二手房購買須知

（一）二手房購買流程越來越多的購房者認(rèn)識到了二手房具有物美價廉,、無期房風(fēng)險等優(yōu)勢,，于是，購買一套二手房已經(jīng)成為許多購房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點及其不同于一手房的交易方式，在購買時許多應(yīng)該考慮的因素往往會被購買者忽視,。在此,，消委會提醒廣大購房者,，選購二手房要注意以下問題：

1,、看房：驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵決定購房之前,，一定要驗明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確,、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費者在購房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié),，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險的根源,。

2,、簽合同：確認(rèn)雙方合法身份一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房,，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同,。

3、選購：首先考察性價比隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變,，二手房以它價低,、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小以及即買即住的優(yōu)點得到了越來越多置業(yè)者的青睞,。但是,，由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因,，使二手房市場實際交易過程中也形成了很多隱患,。

如何能讓消費者買到稱心如意的二手房呢？有關(guān)專家建議,，消費者需首先確定自己所需房子的基本條件,，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu),、面積,、大概位置和房子的心理價位等,，然后依照步驟進行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩,。

4,、辦手續(xù)：必要程序不能簡化經(jīng)過選房、看房,、簽合同三個步驟后,，將進入買房的實質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測繪,、房屋價值評估,、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶,、取得回執(zhí),。

5、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后,，買賣雙方可按合同條款交接房屋,，買方驗收房內(nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施,，驗收合格后買方付款,。

選購二手房之“四要”

1、不僅要看總價還要看單價

2,、不僅要看房齡還要看質(zhì)量

3、不僅要看社區(qū)還要看周邊

4,、不僅要看眼前還要看將來

（二）二手房簽約常識買二手房在某種程度上說比買一手房（新建商品房）更麻煩,，涉及的問題很多,，更有一些沒有顯露出來的隱患,。因此，消費者在簽訂二手房買賣合同時,，一定要從法律的角度維護好自己的權(quán)利,，該說明說清的，該事先約定的,，都要表達清楚,，有些條款是不能缺少的,。

1）當(dāng)事人的單位名稱或姓名,、住所,。這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況，地址,、聯(lián)系辦法等,，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查,；應(yīng)寫明是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn),。

2）標(biāo)的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì),、面積,、結(jié)構(gòu)、格局,、裝修,、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還應(yīng)寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）,；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵,；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費情況。

3）價款：這也是很主要的內(nèi)容,，主要寫明總價款,、付款方式,、付款條件,、如何申請按揭貸款,、定位,、尾款等。

4）履行期限,、地點、方式主要寫明交房時間、條件,；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；雙方應(yīng)如何尋求中介公司,、律師,、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費,、其他費用如何分?jǐn)偂?/p>

5）違約責(zé)任：主要說明哪些是違約情形,；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金,、定金,、賠償?shù)挠嬎闩c給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式,；對違約金或定金的選擇適用問題,。

6）解決爭議的方式：主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是,，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款,。

7）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間,；生效或失效條件；生效或失效期限,；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件,；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還,。

8）合同中止,、終止或解除條款： 明確約定合同中止、終止或解除的條件,；上述情形中應(yīng)履行的通知,、協(xié)議、保密等義務(wù),；解除權(quán)的行使期限,；合同中止、終止或解除后,，財產(chǎn)如何進行返還,。

9）合同的變更或轉(zhuǎn)讓： 在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件,。

10）附件： 在此說明本合同有哪些附件,，附件的效力等。 如果有可能,，建議聘請專業(yè)律師起草,、修訂合同，這樣效果比較好,。

二手交易應(yīng)注意：

1,、要選擇合法的、信譽度高的房屋中介公司2,、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3,、核實買賣雙方身份4、看清合同條款5,、將各項“口頭”承諾寫進合同6,、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易

選購有房產(chǎn)證的二手房購買步驟如下：

步驟一：買賣雙方協(xié)議成交價格并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》步驟二：曬圖步驟三：買賣雙方同到銀行申請銀行按揭（如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步）

步驟四：買賣雙方同到房管局產(chǎn)易所申請買賣步驟五：買賣雙方同到交易所辦理過戶手續(xù)步驟六：買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證

（五）消委會特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱

隨著房產(chǎn)市場的火熱，二手房市場也被哄熱,。一些不法中介為了獲得房源和非法收益,，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢設(shè)計各種陷阱，其中,，針對多數(shù)賣房者缺乏專業(yè)經(jīng)驗,、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主,，低價買進,，將房源壟斷在本公司中，然后加價出售,，從中牟取非法差價,。那么，消費者應(yīng)該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢,？

賣房子一定要房產(chǎn)過戶

專業(yè)人士提醒消費者,，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個要點：一是記住房產(chǎn)過戶才是出售房屋的最關(guān)鍵。千萬不要一手交錢一手交房快速交易,，切記不要圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢了事,，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣；二是買賣雙方一定要見面,，坐下來當(dāng)面將價格談清楚,，并正式簽訂《房屋買賣合同》，切不要通過中間人最終造成自己的經(jīng)濟損失,；三是不讓黑心中介有機可乘,。對于心急用錢和圖省事的業(yè)主，不要聽信黑心中介的蠱惑來選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式,。不管是公司收購還是個人收購,，都是利用不透明交易來吃差價，牟取暴利,。

“現(xiàn)金收房”有何陷阱,？

首先，由于有些不法中介知道,，經(jīng)過眾多媒體的報道,，消費者對“現(xiàn)金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個人購房者,，先與業(yè)主談好房價后,，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購房“個人”手中,，至此便以為房屋買賣交易完成了,；另外，許多不法中介為了達到牟取暴利的目的,，不惜鋌而走險直接與業(yè)主討價還價進行現(xiàn)金收房,，而當(dāng)不法中介低價拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進而又轉(zhuǎn)手高價出售,，吃取差價,。一旦不法中介公司無法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后,，就會采取不正當(dāng)手段或抵押或出租,，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉,。而業(yè)主不但不能完成快速交易,，反而無形中替不法中介公司擔(dān)負(fù)著許多責(zé)任，而業(yè)主也無法得到真正的利益優(yōu)惠,。（注：二手房購買須知的部分內(nèi)容由中原地產(chǎn)提供）

以上內(nèi)容來源于《購房須知》,，具體內(nèi)容的檢索及查閱以《購房須知》（第二版）為準(zhǔn)。