對(duì)于家中有入學(xué)需求的置業(yè)群體來說，教育配套可以說是最關(guān)鍵的選擇標(biāo)準(zhǔn),，開發(fā)商深諳此道,。一直以來，開發(fā)商把教育配套前置作為營銷策略,，但因兌現(xiàn)情況不容樂觀引發(fā)的質(zhì)疑和維權(quán),，也時(shí)常見諸報(bào)端。近日,，青島西海岸新區(qū)中交海發(fā)·山海大觀銷售時(shí)規(guī)劃的實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)（又名朝陽山西路中學(xué)）無法建設(shè)一事（詳見：《宣傳的學(xué)校不建了 業(yè)主質(zhì)疑山海大觀用“建設(shè)中”忽悠人》）,，再次將教育與購房捆綁的現(xiàn)實(shí)矛盾展露無遺,。

“名校”成房產(chǎn)銷售重磅籌碼，教育資源的含金量直接轉(zhuǎn)化為房價(jià)溢價(jià),。將“規(guī)劃中”偷換為“建設(shè)中”,、公眾號(hào)推文中小到即便放大也很難看清的“具體以政府招生計(jì)劃為準(zhǔn)”……憑借“目送式上學(xué)”“全齡教育盤”等概念，山海大觀項(xiàng)目均價(jià)較周邊非學(xué)區(qū)房高出每平米千元級(jí)別,，業(yè)主原本心甘情愿接受“學(xué)區(qū)溢價(jià)”,。誠然，這種操作就是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁,，開發(fā)商以極小成本撬動(dòng)巨額溢價(jià)收益,，而風(fēng)險(xiǎn)全由購房者承擔(dān)。承諾破滅,，房價(jià)應(yīng)聲下跌,。山海大觀業(yè)主被迫降價(jià)千元拋售，仍難覓買家,，不惜掏空“家庭錢包”購房的意義瞬間蒸發(fā),。曾經(jīng)在售樓處沙盤上無比搶眼的教育配套模型，如今成了業(yè)主心中拔不掉的刺,。

規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)斷裂,，泡沫背后揭示了城市發(fā)展規(guī)劃與教育資源配置之間的脫節(jié)。6月18日,，青島西海岸新區(qū)管委副區(qū)長趙英民在《行風(fēng)在線》節(jié)目中,，面對(duì)市民關(guān)注的實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)情況坦言：經(jīng)人口調(diào)查發(fā)現(xiàn)，山海大觀,、影都學(xué)府等小區(qū)每年僅50名左右小學(xué)生入學(xué),，2025年初中入學(xué)預(yù)報(bào)僅48人，“無法支撐一個(gè)24個(gè)班規(guī)模的初中學(xué)校建設(shè)”,，而3.7公里外的西海岸第六中學(xué)東校區(qū)尚有空余學(xué)位,。但業(yè)主們質(zhì)疑的焦點(diǎn)在于：規(guī)劃的前瞻性何在？一位業(yè)主在《民生在線》網(wǎng)談中表示：“規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)提前調(diào)研該片區(qū)當(dāng)前情況及未來發(fā)展,，若說現(xiàn)在學(xué)校充足,，為何21年政府還要引進(jìn)學(xué)校？”中交海發(fā)·山海大觀2023年開盤時(shí),，開發(fā)商描繪的是一幅教育無憂的社區(qū)圖景?，F(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下行導(dǎo)致項(xiàng)目入住率不及預(yù)期,，最終形成生源不足的困局,。值得警惕的還有行業(yè)性塌方，青島多個(gè)項(xiàng)目早有前車之鑒,。萬達(dá)維多利亞灣的“江蘇路小學(xué)簽約儀式”,、融創(chuàng)的青島大學(xué)教育集團(tuán)簽約儀式,，最終都均淪為“沒有然后了”。

政府需要強(qiáng)化規(guī)劃剛性,，做出前瞻性部署,。在城市新區(qū)開發(fā)中，應(yīng)建立 “教育配套先行”機(jī)制,，確保學(xué)校建設(shè)與首期住宅同步規(guī)劃,、同步建設(shè)、同步交付,。同時(shí),，定期評(píng)估區(qū)域人口變動(dòng)與教育資源配置的匹配度。根據(jù)3月31日發(fā)布的2025年青島中小學(xué)及幼兒園招生政策,，明確建立 “雙向動(dòng)態(tài)”布局機(jī)制,，包括在人口聚集區(qū)“擴(kuò)增一批”學(xué)校、對(duì)生源缺失學(xué)校“撤并一批”,、老城區(qū)“挖潛一批”學(xué)位,、薄弱區(qū)域“提質(zhì)一批”學(xué)校。

“人口是教育資源配置的重要依據(jù)” ,，側(cè)面反映了教育與地產(chǎn)結(jié)合的脆弱基礎(chǔ),。地產(chǎn)商對(duì)教育政策的依賴本質(zhì)是制度套利，人口政策與教育資源的調(diào)控直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性,。學(xué)區(qū)的劃分并不是一成不變的,，政府通過“強(qiáng)校提質(zhì)”拉升普通學(xué)校質(zhì)量，名校光環(huán)稀釋導(dǎo)致“學(xué)區(qū)房”概念弱化甚至失效,，開發(fā)商品牌溢價(jià)能力銳減,。

當(dāng)教育承諾落空,，業(yè)主維權(quán)之路布滿荊棘,。開發(fā)商在合同條款中設(shè)置的免責(zé)聲明成了一道防火墻，西海岸新區(qū)官方回應(yīng)明確：“房地產(chǎn)商在進(jìn)行房產(chǎn)推介時(shí),，進(jìn)行了向特定人群的宣傳,，在他們的宣傳文案中也明確提示大家，這個(gè)學(xué)校的建設(shè)規(guī)模,、開工時(shí)間,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、劃片范圍和相關(guān)政策存在不確定和變化,。”法律層面,，業(yè)主可依據(jù)《中華人民共和國民法典》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等就虛假宣傳主張權(quán)利，要求撤銷合同,、退還購房款及賠償損失,。但實(shí)際操作中,，舉證責(zé)任成為最大障礙。如何證明開發(fā)商存在“故意欺詐”而非“規(guī)劃調(diào)整”,？口頭承諾能否成為有效證據(jù),？正如律師提醒：“業(yè)主在買房時(shí)最重要的是把條款寫進(jìn)合同。如果在購房合同中沒有明確約定將引進(jìn)的學(xué)校,，什么時(shí)候引進(jìn),，那么業(yè)主維權(quán)沒有依據(jù)。”

更復(fù)雜的局面在于開發(fā)商的生存危機(jī),。中交地產(chǎn)不僅面臨巨額虧損,，還已宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)開發(fā)商自身難保,，那些依附于樓盤銷售的教育承諾必然成為空中樓閣,。業(yè)主即使獲得法律支持，也可能面臨 “勝訴難執(zhí)行” 的窘境,。青島西海岸新區(qū)的案例是一個(gè)警示：當(dāng)教育與地產(chǎn)的結(jié)合過于緊密,，最終受傷的是普通家庭對(duì)公平教育的期待。

售樓處沙盤上那些精致的學(xué)校模型終會(huì)褪色,，但人們對(duì)公平優(yōu)質(zhì)教育的期待永不褪色,。或許只有當(dāng)某天,，“名校”不再需要為樓盤站臺(tái),，社區(qū)學(xué)校質(zhì)量差異縮小到無需擇校，這些野草叢生的地塊才會(huì)真正獲得解放,，回歸教育公平的土壤,。

信網(wǎng)評(píng)論員 秦璐