信網(wǎng)11月7日訊（記者 趙彥閱）今年下半年以來,，青島樓市利好政策一茬接一茬：調(diào)整青島非限購區(qū)域購房首付比例,、全域取消限購、放松交易條件,、認(rèn)房不認(rèn)貸……可以看出,，政策不斷加碼，松綁力度持續(xù)加大,，“十一黃金周”期間各樓盤更是繼續(xù)發(fā)力,，各種假期折扣、補(bǔ)貼,、車位券,、老帶新、送物業(yè)費等一系列促銷方式齊上陣,，有的樓盤還能“以舊換新”,。然而，從最新公布的數(shù)據(jù)看,，地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”卻并不閃亮,，從青島多家地產(chǎn)咨詢公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，今年10月的銷售信息環(huán)比,、同比都呈下降態(tài)勢,。

“金九銀十”數(shù)據(jù)不亮眼  青島樓市監(jiān)測有下降趨勢

信網(wǎng)注意到，青島多家地產(chǎn)行業(yè)咨詢公司都發(fā)布了10月島城樓市的銷售信息統(tǒng)計,，雖然數(shù)據(jù)略有差異,，但環(huán)比、同比數(shù)值都呈負(fù)數(shù)來看,，今年的“金九銀十”并不亮眼,。

而在此前，青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心主任張曉也做客《行風(fēng)在線》節(jié)目時,，也回應(yīng)過青島房價的走勢情況,。她表示，今年7月份,，國家對房地產(chǎn)市場做了新的預(yù)判,，供需關(guān)系發(fā)生了重大變化，市場的確出現(xiàn)了一段時間的下行趨勢,，國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，青島也落實了這些政策，出臺全域取消限售限購等一系列措施。對青島市場監(jiān)測分析來說,，有下降的趨勢,，但是區(qū)域分化比較嚴(yán)重，好的地段,、好的配套住宅價格還是比較堅挺的,，前三季度銷售在山東省處于首位，青島房地產(chǎn)占全市GDP將近6%,，是國民經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分,。

同一項目新老樓座相隔一年半拿證  單價相差近2000元

房價到底是漲是跌，新房的備案價或許可以視為一個參考標(biāo)準(zhǔn),。以東李片區(qū)的一處樓盤為例,，這個項目體量不小，規(guī)劃了20多棟高層住宅,，從第一次拿到預(yù)售許可證至今已經(jīng)有一年半的時間了,。2023年3月，該項目的兩棟毛坯房最先拿證,，156套房子如今還有8套低層或頂層的房子可售,。從備案價上看，1套一樓108平方米的房子單價19734元,，二樓的備案價則是20667元,。

而同一項目的5號樓則是2023年8月拿到的預(yù)售許可證，也是距今最新開售的房子,。5號樓同樣是毛坯房,，1套一樓103平方米的房子單價17790元，二樓的房子面積106平方米,，備案單價18990元,。

相同的項目，相同的樓層,，同一面積區(qū)間的新房,，相隔一年半，備案單價降低了近2000元,。

剛需項目面臨“買漲不買跌”  改善住房一上市就“很搶手”

“一直做不了決定買房的大多是剛需族,，他們手頭的資金不算寬裕，首付比例,、貸款利率,、還款方式都是他們要考慮的因素，可能之前已經(jīng)放棄的一個項目突然出了套特價房,，他們又會改變主意，再重新看房比價,，成交周期就會拉長,。”一位從業(yè)房屋中介的業(yè)內(nèi)人士表示,，剛需房的戶型、面積等基礎(chǔ)因素差距不會太大,，隨著地鐵等公共交通覆蓋面擴(kuò)大,，剛需一族的選擇范圍也在擴(kuò)大，“原本購房者是二選一或者三選一,，現(xiàn)在可能就變成了五選一,，項目之間的競爭壓力不小。”

與剛需族相比,，如今有改善需求的購房者也逐漸增多,。他們能接受的價格空間更大，對房屋的附加值也要求更多,。除了戶型,、地段等基礎(chǔ)因素外，他們對環(huán)境,、品牌乃至后期的物業(yè)服務(wù)也有更多要求,。

“如果說是看改善或者說高檔住宅，嶗山區(qū)的項目比較典型,，特別是今年的張村河片區(qū),，拿地、上項目的都是很有實力的開發(fā)商,，從戶型面積上就能看出來是主打高端客戶的,，所以無論是項目整體的設(shè)計，還是戶型,、裝修,，都給人很上檔次的感覺。從價格上看,，這類房子的單價能夠得上剛需房的兩倍,，但據(jù)我所知，有些項目一上市,，就早早有客戶主動來看房了,。”

青島樓市不缺“豪宅”  企業(yè)實力、地段環(huán)境,、房屋品質(zhì)缺一不可

據(jù)統(tǒng)計,，2023年1-10月份，青島商品住宅銷售總金額前10名的樓盤中,，張村河板塊的千萬級的魯信有鄰花園就以21.48億元位居第一,。位于嶗山區(qū)前海一線的銀豐·玖璽城以自入市以來項目持續(xù)熱銷，70000元的均價，一套豪宅動輒就上千萬元,，在1-10月累計網(wǎng)簽19.84億元,，位居亞軍寶座。

同樣是銀豐地產(chǎn)的項目,，銀豐·玖璽臺也被市場關(guān)注著,。地處松嶺路與盈川東路交匯處，這一地段可以算是嶗山區(qū)的核心位置,，周邊分布著政府機(jī)關(guān),、高校學(xué)府、會展中心,、博物館劇院,、商超等，城市配套設(shè)施已經(jīng)滿足了日常生活以及商務(wù)社交需求,。除此之外,，該項目靠近午山和石老人浴場，同時擁有了山景與海景,。

“戶型,、地段、環(huán)境,、配套都沒得挑,，這個項目可能都不止是改善，得算是一流的高端項目,。這樣的房子價格肯定高,，但目標(biāo)客戶群體也非常清晰，用好的產(chǎn)品去迎合高凈值客戶的需求,。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這樣的房子是不可多得的稀缺資源，雖然價格不菲,，但同樣不缺買家,，“像是前海一線的房子，走的也都是這個路子,，有實力的開發(fā)商加上稀有地段,，設(shè)計出來好房子，自然能賣個好價錢,。”

地產(chǎn)新政策持續(xù)出臺  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主城區(qū)樓市將以平穩(wěn)為主

住房價格的漲漲跌跌向來備受矚目,。進(jìn)入2023年，國家層面對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)出臺了數(shù)百條,，樓市放松政策的落地實施也調(diào)動著整個市場的情緒,。認(rèn)房不認(rèn)貸,、全域取消限購、銀行利率調(diào)整,、公積金新政實施……這些政策的出臺落地都在提振著市場信心,。

進(jìn)入第四季度，各大開發(fā)商或因為業(yè)績壓力,，或因為著急回款，都使出渾身解數(shù),，各種促銷方式層出不窮,，甚至除了傳統(tǒng)的營銷模式外，降價,、打折,、給補(bǔ)貼、送車位等促銷手段輪番上陣,。但對觀望許久的購房者來說,，憑著“買漲不買跌”的心態(tài)，盼著房價再降點,，遲遲就沒有出手,。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前樓市狀態(tài)來看,，雖然尚未有明顯大幅回暖苗頭,，但綜合考慮資源配置、地段,、產(chǎn)品力,、品牌等多個因素，主城區(qū)多數(shù)樓盤的價格不會有太大變化,，仍將比較平穩(wěn),，一些銷量受阻或者樓盤相對集中的近郊片區(qū)，價格戰(zhàn)仍將持續(xù),，“預(yù)計區(qū)域分化將繼續(xù)拉大,，房屋自住理念增強(qiáng)，投資理念有所下降,。”