二手房購(gòu)買(mǎi)須知

（一）二手房購(gòu)買(mǎi)流程越來(lái)越多的購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到了二手房具有物美價(jià)廉,、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì),，于是,，購(gòu)買(mǎi)一套二手房已經(jīng)成為許多購(gòu)房者的愿望,。但是,，由于二手房自身的特點(diǎn)及其不同于一手房的交易方式,，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)許多應(yīng)該考慮的因素往往會(huì)被購(gòu)買(mǎi)者忽視,。在此,，消委會(huì)提醒廣大購(gòu)房者，選購(gòu)二手房要注意以下問(wèn)題：

1、看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵決定購(gòu)房之前,，一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀,。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi),，這往往是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié),，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

2,、簽合同：確認(rèn)雙方合法身份一般購(gòu)買(mǎi)二手房的合同有兩種,，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，一定要約齊買(mǎi)賣(mài)雙方及中介簽訂三方合同,。

3,、選購(gòu)：首先考察性價(jià)比隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低,、質(zhì)量可靠,、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來(lái)越多置業(yè)者的青睞。但是,，由于中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜,，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因，使二手房市場(chǎng)實(shí)際交易過(guò)程中也形成了很多隱患,。

如何能讓消費(fèi)者買(mǎi)到稱心如意的二手房呢,？有關(guān)專(zhuān)家建議，消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件,，包括房子的戶型,、結(jié)構(gòu)、面積,、大概位置和房子的心理價(jià)位等,，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩,。

4,、辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化經(jīng)過(guò)選房、看房,、簽合同三個(gè)步驟后,，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測(cè)繪,、房屋價(jià)值評(píng)估,、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,、取得回執(zhí),。

5,、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方可按合同條款交接房屋,，買(mǎi)方驗(yàn)收房?jī)?nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施,，驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。

選購(gòu)二手房之“四要”

1,、不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)

2,、不僅要看房齡還要看質(zhì)量

3、不僅要看社區(qū)還要看周邊

4,、不僅要看眼前還要看將來(lái)

（二）二手房簽約常識(shí)買(mǎi)二手房在某種程度上說(shuō)比買(mǎi)一手房（新建商品房）更麻煩,，涉及的問(wèn)題很多，更有一些沒(méi)有顯露出來(lái)的隱患,。因此,，消費(fèi)者在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要從法律的角度維護(hù)好自己的權(quán)利,，該說(shuō)明說(shuō)清的,，該事先約定的，都要表達(dá)清楚,，有些條款是不能缺少的,。

1）當(dāng)事人的單位名稱或姓名、住所,。這里主要是寫(xiě)清當(dāng)事人的具體情況,，地址、聯(lián)系辦法等,，以免出現(xiàn)欺詐情況,；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn),。

2）標(biāo)的：這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置,、性質(zhì),、面積,、結(jié)構(gòu)、格局,、裝修,、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還應(yīng)寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）,；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵,；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)情況。

3）價(jià)款：這也是很主要的內(nèi)容,，主要寫(xiě)明總價(jià)款,、付款方式,、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款,、定位,、尾款等。

4）履行期限,、地點(diǎn),、方式主要寫(xiě)明交房時(shí)間、條件,；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程,；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師,、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù),；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?/p>

5）違約責(zé)任：主要說(shuō)明哪些是違約情形,；如何承擔(dān)違約責(zé)任,；違約金、定金,、賠償?shù)挠?jì)算與給付,；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式,；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題,。

6）解決爭(zhēng)議的方式：主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是,，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。

7）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間,；生效或失效條件,；生效或失效期限；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件,；合同無(wú)效或被撤消后,，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

8）合同中止,、終止或解除條款： 明確約定合同中止,、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知,、協(xié)議,、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限,；合同中止,、終止或解除后,，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

9）合同的變更或轉(zhuǎn)讓?zhuān)?在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更,、轉(zhuǎn)讓的禁止條件,。

10）附件： 在此說(shuō)明本合同有哪些附件，附件的效力等,。 如果有可能,，建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師起草、修訂合同,，這樣效果比較好,。

二手交易應(yīng)注意：

1、要選擇合法的,、信譽(yù)度高的房屋中介公司2,、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3、核實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方身份4,、看清合同條款5,、將各項(xiàng)“口頭”承諾寫(xiě)進(jìn)合同6、避免簽單方委托7,、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易

選購(gòu)有房產(chǎn)證的二手房購(gòu)買(mǎi)步驟如下：

步驟一：買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》步驟二：曬圖步驟三：買(mǎi)賣(mài)雙方同到銀行申請(qǐng)銀行按揭（如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步）

步驟四：買(mǎi)賣(mài)雙方同到房管局產(chǎn)易所申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)步驟五：買(mǎi)賣(mài)雙方同到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)步驟六：買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證

（五）消委會(huì)特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱,，二手房市場(chǎng)也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益,，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)各種陷阱,，其中，針對(duì)多數(shù)賣(mài)房者缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn),、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理,，通過(guò)“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買(mǎi)進(jìn),，將房源壟斷在本公司中,，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià),。那么,，消費(fèi)者應(yīng)該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢？

賣(mài)房子一定要房產(chǎn)過(guò)戶

專(zhuān)業(yè)人士提醒消費(fèi)者,，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過(guò)戶才是出售房屋的最關(guān)鍵,。千萬(wàn)不要一手交錢(qián)一手交房快速交易,，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事,，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)；二是買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面,，坐下來(lái)當(dāng)面將價(jià)格談清楚,，并正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,，切不要通過(guò)中間人最終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失；三是不讓黑心中介有機(jī)可乘,。對(duì)于心急用錢(qián)和圖省事的業(yè)主,，不要聽(tīng)信黑心中介的蠱惑來(lái)選擇“現(xiàn)金收購(gòu)”的賣(mài)房方式。不管是公司收購(gòu)還是個(gè)人收購(gòu),，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià),，牟取暴利。

“現(xiàn)金收房”有何陷阱,？

首先,，由于有些不法中介知道，經(jīng)過(guò)眾多媒體的報(bào)道,，消費(fèi)者對(duì)“現(xiàn)金收購(gòu)”已經(jīng)有所防范,。于是就化裝成個(gè)人購(gòu)房者，先與業(yè)主談好房?jī)r(jià)后,，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證,。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購(gòu)房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成了,；另外,，許多不法中介為了達(dá)到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險(xiǎn)直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金收房,，而當(dāng)不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后,，進(jìn)而又轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，吃取差價(jià),。一旦不法中介公司無(wú)法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn),，事情敗露后，就會(huì)采取不正當(dāng)手段或抵押或出租,，使之快速變成現(xiàn)金,，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易,，反而無(wú)形中替不法中介公司擔(dān)負(fù)著許多責(zé)任,，而業(yè)主也無(wú)法得到真正的利益優(yōu)惠。（注：二手房購(gòu)買(mǎi)須知的部分內(nèi)容由中原地產(chǎn)提供）

以上內(nèi)容來(lái)源于《購(gòu)房須知》,，具體內(nèi)容的檢索及查閱以《購(gòu)房須知》（第二版）為準(zhǔn),。