2016年2月24日,，清華大學恒隆房地產研究中心與北京大學—林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心共同發(fā)布了2015年第四季度“中國典型城市住房同質價格指數”(CQCHPI).CQCHPI指數通過剔除區(qū)位和住房品質差異因素的影響，最大限度地保證了房價指數的同質可比,，目前包含北京,、上海、天津,、深圳,、成都、大連,、武漢和西安八個典型城市的中心城區(qū)(不含遠郊區(qū)縣).

CQCHPI新建商品住房價格指數顯示,，中國主要熱點城市的新建商品住房價格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢頭，但漲幅較2015年第三季度已經有所回落,。2015年第四季度,，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲3.0%，漲速比上季大幅回落了2.6個百分點,。盡管漲速趨緩,，但本季度房價相比上年同季仍上漲了10.3%。

黃金十年經濟增長紅利多為房地產業(yè)所獲取,，房地產發(fā)展模式有待重新審視,。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價，就會發(fā)現幾乎所有城市的房價都經歷了巨大的漲幅,。CQCHPI新建商品住房指數顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人,，一線城市尤為突出,。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間,，典型城市房價總體上漲255.1%,，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%,。這意味著房地產業(yè)財富聚集速度遠超其它產業(yè)財富創(chuàng)造速度，不同群體的財富差距由此拉大,，中低收入階層住房困難問題高度凸顯,。典型城市中，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%;上海房價總體上漲384.6%,、年均上漲17.6%;北京房價總體上漲380%,、年均上漲17.5%。十年房價漲幅后三位城市依次為：大連房價總體上漲128.8%,、年均上漲8.9%;西安房價總體上漲132.9%,，年均上漲9.1%;成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%,。

金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱,，房價走勢則更多地為城市特性及區(qū)域性因素所主導。分城市的CQCHPI新建商品住房指數顯示,，各個城市之間的差別很大,，而且2015年第四季度各個城市的房價表現出現進一步分化。主要一線大城市房價呈現快速上漲勢頭,，環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大或至少保持在高位,。特別對北京和上海而言，2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者,。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點,，帶動全年房價漲幅出現一定上揚。但多數二線城市并沒有從本輪房地產上漲行情獲利很多,，不少城市在第四季度反而呈現房價繼續(xù)回落的情況,。

具體而言，上海在2015年第四季度的環(huán)比漲幅高達8.0%,，較上季度的2.6%擴大很多,，顯示上海房價仍處于加速上漲的通道，雖然2015年全年上海房價漲幅只有15.2%,，但第四季度的大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力,。深圳2015年第四季度環(huán)比漲幅為7.6%，雖然僅次于上海,，但較第三季度的26.2%已經有明顯回落,，然而深圳2015年全年房價累計漲幅高達十分驚人的54.2%，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術產業(yè)的紅火,，同時也可能蘊藏著不理性的市場氣氛,。相比深圳和上海，北京中心城區(qū)新建商品住房市場在2015年度的增長率并不算很高,，全年累計漲幅為5.7%(但如將遠郊區(qū)縣包含在內全年累計漲幅將達到9.2%),，這與北京“自住型商品房(地塊匯總、實拍,、論壇)”占比擴大有關,，同時北京中心城區(qū)的交易量相比于遠郊區(qū)縣繼續(xù)下滑,。作為準一線城市的天津，雖然房價在2015年第三季度出現9.1%的環(huán)比漲幅,，但在2015年第四季度出現明顯降溫,，該季度環(huán)比漲幅不足0.1%，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現強弩之末的態(tài)勢,。

在二線城市中,，武漢和西安表現相對較為火熱，武漢中心城區(qū)2015年第四季度的房價環(huán)比漲幅為3.1%,，甚至高于北京,，帶動了2015全年上漲了5.1%;西安的樓市情況與武漢類似，2015年第四季度的房價環(huán)比漲幅為2.8%,，是2015全年4.7%漲幅的最大貢獻者;然而,，曾經的明星城市大連的樓市在2015年表現十分黯淡，雖然第三季度一度有1.0%漲幅,，但第四季度房價意外地掉頭向下,，出現1.6%的環(huán)比下跌，導致2015年全年只有1.1%的漲幅;成都情況與大連類似,，2015年除了第三季度基本一直在小幅陰跌,，第四季度的跌幅是0.3%，全年的跌幅是0.2%,。

CQCHPI存量住房價格指數與CQCHPI新建商品住房價格指數反映了一致的信息,。CQCHPI存量住房價格指數顯示，2015年第四季度北京,、上海,、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權平均價格指數環(huán)比上漲7.1%，環(huán)比漲速比上季度提高2.5個百分點,，全年上漲17.8%,。2015年第四季度各城市房價環(huán)比漲速從高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%),、天津(3.9%)和北京(3.0%).2015年第四季度其余四個二線城市二手住房價格環(huán)比變化幾乎為0,，漲速比上季下降0.9個百分點。各城市二手住房價格環(huán)比漲速從高到低次為武漢(2.0%),、成都(0.9%),、西安(-0.9%)大連(-0.7%).

財富分配與住房需求空間結構出現顯著變遷，各大城市財富正向以金融服務,、科技創(chuàng)新等為代表的新興產業(yè)板塊聚集,，而傳統(tǒng)產業(yè)板塊購房需求相對下降。CQCHPI存量住房區(qū)位子市場指數顯示,，各大城市內部,，新興板塊特別是金融服務產業(yè)板塊房價漲速居首,，傳統(tǒng)商圈房價上漲相對乏力,。從存量住房價格在2015年第四季度的同比漲速看,，各區(qū)位子市場中，深圳后海板塊(比上年同季上漲57.9%,，下同),、北京金融街板塊(27.7%)、上海陸家嘴板塊(15.0%),、天津濱江道板塊(12.3%),、成都高新南區(qū)板塊(8.4%)、武漢光谷板塊(8.4%),、大連華南區(qū)板塊(-0.9%),、西安曲江新區(qū)板塊(-1.1%)等金融服務或新興業(yè)產業(yè)板塊，均在各自的城市板塊中房價表現最佳或最為抗跌;而深圳東門-翠竹板塊(44.2%),、北京國貿CBD板塊(17.6%),、上漲徐家匯板塊(11.2%)、武漢江漢路板塊(5.9%),、成都建設路口板塊(4.7%),、大連青泥洼板塊(-2.0%)、西安鐘樓板塊(-3.2%)等傳統(tǒng)商圈均在各自的城市板塊中房價表現較弱或墊底,。

住房產品需求結構不斷升級,，低端住宅產品不再為市場所普遍熱捧。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數顯示,，小戶型住房市場增速有所下降,，中大戶型時代正來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看,，在八個典型城市中,，有上海、深圳,、天津,、大連、武漢,、成都和西安7個城市房價表現最好或最為抗跌的套型均在120m2以上;有上海,、天津、成都,、武漢4個城市中房價表現最差的套型均在90m2以下,。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下,，70m2以下住房同比漲幅最高,，140m2以上住房同比漲幅最低,。產品需求結構的變化，與居民家庭財富增長,、消費觀念變化,、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關聯(lián)。

2015年第四季度,，在復雜的國內國際經濟形勢下,，雖然城市間分化特征愈加突出，但典型城市房價總體穩(wěn)中有進,，尚未發(fā)生系統(tǒng)性風險,。這既得益于政府的住房政策能夠根據市場形勢及時調整，也得益于經濟結構轉型帶來的新的樓市機遇,。局部高庫存,、資本市場動蕩、匯率波動,、經濟增速下調等,，都對樓市形成向下的壓力。但利率下調,、住房信貸政策的不斷寬松,、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調整等,，在一定程度弱化了國內國際經濟疲軟對樓市的沖擊,。一線城市金融和科技功能的強化，也對其房價形成有力支撐,。

2016年,，盡管國內國際經濟形勢將更加復雜多變，但由于政府政策支持力度的持續(xù)加大,，中國城市房價出現整體硬著陸的可能性很小,，但仍需要重點關注以下三種局部房價風險：一是2015年房價暴漲的城市如深圳等，隨著投機需求和不理性購房熱退潮,，房價有快速回調的風險;二是部分高鐵明星城市如武漢等,，由于高鐵網絡帶來的經濟、人口結構變遷具有很大的不確定性,，繁榮的樓市存在退熱的風險;三是一些住房庫存過高,、去化周期較長的城市，如天津,、成都等,，樓市有持續(xù)陰跌、有價無市的風險。

2016年及未來更長的時期,，中國城市體系將發(fā)生重大調整,，城市功能將進一步分化，部分城市房價在震蕩中將迎來新的發(fā)展機遇,。世界級的城市與城市群將形成,，其房價也將與國際住房市場共進退，如北京,、上海,、深圳等房價將逐步與世界超市明星城市處于同一水準;另一方面，由于交通通信技術的長足進步,，以及一線城市服務半徑的擴大，部分二線城市服務功能將相對退化,，其房價也難以有很好的表現;但在城市群內,，新興城市將不斷崛起，成為樓市新的增長點,。

在各大城市內部,，優(yōu)質學區(qū)、高端服務業(yè)聚集區(qū),、科技創(chuàng)新板塊等,，其房價表現及抗跌能力都將較其它板塊高;而傳統(tǒng)商業(yè)中心、制造業(yè)聚集區(qū)等,，由于產業(yè)地位的相對下降和居住環(huán)境不佳,，其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從產品結構看,，隨著舒適型住房觀念的擴散,，中大戶型產品的吸引力要高于小戶型。

針對當前及未來房價變化的新動向,，我們建議開發(fā)企業(yè)順應市場形勢降低住房價格,、調整產品結構，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設計住房相關政策,。具體而言,，一是開發(fā)企業(yè)對滯銷產品，應放棄幻想主動降價,，避免被債務拖垮;二是開發(fā)企業(yè)應調整經營策略,，注重開發(fā)性價比高、能快建快銷的住房產品,，避免囤地和高價搶地,，同時應挖掘提高房地產服務的價值;三是政府應該鼓勵發(fā)展低價可負擔的商品住房產品，通過稅費減免,、土地出讓優(yōu)惠,、合理規(guī)劃,、制度創(chuàng)新等手段，擴大低價可負擔普通商品住房供應,，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機會,，實現藏富于民;四是政府應該努力進一步降低城鎮(zhèn)居民購房壓力，如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策,，減免普通商品住房的營業(yè)稅,、契稅、個人所得稅等交易稅費,，對居民首次購買普通商品給予適度補貼等,。