進(jìn)入第四季度,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們進(jìn)入了最后的沖刺階段,。 8月份以來(lái),，限購(gòu),、限貸政策先后放出利好消息,，島城樓市成交量卻不急不慢,，環(huán)比出現(xiàn)了三連降,。與新房銷(xiāo)售相比,，土地市場(chǎng)卻非常熱鬧，上個(gè)月全市共成交了31幅土地,，成交金額超過(guò)了45億元,。

動(dòng)向一 上月新房成交不足萬(wàn)套

統(tǒng)計(jì)顯示，10月青島新建商品房共成交9969套，總成交面積104.2萬(wàn)平方米,，環(huán)比9月小幅下跌5%;其中新建住宅共成交8931套,，總成交面積93.4萬(wàn)平方米，住宅比9月少賣(mài)了407套,。而去年同期,，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套,，當(dāng)時(shí)是青島樓市歷史上成交量最高的一個(gè)“銀十”,，成色十足。今年的新建商品房成交量在10月跌到萬(wàn)套以下,，同比下降三成多,，2013年與2014年之間的差距再次被拉大，樓市“金九銀十”就此收?qǐng)觥?/p>

分析一下8月份至10月份的新房銷(xiāo)售情況,，可以看出,，雖然8月初推出了限購(gòu)松綁的政策，但由于信貸等方面的配套政策尚未落地,，因此對(duì)市場(chǎng)的前拉動(dòng)作用并不明顯,。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的日成交量數(shù)據(jù)累加，8月份青島市新房成交10545套,，成交面積105.4萬(wàn)平方米;其中住宅成交9594套,，成交面積95.3萬(wàn)平方米。 8月份后半段開(kāi)始我市進(jìn)入成交高峰期,，8月后兩周新房成交分別為2664套和2936套,，最后一周日成交平均超過(guò)400套，8月20日和8月29日單日成交更是突破了500套大關(guān),。與去年同期新建商品住宅共成交7355套相比,，大漲30%。

9月青島新建商品房共成交10469套,，總成交面積102.6萬(wàn)平方米,，連續(xù)第二個(gè)月新房成交量超過(guò)萬(wàn)套。其中新建住宅共成交9338套,，總成交面積91.5萬(wàn)平方米,，住宅成交量環(huán)比小跌2.7%。與2013年9月相比,，當(dāng)時(shí)新房成交量攀漲至13549套,，是青島樓市歷史上成交量最高的一個(gè)“金九”。與之相比,，今年9月的成色略有些不足,，成交量下跌兩成多。

8月1日樓市限購(gòu)政策松動(dòng)以來(lái)的三個(gè)月里,，全市共成交新建商品房30982套,，其中新建住宅共成交27863套。與去年同期三個(gè)月共成交34012套相比,，今年新建住宅成交量回落了18%,。

動(dòng)向二 開(kāi)發(fā)商扎堆土地拍賣(mài)會(huì)

“根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，相關(guān)的政策效應(yīng)會(huì)首先在土地這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)上反映出來(lái),，青島8月至10月份的土地拍賣(mài)數(shù)據(jù)正好印證了這一點(diǎn),。 ”分析人士指出，開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的敏感度高,，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)研究得較為透徹,，因此，加大土地的儲(chǔ)備量成了這三個(gè)月開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù),。

數(shù)據(jù)顯示,，今年8月份，全市一共有22宗土地成功拍賣(mài),，成交總價(jià)將近50個(gè)億,，環(huán)比7月上漲270%。 9月,，市國(guó)土資源和房屋管理局通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓商住用地27宗,，累計(jì)出讓面積1515.25畝，其中成交21宗,，成交總面積1150.05畝,，環(huán)比8月的2643.89畝下降56.5%;9月土地成交總金額約11.33億元，環(huán)比8月的49.76億元下降77%,。

10月份,，島城土地市場(chǎng)大放異彩。記者從市,、區(qū)各國(guó)土資源和房屋管理局獲悉,，10月份通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓商住用地共31幅。銳理地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，10月份島城累計(jì)出讓面積達(dá)95.2萬(wàn)平方米,，其中成交29幅，成交總面積85.9萬(wàn)平方米,，環(huán)比9月的76.7萬(wàn)平方米上漲12%;10月土地成交總金額約45.42億元,，環(huán)比上月的11.33億元上漲三倍。

10月青島土地招拍掛市場(chǎng)成交的單宗土地面積都不算很大,，僅1幅土地面積過(guò)百畝,，即城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道寧城路東、泰城路北的住宅用地，面積7.4萬(wàn)平方米,，被萬(wàn)科和城捷有限公司聯(lián)合競(jìng)得,，總價(jià)達(dá)到1.98億元。 10月主城區(qū)土地的大量入市促成了一批高價(jià)地的出現(xiàn),，有多幅土地的成交樓面地價(jià)超過(guò)了4000元/平方米,。 10月成交的總價(jià)最高的嶗山區(qū)苗嶺路以南、秦嶺路以西的商業(yè)地塊單價(jià)也是最高,，樓面地價(jià)達(dá)到6527元/平方米,。

市國(guó)土資源和房屋管理局公告顯示，截至目前,，11月青島招拍掛市場(chǎng)已經(jīng)有40幅商住用地上市,，其中掛牌1幅，拍賣(mài)39幅,，出讓面積達(dá)到162.8萬(wàn)平方米,，區(qū)域主要集中在市北、城陽(yáng),、膠州,、青西新區(qū)等區(qū)市。

走向

四季度市場(chǎng)有望“回暖”

限貸松綁催生了一大批 “等貸族”,，而對(duì)房企而言,，第四季度迎來(lái)“期末考”。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌認(rèn)為,，由于新增供應(yīng)少和客戶(hù)觀望政策落實(shí),，10月新房成交未能明顯增加。不過(guò)隨著政策逐漸被部分購(gòu)房者所接受,，以及開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠促銷(xiāo),，雙方契合度將一進(jìn)步增高。預(yù)計(jì)11月,，新上市樓盤(pán)增多,，不乏萬(wàn)科紫臺(tái)等項(xiàng)目，茉莉公館,、越秀星匯藍(lán)灣等也會(huì)陸續(xù)簽約,，成交溫度延續(xù)，暖冬或許再現(xiàn),。

在10月末最后幾天,，二手房成交量不斷破百，房產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)活躍,，“銀十”在總成交量上沒(méi)有體現(xiàn),，在末期卻呈現(xiàn)“逆轉(zhuǎn)”的態(tài)勢(shì),。青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍認(rèn)為，部分觀望置業(yè)者經(jīng)過(guò)一個(gè)月的觀望期遲遲得不到銀行信貸的具體實(shí)施細(xì)則,，而選擇入市,。不過(guò)她也表示，“從整體趨勢(shì)來(lái)看,，自8月部分實(shí)施限購(gòu)開(kāi)始,，青島二手房成交量不斷下滑,，10月同比2013年下降了26.87%,。說(shuō)明現(xiàn)在市場(chǎng)行情并不如預(yù)期的樂(lè)觀，能夠刺激房產(chǎn)市場(chǎng)得到飛躍性的轉(zhuǎn)變不是一時(shí)調(diào)控可以扭轉(zhuǎn)的局面,，還需要長(zhǎng)期的不斷調(diào)整及切實(shí)的落實(shí)信貸政策,，或許才可以真正地改變房產(chǎn)現(xiàn)狀。 ”

對(duì)房企而言,，第四季度迎來(lái)業(yè)績(jī)沖刺,，開(kāi)發(fā)商在庫(kù)存壓力的影響下，仍會(huì)以“跑量”為主,，信貸新政激發(fā)的新增購(gòu)房需求主要利好改善型市場(chǎng),。但是，目前的政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升,，對(duì)此,，多位分析師都認(rèn)為，今年第四季度青島樓市整體成交趨于“穩(wěn)中略漲”,。(劉蘭星)