信網(wǎng)12月9日訊 青島嶗山區(qū)除了作為青島重要的旅游景觀區(qū)以外，也被很多人認(rèn)為是“有錢人”的居住區(qū),。嶗山區(qū)整體環(huán)境舒適,，臨近海岸,，交通便利，有很多高端住宅,，別墅,、洋房等，且這里的房價(jià)多數(shù)比較昂貴,，很多住宅均價(jià)都在2萬元每平米左右,，并且都屬于大戶型的改善型住房，因而區(qū)域均價(jià)高,，居青島之首,。作為島城財(cái)富匯集之所，嶗山區(qū)是改善型購房者及投資型購房者的首選之地,。不過,，以別墅為代表的高端住宅在這輪深度調(diào)控中受了影響，即使住宅市場出現(xiàn)回暖跡象,，這些高端住宅仍苦苦掙扎,，往往不得不自降身價(jià)數(shù)十萬。
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區(qū)位分析
“土豪”聚集區(qū)
“嶗山區(qū)不僅房源均價(jià)是青島最高的,，而且熱門房源的數(shù)量在島城首屈一指,。”搜房網(wǎng)二手房市場分析師郭正亞指出，在搜房網(wǎng)上搜二手房,，搜索量排名第一的樓盤是地處頤中體育場附近的魯信長春花園,，緊隨其后的是海爾東城國際、麥島金岸、山水名園等樓盤,，全都集中在嶗山,。究其原因，不得不說到嶗山區(qū)的自然地理優(yōu)勢,。根據(jù)鏈家網(wǎng)市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,，嶗山區(qū)域每月成交量占比一般在7%～9%，總成交面積占比一般在10%以上,，表明了大戶型改善性房源為主打的嶗山區(qū)二手房市場在全市的地位,。
嶗山區(qū)以境內(nèi)的嶗山而命名，嶗山被譽(yù)為“海上名山第一”,，1982年被國務(wù)院確定為首批國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū),。嶗山區(qū)作為青島重要的旅游景觀區(qū)以外，也被很多人默認(rèn)為“有錢人”的居住區(qū),。
青島鏈家市場部分析師劉爍指出,，嶗山區(qū)整體環(huán)境舒適，臨近海岸,，交通便利,，高端住宅最
為集中，別墅,、洋房等成為區(qū)域內(nèi)主打房源。“別墅,、洋房自然有它的高身價(jià),，而嶗山區(qū)的住宅業(yè)普遍比較昂貴，很多住宅均價(jià)都在2萬元每平米左右,，并且戶型都屬于大戶型的改善型住房,。可以說,，嶗山區(qū)是改善型購房者及投資型購房者的首選之地,。”劉爍表示。
在2014年這輪樓市深刻調(diào)整期,，最先受到?jīng)_擊的就是高端住宅項(xiàng)目,。今年以來，嶗山區(qū)別墅“降價(jià)40萬求成交”,、“打折甩賣”等新聞多次見諸報(bào)端,。嶗山區(qū)作為土豪聚集區(qū)，在樓市整體面不是很樂觀的情況下,，有錢人也不敢任性,，二手房市場進(jìn)入低谷。“去年樓市行情好的時(shí)候，嶗山區(qū)的高端項(xiàng)目過了較長時(shí)間的好日子,，但今年大受打擊,，即使眼下樓市有一些回暖跡象，但別墅,、洋房等高身價(jià)的房源仍然在苦苦掙扎,，降價(jià)仍是主旋律。”搜房網(wǎng)二手房市場分析師郭正亞表示,。
浮山前
海景大房集中區(qū)域
由于嶗山區(qū)區(qū)域稍有分散,，按照房屋性質(zhì)、地理位置等結(jié)合劃分,，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者將其劃分為浮山前片區(qū),、浮山后片區(qū)、石老人片區(qū),、深圳路片區(qū),、沙子口片區(qū)。其中,，山海之間的黃金海岸有多處新樓盤拔地而起,，是一個(gè)新盤的集聚區(qū)域，其中有海信天璽,、天悅新盤,，海信天璽均價(jià)在每平米40000元左右，住房類型以小高層住宅,、高層住宅,、公寓、別墅為主,，面積在137～297㎡之間,。
青島鏈家市場部分析師劉爍認(rèn)為，新盤的發(fā)展將引領(lǐng)著嶗山區(qū)房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展,，也會(huì)吸引越來越多的改善型住戶遷移,，不過，過于高昂的房價(jià)還是讓多數(shù)置業(yè)者望而卻步,。
“背靠浮山,，南望大海，青大,、海大的校區(qū)所在,，可以說，浮山前區(qū)域是正面朝海,、背面環(huán)山的區(qū)域,，一處自然與人文良好結(jié)合的寶地,。說到浮山前，不得不提海信沿著海岸線布局的高端豪宅群,。另外,，世茂、保利在中國海洋大學(xué)地塊拍出兩大地王,，開發(fā)的樓盤價(jià)格也較高,。這些海景大房十分集中，規(guī)劃也比較合理,，是比較理想的置業(yè)之所,。”科威國際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，浮山前的海岸線向西與市南連成一片,，區(qū)域也和市南融合得比較好,，有“出則繁華，入則寧靜”的極致居住享受,，如果資金實(shí)力比較強(qiáng),，完全可以在這里買一套。
鏈家網(wǎng)市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,，嶗山區(qū)每月平均成交面積比其他區(qū)要高出許多,，浮山前可以說是嶗山整個(gè)區(qū)域的一個(gè)縮影。數(shù)據(jù)顯示,，11月帶領(lǐng)客戶所看房屋面積在120平米以上比例為25.08%,，較前兩個(gè)月均高出兩個(gè)百分點(diǎn)，說明現(xiàn)在客戶關(guān)注大戶型的比例增加,，改善型置業(yè)者逐步開始進(jìn)入房產(chǎn)市場,。而嶗山區(qū)浮山前房屋類型集中在中高端戶型分配上，也是很多改善型及投機(jī)型置業(yè)者關(guān)注的首選區(qū)域,，這對該片區(qū)的房源來說是一個(gè)利好。
浮山后
中高端改善房區(qū)域
浮山新區(qū)勁松七路以西,、同安路以北的一幅國有建設(shè)用地使用權(quán)將于12月30日公開拍賣的公告,，讓廣大市民再次將眼光聚焦于這個(gè)大型生態(tài)居住區(qū)。這個(gè)大多數(shù)市民口中的“浮山后”區(qū)域,，近年交付使用的魯信長春花園,、海爾東城國際在搜房網(wǎng)搜索量為青島樓盤的第一和第二。
20世紀(jì)90年代末,，青島市進(jìn)行了大規(guī)模的老城區(qū)棚戶區(qū)改造,，市北區(qū)北仲、南仲等地棚戶區(qū)居民搬遷到此地,。浮山新區(qū)街道六小區(qū)社區(qū)居委會(huì)主任欒翠竹介紹,，當(dāng)年的浮山后安置區(qū)位置偏遠(yuǎn),，回主城區(qū)上班極為不方便，現(xiàn)在浮山新區(qū)成為島城最宜居的成熟社區(qū)之一,。業(yè)內(nèi)指出,，許多島城市民置業(yè)時(shí)市南嫌貴、李滄嫌遠(yuǎn),，浮山后成為目光聚集之地,，造成土地、住房的稀缺,。帶有花園洋房的魯信長春花園小區(qū)房源,，每平方米均價(jià)已經(jīng)突破兩萬，區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)的二手房房源同樣單價(jià)高,、總價(jià)高,，一手房更是一房難求?？梢哉f,，浮山新區(qū)現(xiàn)在某種意義上已經(jīng)是“老區(qū)”了，區(qū)域內(nèi)配套已經(jīng)十分成熟了,，這幾年商業(yè)上的提升尤為引人注目,。浮山新區(qū)商圈的發(fā)展已進(jìn)入快車道，除了卜蜂蓮花和近年強(qiáng)勢入駐的證大大拇指廣場,，合肥路永旺商業(yè)中心,、雙峰商業(yè)廣場及埠西商業(yè)綜合體也蓄勢待發(fā)。
城建,、魯信,、海爾等本土房企長期以來深耕該區(qū)域，外來大鱷對這里也是虎視眈眈,，浮山新區(qū)已進(jìn)入中高檔住宅時(shí)代,。“以前有人說寧住山前不住山后，現(xiàn)在浮山后打破了這種觀念,。實(shí)際上,，浮山后氣候更為干爽，小區(qū)綠化與浮山融為一體,，生態(tài)環(huán)境在島城首屈一指,。”住在東盛花園76歲的宋先生說，浮山后可以說是一處養(yǎng)老勝地,，在浮山大氧吧的作用下,，許多老人的哮喘癥狀得到了緩解。太平洋房屋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示,，浮山后片區(qū)房源偏改善,，是中高端客群理想的居所,。
石老人片區(qū)
旅游投資理想之地
嶗山區(qū)的石老人景區(qū)以寬廣的海邊景色、金色的細(xì)軟沙灘聞名,，一直吸引著國內(nèi)外的游客,，是很多觀光者們來到島城的首選之地，也是很多人夢想生活居住的地方,。這里的房源以別墅居多,，依山傍海的美景吸引著很多人來到這里置業(yè)。同時(shí),，也吸引著大批外來游客選擇在這里購買住所度假休閑投資之用,。青島鏈家市場部分析師劉爍認(rèn)為，海景房,、海景別墅是許多人用來改善生活居住場所的首選,，一般海邊別墅的每平米單價(jià)在4萬元以上，用來休閑度假確實(shí)是十分愜意的,，但是如果用來投資還需要謹(jǐn)慎入市,。
青島啤酒城是亞洲最大的國際啤酒都會(huì)、一年一度的青島國際啤酒節(jié)的舉行地,，坐落于青島市嶗山區(qū)石老人國家旅游度假區(qū)的黃金地段,，是一處以大型游樂、啤酒文化為主題的高檔次游樂園,。區(qū)域范圍內(nèi),，備受關(guān)注的青島國際啤酒城改造工程2010年12月18日正式奠基，總投資達(dá)100億元,，五年內(nèi),，啤酒城將被改造為集節(jié)慶、休閑,、購物,、商務(wù)等功能為一體的大型都市綜合體，成為青島東部的不夜城,。整個(gè)啤酒城的改造需要4到5年時(shí)間,，分為三期：一期主要是城市節(jié)慶中心、休閑購物廣場及部分辦公區(qū)域建設(shè),，大約到2012年底完工;二期建設(shè)金融商務(wù)區(qū)域;三期是超高層建設(shè),，規(guī)劃建設(shè)高達(dá)300多米的城市新地標(biāo),。城市信報(bào)/信網(wǎng)記者了解到,，啤酒城片區(qū)附近有金領(lǐng)世家、恩馬文景園,、凱旋家園等小區(qū),，是一處改善與剛需并行的地區(qū),。根據(jù)青島鏈家店面提供的數(shù)據(jù)資料，以金領(lǐng)世家為例,，有100平米左右的套二,，140～160平方米左右的套三，還有大戶型190平米以上的舒適改善型套四,。鏈家地產(chǎn)嶗山店一名店長指出,，“目前啤酒城改造，老啤酒城附近看似發(fā)展有局限,，但是就長期發(fā)展而言,，國際性啤酒城竣工后這里將會(huì)成為一片熱土，升值空間可想而知,。”
深圳路片區(qū)
嶗山區(qū)中央商務(wù)區(qū)
青島鏈家市場部分析師劉爍認(rèn)為,，相對于嶗山整體房產(chǎn)市場以價(jià)格昂貴為特征的地區(qū)，位于嶗山CBD區(qū)域的深圳路片區(qū),，二手房屋成交單價(jià)較整體略低,，且地理位置較好、生活配套設(shè)施完善,，居住環(huán)境優(yōu)良,，是很多置業(yè)者在嶗山區(qū)居住的首選之地。
據(jù)青島鏈家麗?；▓@店經(jīng)紀(jì)人介紹,，這里的客戶通常多為剛需型置業(yè)者，選擇這里居住的原因首先在于這里離海邊不遠(yuǎn)不近,，去海邊步行20分鐘就可以了,，有一定的距離又不至于受到海邊潮氣的影響。而且,，小區(qū)環(huán)境十分優(yōu)雅,，物業(yè)管理完善，居民普遍素質(zhì)很高,，加之麗?；▓@房價(jià)在每平米1.7萬～1.8萬之間，吸引很多購房者的關(guān)注,。除此之外,，另一個(gè)重要的優(yōu)點(diǎn)在于這里臨近學(xué)區(qū)，大多都是學(xué)區(qū)房,，同安路以北是育才小學(xué),，以南為嶗山實(shí)驗(yàn)小學(xué)。這里緊挨嶗山區(qū)政府,，又是金融中心,，眾多優(yōu)點(diǎn)也就促就了二手房市場的快速發(fā)展,，地鐵3號(hào)線的開通將這里的房屋升值空間再次拉大，也是作為投資型需求的重要地區(qū),。
市民李丁在鴻泰雅園小區(qū)買了一套房子用于放租,，資金回報(bào)率頗高。“96㎡的套二,，買的時(shí)候兩萬出頭,，花了200萬左右。簡單裝修之后,，現(xiàn)在每個(gè)月能收2300元的租金,，回報(bào)率還是比較客觀的。現(xiàn)在嶗山區(qū)的寫字樓越蓋越多,，大量企業(yè)搬到深圳路商圈辦公,，租房的話有大量白領(lǐng)的需求支持。”李丁表示,，“地鐵3號(hào)線就從深圳路下走,，風(fēng)雨無阻、通暢準(zhǔn)點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)對上班族最為重要,，地鐵開通后無論是放租還是出售都有人搶著要,，深圳路兩邊的房子不升值才怪呢。”
嶗山區(qū)正在打造青島財(cái)富管理中心,，成為島城的“高富帥”,，核心區(qū)域即嶗山區(qū)政府輻射范圍內(nèi)的深圳路片區(qū)。隨著市南趨于飽和,，而嶗山區(qū)囤積了商業(yè)寫字樓,，越來越多的白領(lǐng)擁入，對房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)勁的需求支持,。
沙子口片區(qū)
地鐵4號(hào)線貫穿東西部
東姜,、西姜、南姜,、北姜四個(gè)社區(qū)簡稱“四姜”,，是沙子口的核心區(qū)域。隨著姜哥莊片區(qū)詳細(xì)性控規(guī)順利通過市城規(guī)委的審批,，嶗山區(qū)將把沙子口打造成一個(gè)充滿活力的濱海特色小鎮(zhèn),，地產(chǎn)商也躍躍欲試，想根據(jù)依山傍海的特性,，把這一區(qū)域改建成青島的“新八大關(guān)”,。在這里多數(shù)還是平房，少有的幾處樓盤有頤和星苑、石灣山莊等,，通過青島鏈家嶗山區(qū)經(jīng)紀(jì)人了解到，頤和星苑除了部分別墅,，仍以大戶型住宅為主,，面積在150～200㎡左右，居住環(huán)境較為舒適,，物業(yè)水平也較高,。但是，由于發(fā)展還不夠完善,，很多商圈也沒有建立完成,，所以目前沙子口片區(qū)主要還是正在發(fā)展中的區(qū)域，住房類型也沒有固定集中,，“四姜一灣改造”項(xiàng)目完成后,，升值潛力也是十分巨大的。
市民高林喜歡在周六,、周日和朋友開車到沙子口釣魚,，看中的就是沙子口生態(tài)環(huán)境保持得好。“水美魚肥,，空氣新鮮,，工作之余到沙子口歇息兩天，幾天積累的疲倦都消失了,?？上н@邊開發(fā)的多是別墅，房源價(jià)格偏高,，不然真可以買一套作為周末度假之用,。”高林說，他注意到沙子口有一些小產(chǎn)權(quán)房,，只是不大敢買,，正打算通過長租的方式規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。
搜房網(wǎng)二手房市場分析師郭正亞表示,，嶗山區(qū)環(huán)境優(yōu)越,、先天優(yōu)勢明顯，再加上交通,、商業(yè),、學(xué)區(qū)等各方面都齊備，又兼政府發(fā)展助力,，嶗山房價(jià)一路上漲,。嶗山作為青島市區(qū)，在時(shí)間距離上也距市中心更近，成為一大批改善型置業(yè)者的首選區(qū)域,，二手房市場整體上來說比較活躍,。郭正亞說，“青島城市發(fā)展向東,，地鐵4號(hào)線從青島西部直通沙子口,，雖然沙子口目前房源較少，但將來必然成為受到關(guān)注的區(qū)域,。”
城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂芳
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