來越高,。隨著新小區(qū)人車分流理念的盛行,，車位主要分布在地下,，而關(guān)于地下車位的爭議也越來越突出。市區(qū)內(nèi)10萬元以下的地下車位已經(jīng)難覓蹤影,。而車位只賣不租，讓業(yè)主屢屢抓狂,。有評論稱,，相對于地面建筑而言，地下停車位是缺乏權(quán)證的“黑戶口”;相對于地面停車位而言,，地下停車位是缺乏定價的“黑洞”;相對于地表用地而言,，地下停車位是缺乏法律依據(jù)的“黑客”……

“一個停車位四周沒有墻也沒有門，就在地上畫了框,，憑什么賣二十萬,，單價比地上的房子還要貴?”市民辛女士的抱怨代表了很大一部分業(yè)主的心聲。

青島渤海建設(shè)集團項目經(jīng)理王鎮(zhèn)亭向記者介紹,，小區(qū)停車位尤其地下車位價格昂貴主要由市場因素決定,，單從建設(shè)成本上來說，地下車位也要比相同面積的地上建筑高,，它涉及到的建安環(huán)節(jié)有土方工程,、承載、通風(fēng),、排水,、防滲、保溫,、車輛進出口通道,、頂部和底部結(jié)構(gòu)，以及后期消防,、照明,、智能化管理車庫的閉路電視監(jiān)控、出入感應(yīng)卡系統(tǒng)等各個方面,。

“舉個最直觀的例子,，一棟20層高的樓房，地上房屋所用的鋼筋含量大約在每平方米40公斤,，而地下由于承重的原因,，鋼筋含量達到每平方米110至120公斤，光這塊費用就比房屋高,。”王鎮(zhèn)亭介紹,，除了單位成本之外，地下車位的實際建筑面積也要比地上建筑大,，一個面積十余平方米的車位,，算上坡道,、墻柱、設(shè)備房等,，其實際建筑面積會達到30到40平方米,。

從事工程造價的谷豐工程師告訴記者，不考慮地價成本,，青島目前地下車位每平方米造價大約在3000至3500元之間,，而一棟20層高的樓房地上建筑成本約為每平方米2000元，地上車位的成本最低,，每平方米約200元,。“這些都是不考慮地價情況下的理論成本，但也能直觀地對比出地下建筑成本要明顯高于地上建筑,。”

不過谷豐工程師表示,，對于很多小區(qū)來說，考慮車位建設(shè)成本沒有實際意義,，因為很多開發(fā)商都把這塊的建設(shè)費用平攤到小區(qū)建設(shè)成本里了,。

車位只賣不租，業(yè)主該怎么辦

小區(qū)車位只賣不租已經(jīng)是多數(shù)新開樓盤的潛規(guī)則,，這也是業(yè)主們最為不滿的地方,。對于這種現(xiàn)象，山東文卓律師事務(wù)所律師張鋼表示,，這其實是開發(fā)商鉆了現(xiàn)行法律的空子,。“物權(quán)法里沒有對業(yè)主獲取車位的方式進行具體約束，開發(fā)商往往在售樓合同中對出售車位進行了約定,，但多數(shù)業(yè)主可能并沒注意或者不得不同意,，等到申請車位時才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在合同里已經(jīng)注明了只售不租的條款,。”

記者從市物業(yè)辦了解到,，針對小區(qū)車位只售不租的問題，《山東省物業(yè)管理條例》做出相關(guān)規(guī)定：車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主,、物業(yè)使用人停車需要,。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的,，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕,，車庫租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。

不過遺憾的是,，目前《山東省物業(yè)管理條例》對開發(fā)建設(shè)單位車庫只售不租的行為未設(shè)定處罰條款,，即便業(yè)主向轄區(qū)政府、物業(yè)辦投訴,，開發(fā)商也不會獲得實質(zhì)性處罰,。對此,，物業(yè)辦工作人員表示，業(yè)主可以通過法律途徑解決此問題,。

青島也確有先例,。

2015年初，城陽區(qū)法院審理了馬某某與青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛一案,。原告馬某某稱,，2014年1月11日，原,、被告簽訂《城市花園項目車位轉(zhuǎn)讓合同》，約定原告購買被告地下人防車庫車位,，合同簽訂后,，原告支付了價款91000元，被告交付了車位,，但原告后來得知人防車庫所有權(quán)屬于國家,，根本無法取得所購車位的所有權(quán)，原告為此多次找被告協(xié)商處理此事,，但遭到被告的拒絕,。原告認(rèn)為，被告出售地下人防車庫屬于欺詐行為,，損害了國家利益,，侵犯了消費者合法權(quán)益。

被告辯稱與業(yè)主約定的是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)而不是所有權(quán),，不存在欺詐情況,。不過法院審理認(rèn)為，原被告簽訂的《城市花園項目車位轉(zhuǎn)讓合同》并未約定轉(zhuǎn)讓的是車位使用權(quán),，僅約定車位使用年限按照國家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行,，而現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定車位使用年限，相反,，該轉(zhuǎn)讓合同第五條第(一)項第2款對涉案車位有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記事宜作了明確約定,，足以證實被告向原告轉(zhuǎn)讓的是車位所有權(quán)。

最終,，法院依法判決,，雙方所簽合同無效，被告退還原告車位費91000元,。

一審判決后被告不服向青島市中院提起上訴,，法院在審理過程中雙方就本案糾紛達成和解，雙方撤銷各自起訴及上訴,，法院最終依法撤銷了一審判決,。

車位權(quán)屬登記,，我國立法缺失

有研究稱，住宅小區(qū)的停車位問題,，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一,。

張鋼律師介紹，2007年10月1日開始實施的物權(quán)法,、2009年10月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,，是評判停車位歸屬的主要法律依據(jù)。但是,，很多業(yè)主,、物業(yè)甚至個別主管部門對這些法律法規(guī)都沒有吃透，加之法律條文過于概括,，導(dǎo)致車位糾紛在很多小區(qū)屢屢上演,。

廣東省高級人民法院法官洪望強對小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題做過系統(tǒng)研究,，他認(rèn)為《物權(quán)法》的正式實施,，標(biāo)志了我國關(guān)于物權(quán)立法方面再次取得突破性的階段進展，但是僅靠這二百四十七條和2009年的兩部共計三十二條的司法解釋來規(guī)制所有的物權(quán),，未免心有余而力不足,。其中，在住宅小區(qū)車位,、車庫權(quán)屬問題上,，仍然不夠詳細(xì)、不夠具體,，使得此類糾紛在現(xiàn)實生活中還是難以做到有法可依,。

洪望強認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定車位,、車庫的所有權(quán)可以通過約定的表述是很不合適的,。“正如物權(quán)法專家孟勤國教授所說，業(yè)主處于劣勢地位,，完全有可能在開發(fā)商的逼迫下接受不平等的合同,。”

洪望強表示，權(quán)屬不清的根源在于,，購房人和開發(fā)商之間處于不平等的地位,，開發(fā)商處于比較強勢的地位，可以利用其自身的資源,、財力等有利因素,，進一步攫取更高的利潤。而在這種地位不平等的前提下，法律規(guī)定的這種通過約定來確認(rèn)車位,、車庫歸屬的方式合理性還有多少呢?

洪望強表示,，現(xiàn)實生活中，開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同在大多數(shù)情況下均為格式合同,，也就是說,，購房者要么不買，要么全盤接受開發(fā)商單方制定的所有條款,。更何況,，根據(jù)《合同法》第四十條的有關(guān)規(guī)定，該約定應(yīng)屬無效,，這就更加使得小區(qū)車位,、車庫的權(quán)屬認(rèn)定不清，被強勢開發(fā)商剝奪車位,、車庫的業(yè)主們只能通過訴訟的手段才能拿回本應(yīng)屬于自己的權(quán)益,。

“建筑區(qū)內(nèi)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需求”,，這在《物權(quán)法》第七十四條有明確的規(guī)定。洪望強表示,，有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定充滿了爭議,，因為規(guī)定過于原則化，對于其前提規(guī)定不清,，且優(yōu)先使用范圍規(guī)定也不清,，這也造成該條款在實行時遇到阻力。

首先,，應(yīng)如何理解“首先”,。“很多新小區(qū)都有這種場景，可租賃車位供不應(yīng)求,，地下出售的車位卻大片空置,，這顯然不是首先滿足了業(yè)主需求。”洪望強說,。

其次,，如何理解“業(yè)主需要”。買受人在購買小區(qū)住宅的同時并非一定具有購買車位,、車庫的經(jīng)濟能力和現(xiàn)實需要,，多數(shù)業(yè)主由于經(jīng)濟情況限制，不可能在買房的同時又買車位,，在這種情況下,，開發(fā)商必然會將剩余車庫外售，當(dāng)業(yè)主有經(jīng)濟能力購買車位的時候，還能否以應(yīng)該滿足“業(yè)主需要”來要求開發(fā)商建造新的車位?另外,，如果業(yè)主在購買了車位后,，因生活需要想再購買停車位，這種需要應(yīng)否得到支持,。對于“首先”,、“業(yè)主需要”模糊字眼引發(fā)的疑問，《物權(quán)法》及司法解釋并沒有明確的回應(yīng),。

《物權(quán)法》雖然規(guī)定當(dāng)事人可通過出租,、出售或者附贈等方式約定歸屬，在當(dāng)事人沒有約定歸屬方式的情況下,，車位,、車庫的權(quán)屬該如何認(rèn)定呢?從《物權(quán)法》出臺過程中可以看到，《物權(quán)法(草案)》第七稿之前都規(guī)定“沒有約定或約定不明時,，屬于業(yè)主共有”,，可是第七稿中關(guān)于“沒有約定或約定不明時，屬于業(yè)主共有”的字句卻刪除了,，立法上的缺失使得實踐中對權(quán)屬糾紛的解決帶來一定難度,。

“其他場地”含義模糊。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款,，有兩種停車位屬于業(yè)主共有,，一種是占用業(yè)主共有道路的停車位，另外一種是在其他場地用于停放汽車的車位,。但是“其他場地”這種兜底性的字眼,，究竟是建筑區(qū)劃內(nèi)還是建筑區(qū)劃外，具體應(yīng)該包括哪些場地,，《物權(quán)法》沒有進行明晰,。

此外，關(guān)于車庫,、車位權(quán)屬登記制度,，我國目前屬于立法缺失狀態(tài)，無法保障車庫,、車位權(quán)利人的切身利益,。對于不動產(chǎn)物權(quán)的變動，我國實行登記生效模式,，不進行登記便不發(fā)生物權(quán)變動效力,。但是目前，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)只給房屋等建筑物部分予以登記,，辦理《土地使用權(quán)證》,、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》,，對住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)利歸屬不予以登記,，也不記載于房地產(chǎn)權(quán)證上,。無法進行權(quán)屬登記，使小區(qū)車位,、車庫權(quán)屬糾紛更加復(fù)雜,，不利于車位、車庫權(quán)利人的權(quán)益保障,。

城市地下空間將納入不動產(chǎn)登記

由于物權(quán)法針對停車位的規(guī)定并不具體,，實踐中的爭議持續(xù)出現(xiàn)，不論是學(xué)界還是實務(wù)界,，一直在呼吁盡快出臺物權(quán)法相關(guān)司法解釋,。

2016年3月1日，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》開始施行,，但其中并無關(guān)于停車位的規(guī)定,，學(xué)界和實務(wù)界還要繼續(xù)等待有關(guān)停車位的司法解釋公布。

對于如何解決這個問題,，清華大學(xué)法學(xué)院教授耿林在接受媒體采訪時表示“挺難的”,，因為，如何判斷車庫的造價是否進入房價,，是個棘手的難題,。“如果明確產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，開發(fā)商在規(guī)劃建設(shè)的時候可能就不會這么賣力了,，業(yè)主入住后停車問題可能會更多。”耿林表示,，參考其他國家,、地區(qū)的經(jīng)驗，不同國家對這個問題做法不太一樣,。有關(guān)方面去國外考察,，比如澳大利亞并不存在這樣的問題，他們土地廣袤又人口稀少,，并不需要設(shè)立那么多的車位,。

不過有關(guān)地下車位產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)有了最新進展。近日,，國家住建部發(fā)文表示,，到2020年，我國至少一半城市要完成地下空間開發(fā)利用規(guī)劃編制和審批,，全國將初步建立較為完善的城市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理體系,，并逐步納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地下空間不動產(chǎn)登記是應(yīng)該包括地上建筑物和地下空間等內(nèi)容,，之前沒有詳細(xì)提及,，這次算是對未來城市化不動產(chǎn)登記的完整補充。有專家表示,，地下車位等物業(yè)將納入管理,，令不動產(chǎn)登記更趨向科學(xué)性。

(半島記者 景毅)