在陳女士的印象中,，房價和租金是成正比的，房價高的房子,，租金也會相應(yīng)高。但最近，陳女士在為孩子上學(xué)租房時,，驚訝地發(fā)現(xiàn),，學(xué)區(qū)的房子，單價是自家住房的一倍;但租金只有自家住房的二分之一,。細(xì)一了解,，這種現(xiàn)象比比皆是，學(xué)區(qū)房的房租與房價已嚴(yán)重背離,。

學(xué)區(qū)房

700萬房子

租金6500元

陳女士的小孩今年9月份上了馬甸橋附近的一所重點初中,，因為離家遠(yuǎn)，另外希望將來孩子能上該校高中,，陳女士就想在附近買套房,。

“一來自己住著踏實、舒服;二來學(xué)區(qū)房不愁賣,，將來賣掉可能還會賺點兒,。”本著這個打算,，陳女士今年7月份就開始在學(xué)校周邊看房,。

“我本身在東南四環(huán)四方橋附近有一套140平方米的三居室，原打算賣了,，在這邊換一套大兩居或小三居,。所以，我選擇的是70至90平方米的大兩居或小三居,。覺得價格應(yīng)該差不多,。”

陳女士實際一看，根本不是那么回事兒,，因為是學(xué)區(qū)房,，該區(qū)域的均價已經(jīng)達(dá)到9萬元，而且還很難講價,。一套80平方米的兩居室,，至少700萬元。而自己那套140平方米的三居室,，單價只能賣到4.5萬元,，才能賣到630萬元。

也就是說,，加上稅費和中介費,，陳女士要添100萬元才能買到80平方米的兩居室。

“那我就覺得不值了,，我又不是為了要入學(xué)指標(biāo),，100萬元，我租最好的房子，6年都夠了,。將來孩子上大學(xué)了,，我還可以搬回自己的大房子住。”陳女士轉(zhuǎn)念一想,，又開始找租的房子,。

“我開始找租的房子時已經(jīng)是10月份之后了，不是租房旺季了,，但房源也不少,。”陳女士一周之內(nèi)就看了四五套房子，對該區(qū)域的租金水平有了一個大概了解：普通兩居室在5500元至6500元之間;三居室在7000元至10000元之間,。但三居室除了幾棟塔樓,，南北朝向的房源很少。

最后,，陳女士看上了一套80平方米的大兩居,。“戶型很方正，南北通透,，采光,、通風(fēng)都很好，月租金是6500元,。”

對于這個價位,，陳女士雖然覺得不便宜，但也在接受范圍內(nèi),，于是,，很快簽了合同。

四環(huán)邊

630萬房子

租金13000元

安頓下來之后,，陳女士開始考慮,，自己在東南四環(huán)四方橋的房子沒人住了，總空著也不行,。不如也租出去,，一來房子有人住，有什么問題能及時知道;二來也補(bǔ)貼一部分這邊的租房支出,。

“我原來打聽過,，那時的租金是8000元至10000元。我想著租9000元就行,，不求太高,，但希望租個靠譜的人家。”

和一家中介聯(lián)系后,，中介上門拍照,。中介看完房子后,，說：“姐，您這房子,，我能給您租到13000元,。”

陳女士一聽就驚呆了：“該不是中介為了獨家代理忽悠我吧，別代理之后,，把房子給群租了,。”

因為有這個擔(dān)心，陳女士很謹(jǐn)慎,，又找了一家中介,。這家中介的經(jīng)紀(jì)人看房后，報的價格也差不多,。

“這個小區(qū)是這邊物業(yè)管理最好的小區(qū),，租這個小區(qū)的人都是在CBD上班的白領(lǐng)，素質(zhì)和支付能力都很高,，三居室根據(jù)面積和裝修,、家具不同，租金在11000元至15000元之間,。您的房子保養(yǎng)得好,，裝修和家具也不錯，租13000元沒問題?，F(xiàn)在是淡季,，您要著急租,，租12000元也沒問題,。”經(jīng)紀(jì)人這樣說。

后來,，陳女士和同事,、鄰居一打聽，目前小區(qū)的租金還真是這個價兒,。“CBD周邊租金就是高,，我同事在萬達(dá)廣場有一套140平方米左右的三居室，租給了一個小公司,，現(xiàn)在租金22000元呢,。但房價不高，單價4.8萬元左右,，所以,，我同事這些年一直把房子出租，沒有賣,。”

自己出租房子,，當(dāng)然價格越高越好,，于是，陳女士把價格掛在了13500元,。“能租出去最好,，如果遇到靠譜的租客，13000元我也租,。”陳女士這樣說,。

北三環(huán)

租金相同的房子

單價差3萬元

自己租的房子，80平方米,，能賣700萬元,，但租金只有6500元;自家房子140平方米，賣630萬元,，租金13000元,。這個反差也太大了。陳女士越琢磨越覺得有些凌亂了,。

這是為什么呢?于是,，閑暇時間，陳女士對周邊的房價做了一個大概了解,，發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房租金和周邊非學(xué)區(qū)房差別不大,，但房價卻明顯高出一個段位。

“北三環(huán)裕中那邊最明顯,，裕中西里一套標(biāo)有可以直升三帆中學(xué)的學(xué)區(qū)房,，塔樓朝西的一套64平方米小二居，單價8.7萬元,，總價560萬元,。而相隔不遠(yuǎn)的裕民路3號院，因為不是學(xué)區(qū)房,，一套南北通透的62平方米小兩居,，單價只有5.7萬元，總價360萬元,。”陳女士對于這個價差非常震驚,。

賣價雖然差了200萬元，租金卻差不多,。“一套60平方米左右的小兩居,，裕中西里學(xué)區(qū)房的報價在5800元至6000元之間;裕民路3號院非學(xué)區(qū)房也差不多，目前出租的房源中,，有兩套53平方米的小兩居,，一套報價5600元，一套報價5800元,。”

據(jù)鏈家地產(chǎn)裕中西里A店的經(jīng)紀(jì)人小周介紹：“裕中西里的房價2年前還在4.5萬元左右,，但變?yōu)槿袑W(xué)的學(xué)區(qū)房后,，房價噌噌地往上漲，現(xiàn)在小戶型的一居室,，都有報近10萬元的了,。但租金漲幅不太明顯，和周邊非學(xué)區(qū)房的差別也不多,，這兩年漲了500元左右,。”

“很多人買學(xué)區(qū)房，都是為了一個上學(xué)指標(biāo),，很多家長為了孩子都挺舍得下本兒的,，所以，別看裕中西里的學(xué)區(qū)房貴,，賣得還比周邊非學(xué)區(qū)房快,。”小周補(bǔ)充道。

“租金沒有學(xué)區(qū)房問題,，所以差別不是很大,。CBD區(qū)域租金高，主要和需求有關(guān),，CBD高檔酒店和寫字樓林立,，租賃需求量大，所以,，租金相對較高,，特別是高檔公寓，樓齡新,、裝修好,、家具家電齊全，一居室租金都在12000元左右;二居室15000元左右;三居室18000元左右,。萬達(dá)廣場雖然是70年產(chǎn)權(quán)的住宅,，但大多出租給了小型公司,，所以租金更高一些,。”美聯(lián)地產(chǎn)CBD商圈的經(jīng)紀(jì)人小孟在給陳女士介紹行情時說。

對于CBD區(qū)域房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于學(xué)區(qū)房,。小孟解釋：“CBD高端公寓的區(qū)域價格在5.5萬元左右,，和二環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)房及本區(qū)域的租金相比，價格不太高,，主要是房源供應(yīng)比較充足,，另外，東三環(huán)和東四環(huán)一帶,，沒有什么新盤,，沒有開發(fā)商炒作,，市場相對平穩(wěn)，所以價格漲幅也不大,。”

專家分析

學(xué)區(qū)房附加值高

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，房產(chǎn)的價值與房產(chǎn)的效用有關(guān)。房產(chǎn)最大的效用就是居住,。用貨幣來衡量的話,，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住時所能節(jié)省的房租。因為利用這些房租來租房,，購房者可以獲得同樣的居住效用,。因此可以說，住房所能帶來的居住效用的大小的貨幣化體現(xiàn)就是租金,。房租主要由不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)水平或同一城市不同區(qū)域的繁榮程度決定的,。這也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他區(qū)域高的主要原因,。

一個區(qū)域的房價是否合理,，國際上通常用房產(chǎn)的租金與售價的比值來衡量，即租售比,。然而,，目前北京的租金回報率很低，房租和房價出現(xiàn)很大的背離,，特別是學(xué)區(qū)房,，租售比已經(jīng)不能體現(xiàn)其是否合理了。

但為何在如此低的租金回報率情況下,，大家還踴躍購房呢?這其實說明大家之所以購房,，在很大程度上并不是為了追求現(xiàn)時的租金回報，而是為了追求預(yù)期中未來房價上漲帶來的資產(chǎn)升值,。

另外,，住房除能夠滿足居住效應(yīng)之外，還有其他效用,，例如,，買房不僅僅能帶來居住的滿足，還可以通過購買“學(xué)區(qū)房”來為自己的子女謀得更好的教育資源,。目前,，北京基礎(chǔ)教育資源的數(shù)量和質(zhì)量上的差異都已經(jīng)體現(xiàn)在學(xué)校周邊的房價上了。這些因素所帶來的“效用”是房租所不能覆蓋的,。