原標(biāo)題:誰“偷”了老人的房子?
制圖:沈亦伶
“一天之內(nèi),住了多年房子被人強(qiáng)行清出,,在毫不知情的狀況下,房子就被過戶他人;莫名其妙背負(fù)巨額貸款……”近日,,記者從致誠公益律師團(tuán)隊(duì)了解到,,近年來一種以“理財”之名實(shí)施的新型“房詐”逐漸浮出水面,,截至目前已發(fā)生數(shù)十起老年人因理財?shù)盅悍慨a(chǎn)而失去房子的案例。記者對此進(jìn)行了采訪調(diào)查,。
“一天之內(nèi),,我的房子被"偷"了!”
2016年10月16日上午,家住北京市朝陽區(qū)新源西里社區(qū)的張女士正外出買菜,,突然間接到其母李阿姨的電話,。張女士聞訊后快速返回,只見門鎖已被強(qiáng)行撬開,,家里的東西正被十幾個彪形大漢飛快地往外清出,,雜亂地堆在小區(qū)院子里。
“你們憑什么闖入我家,,強(qiáng)行搬我們的東西?”張女士憤怒地同這些“闖入者”理論并制止他們,。然而,這群人卻拿出了這套房子的房產(chǎn)證,,上面記載的戶主顯示為“李某”,,而不再是張女士的母親李阿姨時,母女倆徹底蒙了,。“這不是你們的房子,,我們這是合法騰退!”領(lǐng)頭的“闖入者”態(tài)度蠻橫地說。
“一天之內(nèi),,我的房子就被"偷"了,。”一想到這套已經(jīng)住了35年、一家4口(李阿姨,、女兒女婿和外孫女)僅有的房子沒了,,李阿姨不禁老淚縱橫……
2016年5月,李阿姨經(jīng)人推薦認(rèn)識了自稱“北京店網(wǎng)副總裁”的廣某,,廣某告訴李阿姨正在做一個“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目,,只需用房產(chǎn)證做3個月抵押貸款后借錢給他,就可領(lǐng)取5%的月息,,3個月期滿后本息全部收回,,再用本金贖回房產(chǎn)證。“廣某拍著胸脯保證,,這個項(xiàng)目沒有風(fēng)險,,也不用付任何費(fèi)用,只需要簽一些簡單協(xié)議,,就能凈賺近50萬的利息,,我就心動了,。”李阿姨說,。
廣某特地給李阿姨介紹了“委托代理人”龍某,,并強(qiáng)調(diào)龍某不僅可靠而且“神通廣大”,為很多老人全權(quán)辦理過“以房養(yǎng)老”相關(guān)手續(xù),,并且認(rèn)識很多“金主”,,可以提供抵押貸款,“只需安心交給龍某辦,,其他啥都不用管,,等著數(shù)錢就行了”。龍某告訴李阿姨,,為她找到了“金主”王某提供抵押貸款,,然而直到現(xiàn)在,王某從未出現(xiàn)過,。
接下來,,龍某陪同李阿姨來到北京某公證處,在他的“指導(dǎo)”和催促下,,李阿姨僅用不到10分鐘的時間,,就簽署并公證了預(yù)先備好的厚厚一摞文書。“龍某根本不讓我細(xì)看,,就說都是些基本合同,,他都仔細(xì)審核過,我只需在他圈定好的位置簽字和按手印就行,,公證員也始終沒告訴我簽的到底是個啥,。”李阿姨說。
此外,,除了廣某出具的向李阿姨借款190萬元的借條,,所有簽署的文書都統(tǒng)一由委托代理人龍某領(lǐng)取和保留,李阿姨連個副本都沒有,。房子被過戶后,,李阿姨從公證處調(diào)取這些文書才發(fā)現(xiàn),除了借款合同,、房屋抵押合同,,還有委托公證具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書、房屋處分委托書等,。尤其是那份委托書,,可以說全權(quán)委托龍某享有對房產(chǎn)的一切處分權(quán)利,包括解除抵押,、買賣,、辦理產(chǎn)權(quán)登記、繳稅等所有內(nèi)容。
老年人的房子是怎樣被“偷”的
李阿姨的遭遇并非孤例,,致誠公益律師團(tuán)隊(duì)的律師告訴記者,,他們提供援助的老年人因理財?shù)盅悍慨a(chǎn)而失去房子的類似案件,已多達(dá)數(shù)十起,,僅在“理財服務(wù)者”廣某,、“委托代理人”龍某、“金主”王某的作案鏈條中,,就有11戶老人受害,。
老年人的房子究竟是怎么被過戶的?
“經(jīng)過公證的授權(quán)委托書是導(dǎo)致房屋被賣的關(guān)鍵文件。”據(jù)致誠公益刑事項(xiàng)目負(fù)責(zé)人武婕分析,,“委托代理人”正是基于一份經(jīng)過公證的授權(quán)委托書,,就能夠在老年人完全不知情的情況下就賣掉房子。委托書中大多標(biāo)明“我要成本價出售位于某處的房產(chǎn),,由于不能親自辦理,,特委托受托人全權(quán)代辦抵押登記、簽署有關(guān)文件協(xié)議,、領(lǐng)取權(quán)證,、辦理提前還款、解除抵押登記,、網(wǎng)簽,、過戶、提款,、轉(zhuǎn)委托……”字樣,。
老年人在“委托代理人”的“忽悠”之下,不明就里就對該委托書進(jìn)行了公證,,這就完全符合房屋管理部門對于他人代辦過戶的要求,,相當(dāng)于老年人在向“金主”借款時,就同時把房子交由他人掌控,,而不是如理財一方所說的只是拿房本做抵押而已,。
“老年人即使簽訂了授權(quán)委托書并公證,由于委托是單方法律行為,,仍然可以通過公證來撤銷該授權(quán),。在我們提供咨詢的案例中,有些老人在房屋尚未被過戶前醒悟,,通過公證撤銷了之前的委托公證,。”武婕認(rèn)為,即便如此老人依然難以保住房屋,,因?yàn)檫€有“具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證”的存在,,老人在與“金主”簽訂借款合同時,,同時對還款協(xié)議進(jìn)行了公證。這就意味著金主一方可以直接拿該公證書到公證處申請執(zhí)行證書,,然后向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,,拍賣老人的房產(chǎn),而不需要經(jīng)過老年人同意,。
此外,因?yàn)槔夏耆吮?ldquo;忽悠”到房管部門辦理了房屋抵押登記,,如果不能按時還款,,未經(jīng)“金主”同意,是不能自己賣房的,。“抵押登記使該房產(chǎn)成為了債權(quán)物的擔(dān)保,,即使老年人只有一套房產(chǎn),也難逃被變賣的結(jié)局,。”武婕說,。
“這些案件都是有著相似"套路",充分利用了老年人不懂法的心理,,通過別有用心提前設(shè)計好的各類法律文書,,以及一系列經(jīng)過精心策劃、環(huán)環(huán)相扣的操作手法,,讓老年人最終陷入房子被變賣和過戶的深淵,。”
新“房詐”,披著合法外衣的“銀發(fā)收割”
“我們分析認(rèn)為,,這就是以"理財"之名實(shí)施的新型"房詐",,是披著合法外衣專門針對老年人群體的"銀發(fā)收割"。”武婕說,,騙子的作案手法看起來嚴(yán)絲合縫,,而且似乎有著完備的法律文書作支撐,但并非無懈可擊,。
“越來越多針對老年人的詐騙案件呈現(xiàn)出鏈條化,、分工化和職業(yè)化的特點(diǎn)。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為,,如果僅聚焦詐騙的某個孤立環(huán)節(jié),,很難發(fā)現(xiàn)問題,只有調(diào)查清楚所有環(huán)節(jié),,全面捋清整個鏈條,,確認(rèn)不同的人在鏈條中扮演的角色和承擔(dān)的法律責(zé)任,才能有效打擊此類詐騙行為,,維護(hù)老年人合法權(quán)益,。
“老年人的房屋之所以被騙,,其核心在于對授權(quán)委托書和具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書進(jìn)行的公證。”劉俊海分析,,如果能夠證明公證環(huán)節(jié)中,,公證處存在過錯、沒有盡到審查材料真實(shí)性的義務(wù),,或公證違背了自己的真實(shí)本意,,又或者公證環(huán)節(jié)被不法分子和公證員惡意串通、實(shí)施欺詐等情形,,這些不利于老年人的公證書不僅可能被撤銷,,還可以追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
“失房”之痛雖然在持續(xù),,“保房”行動同樣在發(fā)力,。在老人們的努力和律師們的幫助下,事情的真相層層剝開,,行騙的“套路”和目的日漸清晰,,援助的力量愈發(fā)壯大,維權(quán)的決心異常篤定,。
老人們對公證處進(jìn)行了多次復(fù)核和投訴,。今年5月3日,針對“北京市國立公證處接連發(fā)生數(shù)起為不真實(shí)的事項(xiàng)出具公證書,,導(dǎo)致當(dāng)事人房產(chǎn)在不知情的情況下被買賣或抵押的情況”,,司法部對該公證處予以一系列處分,并吊銷了曾多次為老年人辦理牽涉“房詐”公證的公證員李某,、馮某的執(zhí)業(yè)執(zhí)照,。
此外,在律師們的援助指導(dǎo)下,,老人們正在積極通過民事和刑事兩種途徑同時尋求救濟(jì),。“接下來我們準(zhǔn)備向法院提起因欺詐而確認(rèn)貸款、抵押合同無效的訴訟,,還將向公安機(jī)關(guān)申請立案偵查,,追究這些不法分子的刑事責(zé)任。”受害老人們告訴記者,。
截至目前,,有的老人通過提起訴訟、異議登記等法律手段,,暫時保住了自己的房子;廣某也因?yàn)樯嫦臃欠Y,、詐騙罪被檢察院批準(zhǔn)逮捕。老人們的“保房行動”也取得了初步成效,。
采訪中記者感受到,,面對老來失房的不幸,,老人們雖然承受著身心的巨大痛苦,但卻沒有因此一蹶不振,、放棄希望,,也沒有選擇極端的私力救濟(jì),而是通過情感和生活上守望相助,、相濡以沫,,抗?fàn)幒途S權(quán)中互通信息、共享證據(jù),,在學(xué)習(xí)法律,、依法辦事的軌道中積極尋求著對自我權(quán)益的捍衛(wèi)。“曾經(jīng)我們因?yàn)椴欢?,讓騙子鉆了空子丟了房子,,現(xiàn)在我們要靠法律,,拿回自己的房子,。”老人們說。
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