車位權(quán)屬問題困擾很多小區(qū)業(yè)主,。

“您還買車位嗎?法院判決開發(fā)商無權(quán)售賣,。”最近一樁南京2003年車庫(kù)歸屬案的判決引爆網(wǎng)絡(luò)。這則多年前的舊聞被翻出來仍能引起如此關(guān)注,，其背后的原因恰是現(xiàn)實(shí)中車位涉及到廣大業(yè)主的切身權(quán)益,，但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)車位的歸屬交待得尚不清晰，相關(guān)部門對(duì)車位問題的處理也不盡相同,，小區(qū)車位引發(fā)的爭(zhēng)議甚至沖突在全國(guó)多地不斷上演,。

那么，青島的小區(qū)車位究竟有哪些類型,，不同類型車位上業(yè)主權(quán)益有何區(qū)別,，業(yè)主在選擇租賃或者購(gòu)買車位時(shí)又有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避?為了弄清這些問題，記者深入調(diào)查采訪了房管,、物業(yè),、人防等部門，梳理出青島小區(qū)車位的類型及歸屬脈絡(luò),。

小車位頻頻,，惹出大麻煩

最近，家住城陽(yáng)區(qū)的王女士一家被小區(qū)車位搞得焦頭爛額,。就在幾天前，王女士所在的天泰城美立方小區(qū)門口,，有業(yè)主和物業(yè)因?yàn)橥＼囄粏栴}發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),，場(chǎng)面一度混亂,，甚至有人受傷，直到110民警趕到才得以平息,。據(jù)了解,，該小區(qū)近期開始對(duì)車位實(shí)施收費(fèi)管理，此舉遭到部分業(yè)主反對(duì),。加之物業(yè)此前在消防通道施劃停車線一事引發(fā)的不滿情緒,，最終導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)、謾罵,、堵門甚至破壞停車桿等不和諧畫面,。

這不是青島的小區(qū)第一次因?yàn)檐囄粏栴}發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

今年5月份,，即墨墨河嘉苑小區(qū)啟動(dòng)地下車庫(kù)藍(lán)牙系統(tǒng),，未料地下車庫(kù)空空蕩蕩，小區(qū)門口卻亂成一團(tuán),，車輛橫七豎八地停在四周,。業(yè)主說，墨河嘉苑分南北兩區(qū),，一共十多個(gè)樓座兩千多戶居民,，小區(qū)設(shè)計(jì)為人車分流，車位全在地下,，之前大家隨便停,，物業(yè)也沒收過任何費(fèi)用，可5月13日突然來了通知,，說是車位10萬一個(gè),，不買不能進(jìn)停車場(chǎng)。對(duì)此,，業(yè)主們頗為不滿,，紛紛向物業(yè)、開發(fā)商討說法,。

今年年初,，膠州卡納源筑小區(qū)業(yè)主開車回到小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)被堵在了大門外面,。小區(qū)多數(shù)業(yè)主都是去年剛?cè)胱?，之前地下車?kù)是對(duì)外出租，元旦后開發(fā)商突然通知租改售,，最貴車位超過10萬元,，開發(fā)商甚至將小區(qū)大門關(guān)閉，不讓無車位業(yè)主進(jìn)入,。當(dāng)?shù)胤抗懿块T表示,，卡納源筑小區(qū)用于停車的人防工程是開發(fā)企業(yè)履行人防法律法規(guī)義務(wù)結(jié)合民用建筑修建的人防工程,，不計(jì)入公用建筑面積。對(duì)于業(yè)主的訴求,，建議通過市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或者法律途徑維護(hù)合法權(quán)益,。

即墨的張先生住在天一仁和郡小區(qū)，去年年底交房,，交房以來,，張先生的車一直是隨意出入小區(qū)。5月18日,，物業(yè)貼出通知,，凡是沒有車位的業(yè)主，不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū),。物業(yè)通知,，業(yè)主們要想進(jìn)入小區(qū)，必須有車位,，因?yàn)楝F(xiàn)在地下車位還沒有建好,，可以租售的只有地上的車位。一個(gè)地上車位賣4萬塊錢,，如果租,，一個(gè)月租金150元，管理費(fèi)10元,。物業(yè)經(jīng)理說,，購(gòu)房合同里已經(jīng)寫明，沒有車位,，車輛不得進(jìn)入小區(qū),，前期是考慮到剛交房，很多業(yè)主都在裝修,，為了方便進(jìn)出,，這項(xiàng)規(guī)定才沒有及時(shí)實(shí)施。

地下產(chǎn)權(quán)車位,，可買可租有保障

“沒想到辦個(gè)車位比買房還要麻煩,，很多規(guī)章制度都不明確，物業(yè)更是說不明白,。”市民顧女士在九水東路一樓盤購(gòu)買了一套商品房,，本想過個(gè)一年半載的再考慮車位，可是開發(fā)商和物業(yè)都在通過各種渠道“施壓”,，“房多車位少,，不買肯定后悔”的觀念讓包括她在內(nèi)的很多業(yè)主都很惶恐，但面對(duì)10多萬的車位價(jià)格以及說不清道不明的車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題，顧女士還是難下決心,。

為了弄清青島小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)的歸屬問題,，記者采訪房管,、物業(yè),、人防等部門，按所有權(quán)類型劃分,，青島小區(qū)車位主要分為：地下產(chǎn)權(quán)車位,、地下人防車位、地面規(guī)劃車位,、地上臨時(shí)車位,。

產(chǎn)權(quán)車位，權(quán)屬明確屬于業(yè)主,，相關(guān)權(quán)益最有保障,。

青島市國(guó)土資源與房屋管理局法規(guī)處相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)《青島市國(guó)土資源和房屋管理局房地產(chǎn)登記規(guī)則》有關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)具有明確固定界線和編號(hào),、能夠獨(dú)立使用的車位，權(quán)利人可以申請(qǐng)登記,。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定,，歸屬于車位的建造單位或車位的購(gòu)買人。小區(qū)的購(gòu)房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購(gòu)買車位,，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后,，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。

記者從青島市不動(dòng)產(chǎn)交易中心了解到,，按照有關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫(kù),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)初始登記;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售,、附贈(zèng)等方式轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記,。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位,、車庫(kù)約定屬于全體業(yè)主所有，或者經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車位,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)初始登記時(shí)應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng),，登記為全體業(yè)主共有。

此前,，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的青島市可售有備案的車位不到1萬個(gè),，盡管目前沒有最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但工作人員介紹，沒有產(chǎn)權(quán)或者無法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位數(shù)量占比很大,。

“青島目前在售的小區(qū),，很少有帶產(chǎn)權(quán)的車位，我們交易過的小區(qū)里連一成都占不到,。”青島佳美房產(chǎn)負(fù)責(zé)人范經(jīng)理告訴記者,，“不像房產(chǎn)證，車位沒有單獨(dú)的車位證,，需要與房屋產(chǎn)權(quán)配套辦理,。”范經(jīng)理表示，很多小區(qū)即便有規(guī)劃的產(chǎn)權(quán)車位,，開發(fā)商也不愿把產(chǎn)權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給業(yè)主,。

地下人防車位，不能買賣只能租

小區(qū)的地下人防車位,，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的,，非戰(zhàn)時(shí)用于停車的車位。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),，該類型車位應(yīng)是目前青島在售小區(qū)內(nèi)占比最大的一類車位,。

記者以購(gòu)房者身份咨詢了市區(qū)5家樓盤，得到的答復(fù)幾乎一致,，地下車位正在對(duì)外銷售,，且都是人防工程，價(jià)格在15萬至20萬之間,，“只售不租”,。“現(xiàn)在高層小區(qū)的地下車位都是人防車位，所有小區(qū)都是只售不租,，花10多萬就可以安心停車至少70年,，折算下來一年不到2000元，要是租車位的話一年至少4200元,。”海爾路一小區(qū)售樓人員告訴記者,。

記者從青島市人防辦了解到，人防工程屬于人防國(guó)有資產(chǎn),，是國(guó)防資產(chǎn)的重要組成部分,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國(guó)家所有。同時(shí),，國(guó)家鼓勵(lì),、支持企事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,，通過多種途徑,，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,，收益歸投資者所有。

《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》明確按照規(guī)定防空地下室的投資人和使用權(quán)屬人應(yīng)是建設(shè)單位(開發(fā)商),。建設(shè)單位(開發(fā)商)作為使用權(quán)屬人(或由其委托的使用單位),，在不影響防空地下室防護(hù)效能的前提下，有權(quán)在平時(shí)開發(fā)利用防空地下室,，并享有由此帶來的收益,，但無權(quán)擁有和出售作為國(guó)防資產(chǎn)的防空地下室產(chǎn)權(quán)。

工作人員介紹,，不管是租賃合同還是轉(zhuǎn)讓合同,，確定的都是出租關(guān)系。根據(jù)合同法第214條,，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,，超過部分無效,。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年,。

地上臨時(shí)車位，全體業(yè)主共有

第三類是小區(qū)地上車位,。該類車位建造于小區(qū)地上空間,。地上車位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位,，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增臨時(shí)車位,。

記者從市物業(yè)辦了解到，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，占用建筑區(qū)劃內(nèi)共有道路,、綠地增設(shè)的地上車位，歸全體業(yè)主共有,。

《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定,，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條進(jìn)一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位,。”

除此之外，地上規(guī)劃車庫(kù)權(quán)屬,，則要看合同規(guī)定,。

《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”,。因此,，規(guī)劃車位車庫(kù)的權(quán)屬，是由開發(fā)企業(yè)與業(yè)主通過合同約定的方式來確定,。

地上車位產(chǎn)權(quán)歸屬一直存在爭(zhēng)議,，由此導(dǎo)致的車位糾紛也在多個(gè)小區(qū)上演。去年鴻海佳園小區(qū)出現(xiàn)的開發(fā)商一次性收取63年車位租金一事引發(fā)關(guān)注,，最終被城市管理局及物業(yè)辦以地上車位產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確為由叫停,。

鑒別車位產(chǎn)權(quán)，可查這幾個(gè)證

“我們小區(qū)有地下兩層車庫(kù),，有地上車位,，還有部分臨時(shí)車位，我已經(jīng)入住兩年多了還沒弄清楚,，也知不道該去哪里查,。”家住臺(tái)柳路的宋女士表示，她最想知道普通業(yè)主可以通過何種渠道獲知自己小區(qū)的車位權(quán)屬類型,。為此記者咨詢了北京盈科(青島)律師事務(wù)所合伙律師郝興利,。

郝興利律師表示，根據(jù)國(guó)家政府公共信息公開的相關(guān)法規(guī),，公眾有權(quán)向相關(guān)主管部門查閱所在小區(qū)的規(guī)劃竣工備案檔案,。

這些檔案該去哪里查，又該如何查呢?

根據(jù)國(guó)家《物權(quán)法》第十八條規(guī)定,，權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,。業(yè)主持小區(qū)業(yè)主委員會(huì)介紹信或委托律師事務(wù)所律師、業(yè)主本人持房產(chǎn)證和本人身份證,，到當(dāng)?shù)貒?guó)土房管部門,、規(guī)劃部門規(guī)劃?rùn)n案查詢點(diǎn)，查詢小區(qū)檔案,。

郝興利律師表示,，業(yè)主首先可以查閱《土地使用權(quán)出讓合同書》，在小區(qū)項(xiàng)目《合同書》上是否有地產(chǎn)商單獨(dú)出資購(gòu)地建設(shè)停車場(chǎng)的明確約定,。這也是鑒別小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬的一個(gè)基本條件,。如果地產(chǎn)商在《合同書》中沒有單獨(dú)出資購(gòu)地建設(shè)屬自已“專有部分”的停車場(chǎng)的明確約定,，也就不可能擁有停車場(chǎng)的“專有”產(chǎn)權(quán)。小區(qū)停車場(chǎng)用地同主體房屋建筑是一個(gè)整體,，按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑物(房屋)的出售轉(zhuǎn)讓而自然轉(zhuǎn)移，小區(qū)土地及地上業(yè)主專有部分外的附屬公共配套建筑物屬小區(qū)全體業(yè)主共有,。

其次,，業(yè)主可以查閱《建筑規(guī)劃許可證》，查閱地產(chǎn)商在小區(qū)規(guī)劃報(bào)建中,，是否明確單獨(dú)規(guī)劃報(bào)建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場(chǎng),。一般小區(qū)停車場(chǎng)都是作為小區(qū)公共配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的，從購(gòu)地,、規(guī)劃,、建設(shè)都是作為小區(qū)一個(gè)整體項(xiàng)目來規(guī)劃建設(shè)，其土地,、建設(shè)成本納入整體項(xiàng)目建設(shè)總投資核算,，地產(chǎn)商賣房時(shí)將其所有支出計(jì)入成本，攤分計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi),，業(yè)主購(gòu)買的每一平方米的建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價(jià)格,，而且還包括相應(yīng)土地費(fèi)用,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等,。如果地產(chǎn)商在規(guī)劃報(bào)建中沒有單獨(dú)立項(xiàng)出資規(guī)劃報(bào)建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場(chǎng),，該小區(qū)停車場(chǎng)便是屬于公共配套建設(shè)項(xiàng)目，小區(qū)停車場(chǎng)同主體房屋建筑是一個(gè)整體項(xiàng)目,，按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，停車場(chǎng)屬小區(qū)全體業(yè)主共有。

最后,，業(yè)主可以查閱《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收表》：每一個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完成后,，都要進(jìn)行“建設(shè)工程竣工測(cè)量”和“建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收”等一系列的整體檢測(cè)、驗(yàn)收工作,。上面會(huì)明確的標(biāo)明停車位是否“計(jì)入容積率面積” ,，即車位是否是小區(qū)公共使用的建筑面積。

小小地下車位,，憑啥賣那么貴

盡管相關(guān)法律政策對(duì)小區(qū)車位進(jìn)行了約束,，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是車位只售不租的情況幾乎已成了目前新建小區(qū)的潛規(guī)則，而且售價(jià)越來越高,。隨著新小區(qū)人車分流理念的盛行,，車位主要分布在地下,，而關(guān)于地下車位的爭(zhēng)議也越來越突出。市區(qū)內(nèi)10萬元以下的地下車位已經(jīng)難覓蹤影,。而車位只賣不租,，讓業(yè)主屢屢抓狂。有評(píng)論稱,，相對(duì)于地面建筑而言,，地下停車位是缺乏權(quán)證的“黑戶口”;相對(duì)于地面停車位而言，地下停車位是缺乏定價(jià)的“黑洞”;相對(duì)于地表用地而言,，地下停車位是缺乏法律依據(jù)的“黑客”……

“一個(gè)停車位四周沒有墻也沒有門,，就在地上畫了框，憑什么賣二十萬,，單價(jià)比地上的房子還要貴?”市民辛女士的抱怨代表了很大一部分業(yè)主的心聲,。

青島渤海建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理王鎮(zhèn)亭向記者介紹，小區(qū)停車位尤其地下車位價(jià)格昂貴主要由市場(chǎng)因素決定,，單從建設(shè)成本上來說,，地下車位也要比相同面積的地上建筑高，它涉及到的建安環(huán)節(jié)有土方工程,、承載,、通風(fēng)、排水,、防滲,、保溫、車輛進(jìn)出口通道,、頂部和底部結(jié)構(gòu),，以及后期消防、照明,、智能化管理車庫(kù)的閉路電視監(jiān)控,、出入感應(yīng)卡系統(tǒng)等各個(gè)方面。

“舉個(gè)最直觀的例子,，一棟20層高的樓房,，地上房屋所用的鋼筋含量大約在每平方米40公斤，而地下由于承重的原因,，鋼筋含量達(dá)到每平方米110至120公斤,，光這塊費(fèi)用就比房屋高。”王鎮(zhèn)亭介紹,，除了單位成本之外,，地下車位的實(shí)際建筑面積也要比地上建筑大，一個(gè)面積十余平方米的車位,，算上坡道,、墻柱,、設(shè)備房等，其實(shí)際建筑面積會(huì)達(dá)到30到40平方米,。

從事工程造價(jià)的谷豐工程師告訴記者,，不考慮地價(jià)成本，青島目前地下車位每平方米造價(jià)大約在3000至3500元之間,，而一棟20層高的樓房地上建筑成本約為每平方米2000元,，地上車位的成本最低，每平方米約200元,。“這些都是不考慮地價(jià)情況下的理論成本,，但也能直觀地對(duì)比出地下建筑成本要明顯高于地上建筑。”

不過谷豐工程師表示,，對(duì)于很多小區(qū)來說,，考慮車位建設(shè)成本沒有實(shí)際意義，因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商都把這塊的建設(shè)費(fèi)用平攤到小區(qū)建設(shè)成本里了,。

車位只賣不租,，業(yè)主該怎么辦

小區(qū)車位只賣不租已經(jīng)是多數(shù)新開樓盤的潛規(guī)則，這也是業(yè)主們最為不滿的地方,。對(duì)于這種現(xiàn)象,，山東文卓律師事務(wù)所律師張鋼表示，這其實(shí)是開發(fā)商鉆了現(xiàn)行法律的空子,。“物權(quán)法里沒有對(duì)業(yè)主獲取車位的方式進(jìn)行具體約束,，開發(fā)商往往在售樓合同中對(duì)出售車位進(jìn)行了約定，但多數(shù)業(yè)主可能并沒注意或者不得不同意,，等到申請(qǐng)車位時(shí)才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在合同里已經(jīng)注明了只售不租的條款,。”

記者從市物業(yè)辦了解到,，針對(duì)小區(qū)車位只售不租的問題，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》做出相關(guān)規(guī)定：車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主,、物業(yè)使用人停車需要,。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的,，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕,，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。

不過遺憾的是,，目前《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)開發(fā)建設(shè)單位車庫(kù)只售不租的行為未設(shè)定處罰條款,，即便業(yè)主向轄區(qū)政府、物業(yè)辦投訴,，開發(fā)商也不會(huì)獲得實(shí)質(zhì)性處罰,。對(duì)此,，物業(yè)辦工作人員表示，業(yè)主可以通過法律途徑解決此問題,。

青島也確有先例,。

2015年初，城陽(yáng)區(qū)法院審理了馬某某與青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛一案,。原告馬某某稱,，2014年1月11日，原,、被告簽訂《城市花園項(xiàng)目車位轉(zhuǎn)讓合同》,，約定原告購(gòu)買被告地下人防車庫(kù)車位，合同簽訂后,，原告支付了價(jià)款91000元,，被告交付了車位，但原告后來得知人防車庫(kù)所有權(quán)屬于國(guó)家,，根本無法取得所購(gòu)車位的所有權(quán),，原告為此多次找被告協(xié)商處理此事，但遭到被告的拒絕,。原告認(rèn)為,，被告出售地下人防車庫(kù)屬于欺詐行為，損害了國(guó)家利益,，侵犯了消費(fèi)者合法權(quán)益,。

被告辯稱與業(yè)主約定的是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)而不是所有權(quán)，不存在欺詐情況,。不過法院審理認(rèn)為,，原被告簽訂的《城市花園項(xiàng)目車位轉(zhuǎn)讓合同》并未約定轉(zhuǎn)讓的是車位使用權(quán)，僅約定車位使用年限按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行,，而現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定車位使用年限,，相反，該轉(zhuǎn)讓合同第五條第(一)項(xiàng)第2款對(duì)涉案車位有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記事宜作了明確約定,，足以證實(shí)被告向原告轉(zhuǎn)讓的是車位所有權(quán),。

最終，法院依法判決,，雙方所簽合同無效,，被告退還原告車位費(fèi)91000元。

一審判決后被告不服向青島市中院提起上訴,，法院在審理過程中雙方就本案糾紛達(dá)成和解,，雙方撤銷各自起訴及上訴，法院最終依法撤銷了一審判決,。

車位權(quán)屬登記,，我國(guó)立法缺失

有研究稱,，住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問題之一,。

張鋼律師介紹,，2007年10月1日開始實(shí)施的物權(quán)法、2009年10月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,，是評(píng)判停車位歸屬的主要法律依據(jù),。但是，很多業(yè)主,、物業(yè)甚至個(gè)別主管部門對(duì)這些法律法規(guī)都沒有吃透,，加之法律條文過于概括，導(dǎo)致車位糾紛在很多小區(qū)屢屢上演,。

廣東省高級(jí)人民法院法官洪望強(qiáng)對(duì)小區(qū)車位,、車庫(kù)權(quán)屬問題做過系統(tǒng)研究，他認(rèn)為《物權(quán)法》的正式實(shí)施,，標(biāo)志了我國(guó)關(guān)于物權(quán)立法方面再次取得突破性的階段進(jìn)展,，但是僅靠這二百四十七條和2009年的兩部共計(jì)三十二條的司法解釋來規(guī)制所有的物權(quán)，未免心有余而力不足,。其中,，在住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬問題上,，仍然不夠詳細(xì),、不夠具體，使得此類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中還是難以做到有法可依,。

洪望強(qiáng)認(rèn)為,，《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定車位、車庫(kù)的所有權(quán)可以通過約定的表述是很不合適的,。“正如物權(quán)法專家孟勤國(guó)教授所說,，業(yè)主處于劣勢(shì)地位，完全有可能在開發(fā)商的逼迫下接受不平等的合同,。”

洪望強(qiáng)表示，權(quán)屬不清的根源在于,，購(gòu)房人和開發(fā)商之間處于不平等的地位,，開發(fā)商處于比較強(qiáng)勢(shì)的地位，可以利用其自身的資源,、財(cái)力等有利因素,，進(jìn)一步攫取更高的利潤(rùn)。而在這種地位不平等的前提下,，法律規(guī)定的這種通過約定來確認(rèn)車位,、車庫(kù)歸屬的方式合理性還有多少呢?

洪望強(qiáng)表示,，現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同在大多數(shù)情況下均為格式合同,，也就是說,，購(gòu)房者要么不買，要么全盤接受開發(fā)商單方制定的所有條款,。更何況,，根據(jù)《合同法》第四十條的有關(guān)規(guī)定，該約定應(yīng)屬無效,，這就更加使得小區(qū)車位,、車庫(kù)的權(quán)屬認(rèn)定不清，被強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商剝奪車位,、車庫(kù)的業(yè)主們只能通過訴訟的手段才能拿回本應(yīng)屬于自己的權(quán)益,。

“建筑區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主的需求”,，這在《物權(quán)法》第七十四條有明確的規(guī)定,。洪望強(qiáng)表示，有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定充滿了爭(zhēng)議,，因?yàn)橐?guī)定過于原則化,，對(duì)于其前提規(guī)定不清，且優(yōu)先使用范圍規(guī)定也不清,，這也造成該條款在實(shí)行時(shí)遇到阻力,。

首先，應(yīng)如何理解“首先”,。“很多新小區(qū)都有這種場(chǎng)景,，可租賃車位供不應(yīng)求，地下出售的車位卻大片空置,，這顯然不是首先滿足了業(yè)主需求,。”洪望強(qiáng)說。

其次,，如何理解“業(yè)主需要”,。買受人在購(gòu)買小區(qū)住宅的同時(shí)并非一定具有購(gòu)買車位、車庫(kù)的經(jīng)濟(jì)能力和現(xiàn)實(shí)需要,，多數(shù)業(yè)主由于經(jīng)濟(jì)情況限制,，不可能在買房的同時(shí)又買車位，在這種情況下,，開發(fā)商必然會(huì)將剩余車庫(kù)外售,，當(dāng)業(yè)主有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買車位的時(shí)候，還能否以應(yīng)該滿足“業(yè)主需要”來要求開發(fā)商建造新的車位?另外，如果業(yè)主在購(gòu)買了車位后,，因生活需要想再購(gòu)買停車位,，這種需要應(yīng)否得到支持。對(duì)于“首先”,、“業(yè)主需要”模糊字眼引發(fā)的疑問,，《物權(quán)法》及司法解釋并沒有明確的回應(yīng)。

《物權(quán)法》雖然規(guī)定當(dāng)事人可通過出租,、出售或者附贈(zèng)等方式約定歸屬,，在當(dāng)事人沒有約定歸屬方式的情況下，車位,、車庫(kù)的權(quán)屬該如何認(rèn)定呢?從《物權(quán)法》出臺(tái)過程中可以看到,，《物權(quán)法(草案)》第七稿之前都規(guī)定“沒有約定或約定不明時(shí)，屬于業(yè)主共有”,，可是第七稿中關(guān)于“沒有約定或約定不明時(shí),，屬于業(yè)主共有”的字句卻刪除了，立法上的缺失使得實(shí)踐中對(duì)權(quán)屬糾紛的解決帶來一定難度,。

“其他場(chǎng)地”含義模糊,。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款，有兩種停車位屬于業(yè)主共有,，一種是占用業(yè)主共有道路的停車位,，另外一種是在其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。但是“其他場(chǎng)地”這種兜底性的字眼,，究竟是建筑區(qū)劃內(nèi)還是建筑區(qū)劃外,，具體應(yīng)該包括哪些場(chǎng)地，《物權(quán)法》沒有進(jìn)行明晰,。

此外,，關(guān)于車庫(kù)、車位權(quán)屬登記制度,，我國(guó)目前屬于立法缺失狀態(tài),，無法保障車庫(kù)、車位權(quán)利人的切身利益,。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),，我國(guó)實(shí)行登記生效模式，不進(jìn)行登記便不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力,。但是目前,，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)只給房屋等建筑物部分予以登記，辦理《土地使用權(quán)證》,、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》，對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬不予以登記,，也不記載于房地產(chǎn)權(quán)證上,。無法進(jìn)行權(quán)屬登記，使小區(qū)車位,、車庫(kù)權(quán)屬糾紛更加復(fù)雜,，不利于車位、車庫(kù)權(quán)利人的權(quán)益保障,。

城市地下空間將納入不動(dòng)產(chǎn)登記

由于物權(quán)法針對(duì)停車位的規(guī)定并不具體,，實(shí)踐中的爭(zhēng)議持續(xù)出現(xiàn)，不論是學(xué)界還是實(shí)務(wù)界,，一直在呼吁盡快出臺(tái)物權(quán)法相關(guān)司法解釋,。

2016年3月1日，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》開始施行,，但其中并無關(guān)于停車位的規(guī)定,，學(xué)界和實(shí)務(wù)界還要繼續(xù)等待有關(guān)停車位的司法解釋公布。

對(duì)于如何解決這個(gè)問題,，清華大學(xué)法學(xué)院教授耿林在接受媒體采訪時(shí)表示“挺難的”,，因?yàn)椋绾闻袛嘬噹?kù)的造價(jià)是否進(jìn)入房?jī)r(jià),，是個(gè)棘手的難題,。“如果明確產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，開發(fā)商在規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候可能就不會(huì)這么賣力了,，業(yè)主入住后停車問題可能會(huì)更多,。”耿林表示，參考其他國(guó)家,、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),，不同國(guó)家對(duì)這個(gè)問題做法不太一樣。有關(guān)方面去國(guó)外考察,，比如澳大利亞并不存在這樣的問題,，他們土地廣袤又人口稀少，并不需要設(shè)立那么多的車位,。

不過有關(guān)地下車位產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)有了最新進(jìn)展,。近日，國(guó)家住建部發(fā)文表示,，到2020年,，我國(guó)至少一半城市要完成地下空間開發(fā)利用規(guī)劃編制和審批，全國(guó)將初步建立較為完善的城市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理體系,，并逐步納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，地下空間不動(dòng)產(chǎn)登記是應(yīng)該包括地上建筑物和地下空間等內(nèi)容，之前沒有詳細(xì)提及,，這次算是對(duì)未來城市化不動(dòng)產(chǎn)登記的完整補(bǔ)充,。有專家表示，地下車位等物業(yè)將納入管理,，令不動(dòng)產(chǎn)登記更趨向科學(xué)性,。

(半島記者 景毅)