2015是青島商業(yè)“百花齊放”的一年,，截止到第一季度，合肥路永旺廣場和李村的銀座和諧廣場相繼開業(yè),，而全國規(guī)模最大的青島萬象城項目也即將在4月底開門納客,。遙望2015未來的時間，青島有近十家商業(yè)綜合體已經(jīng)做好了迎客的準備,，整個主城區(qū)可謂“全域開花”,，香港中路商圈、臺東商圈,、嶗山商圈,、李滄商圈和中山路商圈這5大商圈將再添輝煌。

這些商業(yè)綜合體在壯大自身的同時,，無形之中也帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展,。在樓市回暖趨勢日益明顯的當下，不少投資客把目光投向了商鋪,，然而青島幾大商圈競爭激烈,，投資該鎖定哪個區(qū)域?記者從租金水平、空置率和商業(yè)存量等主要方面對5大商圈做了分析,，為準備投資商業(yè)的市民提供些許參考,。

【臺東商圈】

租金壓力：★★★★★

空置率：★★★

商業(yè)存量：★★★

臺東商圈曾經(jīng)是是青島最大的商圈，臺東商業(yè)步行街作為島城五大商圈之一,，東起延安三路,，西至威海路,，全長1000 余米，以其舒適的購物環(huán)境,、濃厚的現(xiàn)代化氣息和旺盛的人氣,，成為青島最具特色的商業(yè)步行街。

雖然目前青島商圈各具規(guī)模且競爭激烈,，但作為“元老級”的臺東,，卻有著無法被取代的重量級地位。對于臺東商圈的火爆程度,，每個青島人都有認知,，上到百貨商場、各類品牌,，下至夜市地攤的小玩意兒,，臺東可以滿足你購物清單上的所有需求，“吃喝玩樂一站式”讓臺東成為青島名副其實的最成熟商圈,。街內(nèi)現(xiàn)有國內(nèi)外知名的沃爾瑪,、萬達廣場、百信鞋業(yè),、利群集團,、蘇寧電器等各類業(yè)態(tài)的企業(yè)245家，涉及商業(yè),、金融,、餐飲、藥品,、文化五大行業(yè),，平均人流量達20萬人次,，最高時達50萬人次,。

正是由于臺東成熟的商業(yè)氛圍，導(dǎo)致了其租金高高在上,。臺東商圈如今的租金為150—1200元/平方米/月,，在5大商圈中高居榜首。拿臺東步行街來說,，一家40多平方米的商鋪,，一年房租卻高達30萬元，所以說,，雖然臺東的人氣毋庸置疑,，但高昂的房租使得一些商家難以承受，被迫遷移,，據(jù)統(tǒng)計,，臺東的空置率約為5.21%,，在5大商圈中處于中等水平。

目前,，臺東的商業(yè)現(xiàn)有存量約為14.7萬平方米,，僅占青島總量的7%左右。臺東的地理位置和其商業(yè)化的成熟既是優(yōu)勢,，某種程度上來說也是約束,，據(jù)統(tǒng)計未來臺東的商業(yè)供應(yīng)量僅有4.21萬平方米，這個數(shù)字根本無法與其他商圈匹敵,，然而也正是因為其數(shù)量的稀少,，才使得臺東的租金愈發(fā)高昂。

【香港中路商圈】

租金壓力：★★★★

空置率：★★★★

商業(yè)存量：★★★★

商圈所在,，地段為王,。在這一點上，香港中路無異是商家眼中的“理想天堂”,。鱗次櫛比的高端寫字樓,、星羅密布的金融機構(gòu)，加上一個挨一個的高檔小區(qū),，奠定了豐沛消費客流的基礎(chǔ),。從最初的佳世客開始，家樂福,、海信廣場,、陽光百貨、麥凱樂等商界大鱷爭相殺入,，東部商圈迅速崛起,，確立了在島城的“龍頭”地位。

近年以來,，隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),，香港中路商圈開始向西擴展，尤其是隨著倍受期待的全國規(guī)模最大的萬象城開業(yè)在即,，香港中路西部商圈呼之欲出,，高端的香港中路商圈再一次迎來“蝶變”。

香港中路商圈的高端定位,，決定了其租金價格不菲,。據(jù)了解，香港中路的商鋪租金是芝麻開花節(jié)節(jié)高,，尤其是近幾年,，從2009年開始到現(xiàn)在已經(jīng)漲了一倍。數(shù)據(jù)顯示,，目前該區(qū)商業(yè)租金范圍在150—1140元/平方米/月,，一個五六十平的商鋪,，年租金至少20萬以上。盡管該商圈地處黃金地段,，但空置率卻高達10.6%,，這個數(shù)據(jù)在整個青島都偏高，其原因不僅在于租金高,，也是因為新購物中心招商未滿所致,，比如海航萬邦中心。

從商業(yè)存量上來看,，香港中路有絕對的優(yōu)勢,，其總量高達55.9萬平方米，占青島總量的28%,，而且數(shù)據(jù)顯示未來香港中路還將有56.6萬平米的供應(yīng),，未來其龍頭老大的位置將無法撼動。

【嶗山商圈】

租金壓力：★★★★

空置率：★★★★★

商業(yè)存量：★

雖然相對與香港中路,、臺東這些傳統(tǒng)商圈相比,，嶗山商圈發(fā)展的時間比較短，缺乏積累和沉淀,，但是相對于傳統(tǒng)商圈,，其高起點的規(guī)劃以及獨特的地理位置也使它商圈具有先天的競爭優(yōu)勢。

麗達,、證大大拇指廣場,、上實啤酒城改造項目、位于大埠東小區(qū)的鵬麗南華商業(yè)中心等,，都以“大而全”的模式,，走上了城市綜合體、都市會客廳的商業(yè)模式,。另外還有啤酒城,、國際會展中心、青島大劇院,、國信體育中心,、博物館、大學(xué)城,、現(xiàn)代藝術(shù)中心……一系列大型項目均落戶嶗山區(qū)，這是嶗山發(fā)展的基礎(chǔ)也是嶗山商圈騰飛的動力,。從超市到時尚品牌再到美食天地,、國際影城，從一站式的消費休閑體驗到銀行,、電視,、通訊等便民營業(yè)點,，嶗山商圈應(yīng)有盡有。在這里轉(zhuǎn)上一圈,，到處都洋溢著撲面而來的青春氣息,，可以讓任何一個曾來過這里的人都會選擇成為“回頭客”。

作為鼎鼎有名的“豪宅聚集區(qū)”,，嶗山區(qū)住宅價格高昂,，其商鋪租金自然也不菲，目前嶗山商圈的租金價位與香港中路相仿,，并且隨著商圈的完善和房價的走俏,，租金仍呈上升趨勢。然而嶗山商圈的空置率卻高達11.83%,，在青島各商圈中比例最高,，專家分析一方面是因為嶗山的商圈有待完善，另一方面是由于一些購物中心撤離所致,。

據(jù)統(tǒng)計,，嶗山商圈如今的商業(yè)總量約為13.7萬平方米，占青島總量的6.8%,，與其他商圈相比處于“墊底”位置,，然而嶗山未來的商業(yè)供應(yīng)量為37.1萬平方米，增量十分可觀,，相加之后,，嶗山將以50.8萬平方米的商業(yè)規(guī)模趕超臺東商圈和中山路商圈。得天獨厚的位置加上不可估量的發(fā)展趨勢,，嶗山商圈的影響力十分值得期待,。

【李滄商圈】

租金壓力：★★★

空置率：★★

商業(yè)存量：★★★★★

近幾年，李村商圈吸收了寶龍,、蘇寧電器,、萬達、樂客城等新一批購物廣場,，成功擊敗臺東商圈,，成為青島最大的商圈，而銀座,、奧克斯商業(yè)廣場等巨頭的加盟更是島城最大商圈的“頭銜兒”名正言順,。“青島競爭最激烈的商圈，不在臺東,，不在香港中路,，而在李滄，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘ν瑯釉诶顪?”這一觀點得到了越來越多人的認同。

李滄商圈的崛起,，地理優(yōu)勢的推動作用顯而易見,，很大原因是它輻射的面廣，除了李滄當?shù)氐氖忻裢?，城陽和部分嶗山區(qū)居民,，都會到李滄商圈購物。隨著人口的繼續(xù)遷移和地鐵的開通,，李村商圈未來的發(fā)展更加值得期待,。今年年底，M3號地鐵線就將運行,，作為首個受益地鐵的商圈,，李村商業(yè)的前景不可估量。

在多重利好因素的刺激下,，李滄的商業(yè)租金日漸高漲,，目前來看，租金水平約為90—960元/平方米/月,，在向陽路步行街,，現(xiàn)在一個25平方米的店鋪年租金可達16萬元。據(jù)了解,，三年前同樣的商鋪年租金不過10萬元,，但近幾年隨著李村商圈的擴容，現(xiàn)在一年漲幅就能達到5萬元,。從空置率來看,，李滄商圈的空置率僅有5.18%，明顯低于其他商圈,。

李滄商圈來勢洶洶,，體量之大令人咋舌，數(shù)據(jù)顯示目前李滄的商業(yè)存量高達71萬平米,，占青島供應(yīng)總量的35%,，在各大商圈中處于領(lǐng)先位置，而且未來李滄還將有31萬平米的供應(yīng),，二者相加之后總量雖不及香港中路,，但其發(fā)展勢頭仍不能小覷。

【中山路商圈】

租金壓力：★★★

空置率：☆

商業(yè)存量：★★

中山路是青島市唯一一條具有百年歷史的商業(yè)老街,，曾躋身全國十大商業(yè)名街之列,，是青島人心目中的“街里”。據(jù)了解,，中山路商業(yè)街始建于1898年德國占領(lǐng)時期,，建成于1901年，到20世紀初期中山路就逐漸形成了以商業(yè)為主,，兼有貿(mào)易,、金融、旅館,、餐飲,、娛樂等多種功能的商業(yè)區(qū)，銀行,、商鋪密布 ,，酒店、戲院林立,，車水馬龍 ,，人流如織，其繁榮已達極致,，一時之間,，中山路成了青島市眾多商品和服務(wù)的唯一供給所。

旅游業(yè)帶來的消費是中山路蓬勃發(fā)展的巨大動力,，中山路離青島的標志性景點棧橋很近,，離青島火車站也不遠，而輪渡碼頭,、膠州灣海底隧道的出入口也都在中山路商圈內(nèi),，這些都是外地人來青島不能錯過的風(fēng)景。

不可否認的是,，近年來在其他商圈的陸續(xù)崛起下,，中山路商圈明顯沒落，但由于地處特殊位置,，其重要性不言而喻,。目前該商圈的租金約為90—950元/平方米/月，一個20平方米的店面,，年租金在7萬—8萬元之間,，這跟其他商圈相比，還是有著不可比擬的優(yōu)勢,。人氣雖不如從前,，但百年歷史感還是使得它贏得了較高的認可度，數(shù)據(jù)顯示中山路商圈的空置率為“0”,，這是青島唯一一個無空置率的商圈,。

目前該商圈的存量為14.5萬平方米，在青島商業(yè)總量中占7%,，而且未來沒有供應(yīng)量,，所以在其他商圈日漸擴展的背景下，中山路商圈的形勢會愈發(fā)嚴峻，但是憑借不可替代的地理位置,，該商圈現(xiàn)有的商業(yè)也許會更加彌足珍貴,。(記者 劉曉東)