個人住房貸款首付比例再降，對2日央行出臺的這一政策,，接受《第一財經(jīng)日報》采訪的多位分析人士指出,，這貫徹了2015年以來去庫存的政策導向，同時此次新政并未將房價上漲較快的限購城市納入其中,，未來,，一線城市與三四線城市之間的樓市分化還將繼續(xù)。

激發(fā)房地產(chǎn)合理需求

對于昨日下午落靴的房貸新政,，經(jīng)濟學家馬光遠認為,，這與他此前的判斷相符，首套房貸首付比例回到了20%,。他認為,，這意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開。民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫也對本報記者分析，去庫存是供給側(cè)改革第一要務,，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務,。他說，下調(diào)公積金首付后,，下調(diào)一般貸款首付順理成章,，不排除進一步下調(diào)可能,。

“未來兩三年,，房地產(chǎn)政策暖風不會停，一方面60億庫存需要去,，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風險,，政策有松動空間。”朱振鑫表示,，下一步可期的政策包括交易環(huán)節(jié)稅費進一步調(diào)整,，如放松征收標準，改變征收方式,，住宅標準調(diào)整,，保障房以租代售，以及組建國家住房銀行等,。

然而,，此次新政并非是要求全國統(tǒng)一按照最低兩成首付進行，而是按照各地的實際,，制定新的貸款政策,。對此朱振鑫分析，庫存問題不在京滬等一線城市,，且此次新政也并未下調(diào)這些城市首付比例,，未來限購放開可能性不大。

分化仍在繼續(xù)

從近期數(shù)據(jù)上看,，由于各城市供需狀況各不相同,，城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯，一線城市與三四線城市之間的價格差距還在拉開,。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，一線城市二手房漲幅尤其明顯，如以存量房交易為主體的北京,，12月二手房價格環(huán)比微漲1.7%,，同比漲20.8%;上海與廣州一樣，12月二手房同比漲11.7%;最引人注目的則是深圳,，同比漲42.6%,，相比2010年更是上漲了74.5%。其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)，大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段,，環(huán)比仍在下降,。

2016年春節(jié)在即，一線城市二手房市場成交尤其活躍,。本報記者近期在北京走訪發(fā)現(xiàn),，春節(jié)前的一個月，買賣雙方對房價上漲預期走強,，一些區(qū)域甚至再次出現(xiàn)了二手房業(yè)主加價,、惜售的現(xiàn)象。

“此次政策說的兩成是允許地方按實際來調(diào)整,，而不是要全國統(tǒng)一實行,，所以北京、上海等房價上漲壓力較大,、去庫存壓力不大的城市,，并不會嘗試此類政策，而是沿襲過去的老政策,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對本報記者表示,，此次的房貸新政對于一線城市的購房者來說，可能喜憂參半,，限購城市購房者無法享受此類利好政策,，而其中那些有購房能力的群體，面對高房價和房價過快上漲的態(tài)勢,，可能會積極出手,，這在春節(jié)前最后幾天可能還會形成一波成交高峰。

也有人提到了產(chǎn)業(yè)對房價的支撐問題,。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對記者表示,，非限購城市庫存積壓最核心的問題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫存壓力較大的城市沒有匯集能夠創(chuàng)造就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè),，此外,，這些城市在醫(yī)療、教育,、商業(yè)等公共資源配套方面較為匱乏,，所以無法形成人口的聚集效應，在沒有需求支撐的情況下,，去庫存難度較大,。

隨著近兩年持續(xù)的樓市分化，資金充足,、嗅覺靈敏的大型房企紛紛回歸一線城市,，在嚴控土地供給規(guī)模的一線城市拼搶高價土地,，開發(fā)高端住宅，一線城市隨之出現(xiàn)新房普遍豪宅化的趨勢,。雖然豪宅扎堆帶來了激烈的競爭,，但隨著利率走低，開發(fā)商資金成本降低,，現(xiàn)金流相對充足,，降價走量的意愿不強。

“一線城市最被標桿房企看好,，特別是幾輪降息后,，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，三四線城市庫存絕對值過高,，這種情況下,，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù),。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉昨日說,。