中部：老四方腹地

城市信報/信網記者注意到，除了新都心片區(qū),，整個品牌中介較少布局老四方區(qū)域,。“首先，老四方存在大量戶型小,、單價低的房源,，導致總價低、傭金少,，壓縮了利潤空間;其次,，這個區(qū)域的房屋換手率不夠高，除了東西兩大片區(qū),，整個老四方的二手房市場活躍度偏低,，交易量遠遜于市南,、老市北。另外,，這個區(qū)域的小中介比較多,，小中介有小中介自有其優(yōu)勢。綜上考慮,，我們在老四方開的店面比較少,。”二十一世紀不動產青島區(qū)域總經理助理程東表示。

太平洋房屋在老四方區(qū)域總共開了7家門店,，在老四方腹地落子較多,，在水清溝片區(qū)、杭州路片區(qū)等中部區(qū)域都開了分店,。實際上,，老四方的二手房房源多位于中心區(qū)域，對區(qū)域的特點進行分析時,，太平洋房屋山東總部副總經理江世杰表示,，這個區(qū)域房價維持在1萬元/㎡左右，多年來沒有大漲大落,，由于小戶型老房為主,，單套房屋總價在50～60萬元，剛需購房者較多,。

房價點評網高級分析師張斌說,，老四方加入大市北發(fā)展藍圖中，獲益最大的是新都心區(qū)域,，而對中心區(qū)域而言,，固然獲得了不少政策、資金支持,，但也因此經歷著轉型之痛,。“以前老四方的地價一般賣到4000元/㎡左右，而加入新市北后,，地價快速上漲,，到達6000元/㎡左右。加上建安成本,，房子賣到一萬多一平才能保證利潤,，而周邊二手房才1.1萬元/㎡，房子賺得少,、賣得慢,，開發(fā)商積極性不高。以瑞安路20號,、22號地塊為例,，今年2月份秀蘭地產花了12億元買下來,，成交樓面地價6070元/㎡。開發(fā)建設的秀蘭禧悅都近期進行開盤前宣傳時,，首開2棟樓均價才8500元/㎡,，基本上不掙錢了。”張斌指出,，在老四方走一遭,，會發(fā)現這里上年紀的老年人居多，老青島對這里的情結還是比較深的,，而年輕人的區(qū)域觀念較為淡薄,，寧愿選擇李滄區(qū)的地鐵沿線房源,，都不愿意住在生活,、上班不夠方便的老四方。由于該區(qū)域老企業(yè)較多,，當年出現大量職工宿舍,，如幾個國棉老廠的宿舍，而國企沒落后,，宿舍翻新失去資金支持,，拆遷改造中又困難重重，限制了老四方中心區(qū)域的發(fā)展,。

太平洋房屋原四方區(qū)總經理薛峰指出,，杭州路片區(qū)已經明顯出現一二手房價格倒掛現象。“以成熟小區(qū)杭州花園為例,，大部分業(yè)主的心理價位達到了1.3萬元/㎡,，有的業(yè)主甚至敢賣到1.4萬元/㎡甚至以上，而中海臨安府起價才1.1萬元/㎡,，樓王才賣到1.3萬元/㎡,。另外，中海臨安府還有五六百套尾盤正在出售,，價格較低,，可以說，中海地產的低價策略穩(wěn)定了整個片區(qū)的房價,，對打算漲價的二手房業(yè)主起到了牽制作用,。”薛峰說。

原四方區(qū)的一大短板是相對市中心有些偏遠,，交通堵塞比較嚴重,，東部新都心區(qū)域有地鐵M3號線，中部又如何疏堵?薛峰指出,，地鐵M1號線正好從老四方中心區(qū)域穿越,，南至市南,、西海岸，北達李滄,、城陽,，將對老四方的發(fā)展打一針強心劑。