2015是青島商業(yè)“百花齊放”的一年,，截止到第一季度,，合肥路永旺廣場(chǎng)和李村的銀座和諧廣場(chǎng)相繼開業(yè)，而全國(guó)規(guī)模最大的青島萬象城項(xiàng)目也即將在4月底開門納客,。遙望2015未來的時(shí)間,，青島有近十家商業(yè)綜合體已經(jīng)做好了迎客的準(zhǔn)備,，整個(gè)主城區(qū)可謂“全域開花”，香港中路商圈,、臺(tái)東商圈,、嶗山商圈、李滄商圈和中山路商圈這5大商圈將再添輝煌,。

這些商業(yè)綜合體在壯大自身的同時(shí),，無形之中也帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展。在樓市回暖趨勢(shì)日益明顯的當(dāng)下,，不少投資客把目光投向了商鋪,，然而青島幾大商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資該鎖定哪個(gè)區(qū)域?記者從租金水平,、空置率和商業(yè)存量等主要方面對(duì)5大商圈做了分析,，為準(zhǔn)備投資商業(yè)的市民提供些許參考。

【臺(tái)東商圈】

租金壓力：★★★★★

空置率：★★★

商業(yè)存量：★★★

臺(tái)東商圈曾經(jīng)是是青島最大的商圈,，臺(tái)東商業(yè)步行街作為島城五大商圈之一,，東起延安三路，西至威海路,，全長(zhǎng)1000 余米,，以其舒適的購(gòu)物環(huán)境、濃厚的現(xiàn)代化氣息和旺盛的人氣,，成為青島最具特色的商業(yè)步行街,。

雖然目前青島商圈各具規(guī)模且競(jìng)爭(zhēng)激烈，但作為“元老級(jí)”的臺(tái)東,，卻有著無法被取代的重量級(jí)地位,。對(duì)于臺(tái)東商圈的火爆程度，每個(gè)青島人都有認(rèn)知,，上到百貨商場(chǎng),、各類品牌，下至夜市地?cái)偟男⊥嬉鈨?，臺(tái)東可以滿足你購(gòu)物清單上的所有需求,，“吃喝玩樂一站式”讓臺(tái)東成為青島名副其實(shí)的最成熟商圈。街內(nèi)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)外知名的沃爾瑪,、萬達(dá)廣場(chǎng),、百信鞋業(yè)、利群集團(tuán),、蘇寧電器等各類業(yè)態(tài)的企業(yè)245家,，涉及商業(yè)、金融,、餐飲,、藥品,、文化五大行業(yè)，平均人流量達(dá)20萬人次,，最高時(shí)達(dá)50萬人次,。

正是由于臺(tái)東成熟的商業(yè)氛圍，導(dǎo)致了其租金高高在上,。臺(tái)東商圈如今的租金為150—1200元/平方米/月,，在5大商圈中高居榜首。拿臺(tái)東步行街來說,，一家40多平方米的商鋪,，一年房租卻高達(dá)30萬元，所以說,，雖然臺(tái)東的人氣毋庸置疑,，但高昂的房租使得一些商家難以承受，被迫遷移,，據(jù)統(tǒng)計(jì),，臺(tái)東的空置率約為5.21%，在5大商圈中處于中等水平,。

目前,，臺(tái)東的商業(yè)現(xiàn)有存量約為14.7萬平方米，僅占青島總量的7%左右,。臺(tái)東的地理位置和其商業(yè)化的成熟既是優(yōu)勢(shì),，某種程度上來說也是約束，據(jù)統(tǒng)計(jì)未來臺(tái)東的商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有4.21萬平方米,，這個(gè)數(shù)字根本無法與其他商圈匹敵,，然而也正是因?yàn)槠鋽?shù)量的稀少，才使得臺(tái)東的租金愈發(fā)高昂,。

【香港中路商圈】

租金壓力：★★★★

空置率：★★★★

商業(yè)存量：★★★★

商圈所在,，地段為王。在這一點(diǎn)上,，香港中路無異是商家眼中的“理想天堂”,。鱗次櫛比的高端寫字樓、星羅密布的金融機(jī)構(gòu),，加上一個(gè)挨一個(gè)的高檔小區(qū),，奠定了豐沛消費(fèi)客流的基礎(chǔ)。從最初的佳世客開始,，家樂福,、海信廣場(chǎng)、陽光百貨,、麥凱樂等商界大鱷爭(zhēng)相殺入,，東部商圈迅速崛起，確立了在島城的“龍頭”地位,。

近年以來,，隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，香港中路商圈開始向西擴(kuò)展,，尤其是隨著倍受期待的全國(guó)規(guī)模最大的萬象城開業(yè)在即,，香港中路西部商圈呼之欲出，高端的香港中路商圈再一次迎來“蝶變”,。

香港中路商圈的高端定位,，決定了其租金價(jià)格不菲。據(jù)了解,，香港中路的商鋪?zhàn)饨鹗侵ヂ殚_花節(jié)節(jié)高,，尤其是近幾年，從2009年開始到現(xiàn)在已經(jīng)漲了一倍,。數(shù)據(jù)顯示,，目前該區(qū)商業(yè)租金范圍在150—1140元/平方米/月，一個(gè)五六十平的商鋪,，年租金至少20萬以上,。盡管該商圈地處黃金地段，但空置率卻高達(dá)10.6%,，這個(gè)數(shù)據(jù)在整個(gè)青島都偏高,，其原因不僅在于租金高，也是因?yàn)樾沦?gòu)物中心招商未滿所致,，比如海航萬邦中心,。

從商業(yè)存量上來看，香港中路有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì),，其總量高達(dá)55.9萬平方米,，占青島總量的28%，而且數(shù)據(jù)顯示未來香港中路還將有56.6萬平米的供應(yīng),，未來其龍頭老大的位置將無法撼動(dòng),。

【嶗山商圈】

租金壓力：★★★★

空置率：★★★★★

商業(yè)存量：★

雖然相對(duì)與香港中路、臺(tái)東這些傳統(tǒng)商圈相比,，嶗山商圈發(fā)展的時(shí)間比較短,，缺乏積累和沉淀，但是相對(duì)于傳統(tǒng)商圈,，其高起點(diǎn)的規(guī)劃以及獨(dú)特的地理位置也使它商圈具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。

麗達(dá)、證大大拇指廣場(chǎng),、上實(shí)啤酒城改造項(xiàng)目,、位于大埠東小區(qū)的鵬麗南華商業(yè)中心等,，都以“大而全”的模式，走上了城市綜合體,、都市會(huì)客廳的商業(yè)模式,。另外還有啤酒城、國(guó)際會(huì)展中心,、青島大劇院,、國(guó)信體育中心、博物館,、大學(xué)城,、現(xiàn)代藝術(shù)中心……一系列大型項(xiàng)目均落戶嶗山區(qū)，這是嶗山發(fā)展的基礎(chǔ)也是嶗山商圈騰飛的動(dòng)力,。從超市到時(shí)尚品牌再到美食天地,、國(guó)際影城，從一站式的消費(fèi)休閑體驗(yàn)到銀行,、電視,、通訊等便民營(yíng)業(yè)點(diǎn)，嶗山商圈應(yīng)有盡有,。在這里轉(zhuǎn)上一圈,，到處都洋溢著撲面而來的青春氣息，可以讓任何一個(gè)曾來過這里的人都會(huì)選擇成為“回頭客”,。

作為鼎鼎有名的“豪宅聚集區(qū)”,，嶗山區(qū)住宅價(jià)格高昂，其商鋪?zhàn)饨鹱匀灰膊环?，目前嶗山商圈的租金價(jià)位與香港中路相仿,，并且隨著商圈的完善和房?jī)r(jià)的走俏，租金仍呈上升趨勢(shì),。然而嶗山商圈的空置率卻高達(dá)11.83%,，在青島各商圈中比例最高，專家分析一方面是因?yàn)閸魃降纳倘τ写晟?，另一方面是由于一些?gòu)物中心撤離所致,。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，嶗山商圈如今的商業(yè)總量約為13.7萬平方米,，占青島總量的6.8%,，與其他商圈相比處于“墊底”位置，然而嶗山未來的商業(yè)供應(yīng)量為37.1萬平方米,，增量十分可觀,，相加之后，嶗山將以50.8萬平方米的商業(yè)規(guī)模趕超臺(tái)東商圈和中山路商圈。得天獨(dú)厚的位置加上不可估量的發(fā)展趨勢(shì),，嶗山商圈的影響力十分值得期待,。

【李滄商圈】

租金壓力：★★★

空置率：★★

商業(yè)存量：★★★★★

近幾年，李村商圈吸收了寶龍,、蘇寧電器,、萬達(dá),、樂客城等新一批購(gòu)物廣場(chǎng),，成功擊敗臺(tái)東商圈，成為青島最大的商圈,，而銀座,、奧克斯商業(yè)廣場(chǎng)等巨頭的加盟更是島城最大商圈的“頭銜兒”名正言順。“青島競(jìng)爭(zhēng)最激烈的商圈,，不在臺(tái)東,，不在香港中路，而在李滄,，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘ν瑯釉诶顪?”這一觀點(diǎn)得到了越來越多人的認(rèn)同,。

李滄商圈的崛起，地理優(yōu)勢(shì)的推動(dòng)作用顯而易見,，很大原因是它輻射的面廣,，除了李滄當(dāng)?shù)氐氖忻裢猓顷柡筒糠謲魃絽^(qū)居民,，都會(huì)到李滄商圈購(gòu)物,。隨著人口的繼續(xù)遷移和地鐵的開通，李村商圈未來的發(fā)展更加值得期待,。今年年底,，M3號(hào)地鐵線就將運(yùn)行，作為首個(gè)受益地鐵的商圈,，李村商業(yè)的前景不可估量,。

在多重利好因素的刺激下，李滄的商業(yè)租金日漸高漲,，目前來看,，租金水平約為90—960元/平方米/月，在向陽路步行街,，現(xiàn)在一個(gè)25平方米的店鋪年租金可達(dá)16萬元,。據(jù)了解，三年前同樣的商鋪年租金不過10萬元,，但近幾年隨著李村商圈的擴(kuò)容,，現(xiàn)在一年漲幅就能達(dá)到5萬元。從空置率來看，李滄商圈的空置率僅有5.18%,，明顯低于其他商圈,。

李滄商圈來勢(shì)洶洶，體量之大令人咋舌,，數(shù)據(jù)顯示目前李滄的商業(yè)存量高達(dá)71萬平米,，占青島供應(yīng)總量的35%，在各大商圈中處于領(lǐng)先位置,，而且未來李滄還將有31萬平米的供應(yīng),，二者相加之后總量雖不及香港中路，但其發(fā)展勢(shì)頭仍不能小覷,。

【中山路商圈】

租金壓力：★★★

空置率：☆

商業(yè)存量：★★

中山路是青島市唯一一條具有百年歷史的商業(yè)老街,，曾躋身全國(guó)十大商業(yè)名街之列，是青島人心目中的“街里”,。據(jù)了解,，中山路商業(yè)街始建于1898年德國(guó)占領(lǐng)時(shí)期，建成于1901年,，到20世紀(jì)初期中山路就逐漸形成了以商業(yè)為主,，兼有貿(mào)易、金融,、旅館,、餐飲、娛樂等多種功能的商業(yè)區(qū),，銀行,、商鋪密布 ，酒店,、戲院林立,，車水馬龍 ，人流如織,，其繁榮已達(dá)極致,，一時(shí)之間，中山路成了青島市眾多商品和服務(wù)的唯一供給所,。

旅游業(yè)帶來的消費(fèi)是中山路蓬勃發(fā)展的巨大動(dòng)力,，中山路離青島的標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋很近，離青島火車站也不遠(yuǎn),，而輪渡碼頭,、膠州灣海底隧道的出入口也都在中山路商圈內(nèi)，這些都是外地人來青島不能錯(cuò)過的風(fēng)景,。

不可否認(rèn)的是,，近年來在其他商圈的陸續(xù)崛起下,，中山路商圈明顯沒落，但由于地處特殊位置,，其重要性不言而喻,。目前該商圈的租金約為90—950元/平方米/月，一個(gè)20平方米的店面,，年租金在7萬—8萬元之間,，這跟其他商圈相比，還是有著不可比擬的優(yōu)勢(shì),。人氣雖不如從前,，但百年歷史感還是使得它贏得了較高的認(rèn)可度，數(shù)據(jù)顯示中山路商圈的空置率為“0”,，這是青島唯一一個(gè)無空置率的商圈,。

目前該商圈的存量為14.5萬平方米,，在青島商業(yè)總量中占7%,，而且未來沒有供應(yīng)量，所以在其他商圈日漸擴(kuò)展的背景下,，中山路商圈的形勢(shì)會(huì)愈發(fā)嚴(yán)峻,，但是憑借不可替代的地理位置，該商圈現(xiàn)有的商業(yè)也許會(huì)更加彌足珍貴,。(記者 劉曉東)