政策的波譎云詭難掩島城新房市場(chǎng)的暗流涌動(dòng),，人們?cè)诿τ诳捶康耐瑫r(shí),，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有放松為樓盤添磚加瓦的腳步。綜觀目前的島城新房市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn),，越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始邁入“準(zhǔn)現(xiàn)房”,、“現(xiàn)房”的行列。在有的區(qū)域,，現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房數(shù)量可觀、產(chǎn)品線十分豐富,，讓很多新房購(gòu)房者可以享受到如同二手房一般的入住周期短,、所見(jiàn)即所得等利好，也讓開(kāi)年以來(lái)低迷的樓市一定程度上進(jìn)入了“現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房”時(shí)代,。

購(gòu)房?jī)A向 所見(jiàn)即所得

看過(guò)新都心某項(xiàng)目期房后市民吳女士終于下定決心買房。 “不用等一兩年,，拿到鑰匙后裝修就能住了,，看到自己的房子就在眼前，心里一下子踏實(shí)了,。而且房?jī)r(jià)正是比較低的的時(shí)候,，現(xiàn)在買房可以抄底。 ”吳女士的考慮也是很多購(gòu)房者在選房時(shí)的想法,。相比動(dòng)輒等待入住時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩三年的期房項(xiàng)目,，準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房項(xiàng)目交房時(shí)間短,、實(shí)景呈現(xiàn)的特點(diǎn)是其面向購(gòu)房者時(shí)十分具有誘惑力的優(yōu)勢(shì)所在,。而兩種類型房屋在價(jià)格差距上的日益縮小，也讓很多細(xì)打“經(jīng)濟(jì)算盤”的購(gòu)房者越來(lái)越買賬,。

“對(duì)于我們的項(xiàng)目而言,，已經(jīng)是現(xiàn)房的情況、樓棟外觀,、戶型以及園林等環(huán)境都已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)為項(xiàng)目加分不少,，也是很多客戶最終選擇項(xiàng)目的重要因素之一。 ”保利葉公館項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人表示,，現(xiàn)在購(gòu)房者選房越來(lái)越趨于理性,、慎重，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，所購(gòu)住宅的房屋設(shè)計(jì),、質(zhì)量品質(zhì)等需求都是不斷提升的,，能夠親身去體驗(yàn)項(xiàng)目的各方面品質(zhì)將有效減少他們的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，這也成為很多開(kāi)發(fā)商抓住市場(chǎng)的“殺手锏”,。

買房入住 周期大提速

以新都心周邊為例,，多年來(lái)一直存在二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，筆者采訪附近二手房中介,，銷售人員告訴筆者：“因?yàn)橘I二手房才能夠很快入住,，但買新房需要等一兩年。而且黃金片區(qū)的二手房買了之后即便出租也能產(chǎn)生不小的收益,，而新房的等待過(guò)程則成了空窗期,，不但拿不到房，更不會(huì)產(chǎn)生任何收益,。 ”這也許是很多購(gòu)房者在進(jìn)行“二手房PK新房”的選擇時(shí),，常常列入慎重掂量范圍，甚至能夠決定選擇方向的一個(gè)情況,。然而,，隨著島城新房市場(chǎng)上越來(lái)越多的準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的出現(xiàn),，眾多已經(jīng)進(jìn)入到施工末期,，從工程質(zhì)量到園林布局都已經(jīng)逐步呈現(xiàn)的項(xiàng)目開(kāi)始成為擺在購(gòu)房者面前的“備選大餐”時(shí)，這種“入住快”的特點(diǎn)已經(jīng)不再是二手房的專利,，新房市場(chǎng)已經(jīng)逐漸走出了考量購(gòu)房者耐心,，進(jìn)入入住整體“提速”的時(shí)代。

在青島的新房市場(chǎng)中,，以準(zhǔn)現(xiàn)房,、現(xiàn)房為宣傳賣點(diǎn)的項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)之勢(shì)，涉及的產(chǎn)品種類十分豐富,，洋房,、高層等不一而足。而從區(qū)域分布來(lái)看,，青西新區(qū),，城陽(yáng)區(qū)等周邊區(qū)域?yàn)闇?zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的集中呈現(xiàn)區(qū)域,。據(jù)筆者了解,，目前島城市場(chǎng)上以準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房呈現(xiàn)的項(xiàng)目有青實(shí)櫻花郡,、裕隆檀頂山,、信達(dá)藍(lán)庭福邸、海爾鼎世華府,、海爾山海灣,、大都匯,、凱景廣場(chǎng)，常青藤等,。而這些已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品在業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，面積選擇上也依然充裕,，面積適中,、最容易被購(gòu)房者“看中”的兩室、三室依然是主力產(chǎn)品,。

供大于求 現(xiàn)房量增長(zhǎng)

那么,，越來(lái)越多的現(xiàn)房涌現(xiàn)，原因究竟是什么呢?在近期召開(kāi)的山東省第十八屆新城市房地產(chǎn)沙龍上,，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚對(duì)于當(dāng)前銀行房貸政策與房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)系發(fā)表了自己的看法：“從2013開(kāi)始,，隨著國(guó)家政策對(duì)樓市調(diào)控的加強(qiáng)，新房市場(chǎng)的去化速度也明顯走低,，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì),。在市場(chǎng)整體去化速度放慢的情況下，樓盤銷售周期被明顯延長(zhǎng),，再加上項(xiàng)目工程進(jìn)度的加快,，由此產(chǎn)生的直接影響便是：準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房數(shù)量激增,。 ”

市場(chǎng)需求方面向教授列出了一組數(shù)據(jù),，目前，在全國(guó)全款按揭客戶里,，首套房按揭貸款還清的占客戶總量的12%—15%,。與此同時(shí)，具有改善性需求的客戶約占全部住房要求的17%,，可以說(shuō)全民換房的需求并不強(qiáng)烈,。 “如果房子已經(jīng)滿足絕大部分的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)時(shí),，短期地產(chǎn),、金融政策的變化就并非是影響房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。銀行會(huì)根據(jù)目前房地產(chǎn)的行業(yè)態(tài)勢(shì)靈活地調(diào)整政策,。按7折優(yōu)惠原則上是允許的,，但實(shí)際執(zhí)行起來(lái)其實(shí)很困難，平均能打8.5折就很好,，因?yàn)楦鞔筱y行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法也不同,，尤其是近期出現(xiàn)較大批量的棄置房以及中小開(kāi)發(fā)商身上較為集中的逾期貸款問(wèn)題都是令銀行較為頭疼的，所以銀行為了盤活資金,，避免不良貸款,，近期已逐步將貸款轉(zhuǎn)移向新興行業(yè),。總之,，7折可以有,，但也可以不執(zhí)行。信貸也使由市場(chǎng)決定的,，而市場(chǎng)的好壞還是要看供需情況,。 ”

文/馬小青