原標(biāo)題:誰(shuí)“偷”了老人的房子?

制圖：沈亦伶

“一天之內(nèi),，住了多年房子被人強(qiáng)行清出，在毫不知情的狀況下,，房子就被過(guò)戶他人;莫名其妙背負(fù)巨額貸款……”近日，記者從致誠(chéng)公益律師團(tuán)隊(duì)了解到，近年來(lái)一種以“理財(cái)”之名實(shí)施的新型“房詐”逐漸浮出水面,，截至目前已發(fā)生數(shù)十起老年人因理財(cái)?shù)盅悍慨a(chǎn)而失去房子的案例。記者對(duì)此進(jìn)行了采訪調(diào)查,。

“一天之內(nèi),，我的房子被"偷"了!”

2016年10月16日上午，家住北京市朝陽(yáng)區(qū)新源西里社區(qū)的張女士正外出買(mǎi)菜,，突然間接到其母李阿姨的電話,。張女士聞?dòng)嵑罂焖俜祷兀灰?jiàn)門(mén)鎖已被強(qiáng)行撬開(kāi),，家里的東西正被十幾個(gè)彪形大漢飛快地往外清出,，雜亂地堆在小區(qū)院子里。

“你們憑什么闖入我家,，強(qiáng)行搬我們的東西?”張女士憤怒地同這些“闖入者”理論并制止他們,。然而，這群人卻拿出了這套房子的房產(chǎn)證,，上面記載的戶主顯示為“李某”,，而不再是張女士的母親李阿姨時(shí)，母女倆徹底蒙了,。“這不是你們的房子,，我們這是合法騰退!”領(lǐng)頭的“闖入者”態(tài)度蠻橫地說(shuō)。

“一天之內(nèi),，我的房子就被"偷"了,。”一想到這套已經(jīng)住了35年、一家4口(李阿姨,、女兒女婿和外孫女)僅有的房子沒(méi)了,，李阿姨不禁老淚縱橫……

2016年5月，李阿姨經(jīng)人推薦認(rèn)識(shí)了自稱“北京店網(wǎng)副總裁”的廣某,，廣某告訴李阿姨正在做一個(gè)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目,，只需用房產(chǎn)證做3個(gè)月抵押貸款后借錢(qián)給他，就可領(lǐng)取5%的月息，3個(gè)月期滿后本息全部收回,，再用本金贖回房產(chǎn)證,。“廣某拍著胸脯保證，這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),，也不用付任何費(fèi)用,，只需要簽一些簡(jiǎn)單協(xié)議，就能凈賺近50萬(wàn)的利息,，我就心動(dòng)了,。”李阿姨說(shuō)。

廣某特地給李阿姨介紹了“委托代理人”龍某,，并強(qiáng)調(diào)龍某不僅可靠而且“神通廣大”,，為很多老人全權(quán)辦理過(guò)“以房養(yǎng)老”相關(guān)手續(xù)，并且認(rèn)識(shí)很多“金主”,，可以提供抵押貸款,，“只需安心交給龍某辦，其他啥都不用管,，等著數(shù)錢(qián)就行了”,。龍某告訴李阿姨，為她找到了“金主”王某提供抵押貸款,，然而直到現(xiàn)在,，王某從未出現(xiàn)過(guò)。

接下來(lái),，龍某陪同李阿姨來(lái)到北京某公證處,，在他的“指導(dǎo)”和催促下，李阿姨僅用不到10分鐘的時(shí)間,，就簽署并公證了預(yù)先備好的厚厚一摞文書(shū),。“龍某根本不讓我細(xì)看，就說(shuō)都是些基本合同,，他都仔細(xì)審核過(guò),，我只需在他圈定好的位置簽字和按手印就行，公證員也始終沒(méi)告訴我簽的到底是個(gè)啥,。”李阿姨說(shuō),。

此外，除了廣某出具的向李阿姨借款190萬(wàn)元的借條,，所有簽署的文書(shū)都統(tǒng)一由委托代理人龍某領(lǐng)取和保留,，李阿姨連個(gè)副本都沒(méi)有。房子被過(guò)戶后,，李阿姨從公證處調(diào)取這些文書(shū)才發(fā)現(xiàn),，除了借款合同,、房屋抵押合同，還有委托公證具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證書(shū),、房屋處分委托書(shū)等,。尤其是那份委托書(shū)，可以說(shuō)全權(quán)委托龍某享有對(duì)房產(chǎn)的一切處分權(quán)利,，包括解除抵押,、買(mǎi)賣(mài)、辦理產(chǎn)權(quán)登記,、繳稅等所有內(nèi)容,。

老年人的房子是怎樣被“偷”的

李阿姨的遭遇并非孤例,，致誠(chéng)公益律師團(tuán)隊(duì)的律師告訴記者,，他們提供援助的老年人因理財(cái)?shù)盅悍慨a(chǎn)而失去房子的類似案件，已多達(dá)數(shù)十起,，僅在“理財(cái)服務(wù)者”廣某,、“委托代理人”龍某、“金主”王某的作案鏈條中,，就有11戶老人受害,。

老年人的房子究竟是怎么被過(guò)戶的?

“經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)是導(dǎo)致房屋被賣(mài)的關(guān)鍵文件。”據(jù)致誠(chéng)公益刑事項(xiàng)目負(fù)責(zé)人武婕分析,，“委托代理人”正是基于一份經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū),，就能夠在老年人完全不知情的情況下就賣(mài)掉房子。委托書(shū)中大多標(biāo)明“我要成本價(jià)出售位于某處的房產(chǎn),，由于不能親自辦理,，特委托受托人全權(quán)代辦抵押登記、簽署有關(guān)文件協(xié)議,、領(lǐng)取權(quán)證,、辦理提前還款、解除抵押登記,、網(wǎng)簽,、過(guò)戶、提款,、轉(zhuǎn)委托……”字樣,。

老年人在“委托代理人”的“忽悠”之下，不明就里就對(duì)該委托書(shū)進(jìn)行了公證,，這就完全符合房屋管理部門(mén)對(duì)于他人代辦過(guò)戶的要求,，相當(dāng)于老年人在向“金主”借款時(shí)，就同時(shí)把房子交由他人掌控,，而不是如理財(cái)一方所說(shuō)的只是拿房本做抵押而已,。

“老年人即使簽訂了授權(quán)委托書(shū)并公證，由于委托是單方法律行為，仍然可以通過(guò)公證來(lái)撤銷該授權(quán),。在我們提供咨詢的案例中,，有些老人在房屋尚未被過(guò)戶前醒悟，通過(guò)公證撤銷了之前的委托公證,。”武婕認(rèn)為,，即便如此老人依然難以保住房屋，因?yàn)檫€有“具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證”的存在,，老人在與“金主”簽訂借款合同時(shí),，同時(shí)對(duì)還款協(xié)議進(jìn)行了公證。這就意味著金主一方可以直接拿該公證書(shū)到公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書(shū),，然后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，拍賣(mài)老人的房產(chǎn)，而不需要經(jīng)過(guò)老年人同意,。

此外,，因?yàn)槔夏耆吮?ldquo;忽悠”到房管部門(mén)辦理了房屋抵押登記，如果不能按時(shí)還款,，未經(jīng)“金主”同意,，是不能自己賣(mài)房的。“抵押登記使該房產(chǎn)成為了債權(quán)物的擔(dān)保,，即使老年人只有一套房產(chǎn),，也難逃被變賣(mài)的結(jié)局。”武婕說(shuō),。

“這些案件都是有著相似"套路",，充分利用了老年人不懂法的心理，通過(guò)別有用心提前設(shè)計(jì)好的各類法律文書(shū),，以及一系列經(jīng)過(guò)精心策劃,、環(huán)環(huán)相扣的操作手法，讓老年人最終陷入房子被變賣(mài)和過(guò)戶的深淵,。”

新“房詐”,，披著合法外衣的“銀發(fā)收割”

“我們分析認(rèn)為，這就是以"理財(cái)"之名實(shí)施的新型"房詐",，是披著合法外衣專門(mén)針對(duì)老年人群體的"銀發(fā)收割",。”武婕說(shuō)，騙子的作案手法看起來(lái)嚴(yán)絲合縫,，而且似乎有著完備的法律文書(shū)作支撐,，但并非無(wú)懈可擊。

“越來(lái)越多針對(duì)老年人的詐騙案件呈現(xiàn)出鏈條化,、分工化和職業(yè)化的特點(diǎn),。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為,，如果僅聚焦詐騙的某個(gè)孤立環(huán)節(jié)，很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，只有調(diào)查清楚所有環(huán)節(jié),，全面捋清整個(gè)鏈條，確認(rèn)不同的人在鏈條中扮演的角色和承擔(dān)的法律責(zé)任,，才能有效打擊此類詐騙行為,，維護(hù)老年人合法權(quán)益。

“老年人的房屋之所以被騙,，其核心在于對(duì)授權(quán)委托書(shū)和具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)進(jìn)行的公證,。”劉俊海分析，如果能夠證明公證環(huán)節(jié)中,，公證處存在過(guò)錯(cuò),、沒(méi)有盡到審查材料真實(shí)性的義務(wù)，或公證違背了自己的真實(shí)本意,，又或者公證環(huán)節(jié)被不法分子和公證員惡意串通,、實(shí)施欺詐等情形,，這些不利于老年人的公證書(shū)不僅可能被撤銷,，還可以追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

“失房”之痛雖然在持續(xù),，“保房”行動(dòng)同樣在發(fā)力,。在老人們的努力和律師們的幫助下，事情的真相層層剝開(kāi),，行騙的“套路”和目的日漸清晰,，援助的力量愈發(fā)壯大，維權(quán)的決心異常篤定,。

老人們對(duì)公證處進(jìn)行了多次復(fù)核和投訴,。今年5月3日，針對(duì)“北京市國(guó)立公證處接連發(fā)生數(shù)起為不真實(shí)的事項(xiàng)出具公證書(shū),，導(dǎo)致當(dāng)事人房產(chǎn)在不知情的情況下被買(mǎi)賣(mài)或抵押的情況”,，司法部對(duì)該公證處予以一系列處分，并吊銷了曾多次為老年人辦理牽涉“房詐”公證的公證員李某,、馮某的執(zhí)業(yè)執(zhí)照,。

此外，在律師們的援助指導(dǎo)下,，老人們正在積極通過(guò)民事和刑事兩種途徑同時(shí)尋求救濟(jì),。“接下來(lái)我們準(zhǔn)備向法院提起因欺詐而確認(rèn)貸款、抵押合同無(wú)效的訴訟,，還將向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)立案?jìng)刹椋肪窟@些不法分子的刑事責(zé)任,。”受害老人們告訴記者。

截至目前,，有的老人通過(guò)提起訴訟,、異議登記等法律手段，暫時(shí)保住了自己的房子;廣某也因?yàn)樯嫦臃欠Y,、詐騙罪被檢察院批準(zhǔn)逮捕,。老人們的“保房行動(dòng)”也取得了初步成效。

采訪中記者感受到,，面對(duì)老來(lái)失房的不幸，老人們雖然承受著身心的巨大痛苦,，但卻沒(méi)有因此一蹶不振,、放棄希望,，也沒(méi)有選擇極端的私力救濟(jì),，而是通過(guò)情感和生活上守望相助,、相濡以沫，抗?fàn)幒途S權(quán)中互通信息,、共享證據(jù)，在學(xué)習(xí)法律,、依法辦事的軌道中積極尋求著對(duì)自我權(quán)益的捍衛(wèi)。“曾經(jīng)我們因?yàn)椴欢?，讓騙子鉆了空子丟了房子，現(xiàn)在我們要靠法律,，拿回自己的房子,。”老人們說(shuō),。