【特別報(bào)道】回暖的樓市

似曾相識(shí)的一幕又在上演,。

春節(jié)過后,，一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢(shì)：上海單價(jià)8萬元/平方米某樓盤開盤售罄;北京出現(xiàn)“日光盤”，某項(xiàng)目加推72套新房源,，2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元;今年前兩個(gè)月，深圳一手住宅均價(jià)高達(dá)47146元/平方米,，同比上漲74.84%……

與往年春節(jié)后到3月份才迎來陽春不同，在限購沒有放開的情況下,，北上廣深等一線城市樓市的陽春已早早來臨,，一手住宅和二手住宅市場(chǎng)全面回暖。在三四線城市苦戰(zhàn)“去庫存”的背景下,，一線城市樓市此次“發(fā)燒”式回暖讓不少人看不明白,。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)直言：“一線城市房?jī)r(jià)上漲的背后實(shí)際上是供不應(yīng)求造成的,，供不應(yīng)求導(dǎo)致人們對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期還在上漲，所以房?jī)r(jià)還在往上推升,。”

一線樓市節(jié)后火速升溫

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 王紅茹 | 北京報(bào)道

京滬深房?jī)r(jià)漲幅驚人

“去年12月份看了幾套房,，當(dāng)時(shí)猶豫沒買，只一個(gè)月工夫,，誰知竟然漲了這么多,，房子一天一個(gè)價(jià)，還沒有房源,。我當(dāng)時(shí)看中的房子都已經(jīng)漲了二三十萬,，還都賣掉了。”北京一位張女士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者懊悔不已地表示,。

她從2015年年底就開始在北京朝陽區(qū)看房,，預(yù)算是260萬元，年前以這個(gè)價(jià)位可以在朝陽區(qū)南四環(huán)外找到不少房源,，她當(dāng)時(shí)覺得可選房源多,，打算先將資金投到生意上，等賺了錢后再買房,。

讓她沒想到的是,，僅過了一個(gè)春節(jié)，去年中意的房子每平米至少漲了2000元～3000元,，“很多業(yè)主都是幾十萬幾十萬地上調(diào)報(bào)價(jià),，甚至有一套房有6個(gè)客戶爭(zhēng)著要看，房主卻躲到外地不回來,。”她告訴記者,，“最近我的任務(wù)就是抓緊買，價(jià)格漲了也要買,，再不買,，更買不到了。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，截至2月26日,，北京2016年二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，同比上漲86.7%,。從簽約價(jià)格看,，春節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%,。

北京不僅二手房交易火熱,，新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個(gè)項(xiàng)目單次推盤量均不超過百套，開盤價(jià)格也均出現(xiàn)上漲,，漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時(shí)售罄,，金融街(長(zhǎng)安)中心也僅用2小時(shí)即告售罄,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月,，北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.21%,，同比上漲8.99%，樣本平均價(jià)格35160元/平方米,。

相比北京,，深圳、上海等一線城市的樓市火爆程度有過之而無不及,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2016年2月，深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比與同比漲幅分別達(dá)到5.41%和52.55%;上海的環(huán)比與同比漲幅則分別達(dá)到1.82%,、23.28%,。

庫存不足與政策寬松成房?jī)r(jià)上漲主因

“一線城市房?jī)r(jià)之所以呈現(xiàn)暴漲，跟庫存不足有關(guān)系,。從一線城市的庫存量看,，都存在一個(gè)庫存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。一線城市的市場(chǎng)供求關(guān)系一直是處于緊張狀態(tài),，基本上沒有松緩過,。”顧云昌副會(huì)長(zhǎng)向記者表示。

北京正經(jīng)歷房地產(chǎn)庫存急劇回落,。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至2月28日，商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫存僅70416套,，這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月份的水平,。

易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國范圍35個(gè)重點(diǎn)城市庫存數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，截至2016年1月底,，35城庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌,、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，目前去庫存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月,，而且從短期看，也不可能實(shí)現(xiàn)庫存規(guī)模的快速補(bǔ)給,，這都使得一線城市樓市短期看容易大漲,。

顧云昌表示，“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中,，大量人口從中小城市向大城市特別是一線城市涌入,，而一線城市供應(yīng)土地的數(shù)量,，不足以滿足城市不斷發(fā)展、人口不斷涌入的需要,，這必然會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲,、房?jī)r(jià)上漲。”

除了庫存量不足,，一線城市房?jī)r(jià)上漲恐難離開寬松的政策支持,。

在全國樓市去庫存的總體要求下，近期,，無論是中央還是地方,，政策都趨向?qū)捤伞Ｕ群笸瞥隽藴p稅,、降首付等一系列救市政策,。

先看首付，2月2日,，央行發(fā)布公告,，在不實(shí)施限購的城市，居民首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，原則上最低首付款比例25%,，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,。有分析認(rèn)為，將首套房首付比例降至兩成,，回到了2006年前的水準(zhǔn),，為歷史最低水平。

再看利率,，在經(jīng)歷過多輪降準(zhǔn),、降息的“雙降”過后，房貸利率已經(jīng)經(jīng)歷了大幅下降,。

此外,，自2016年2月22日起，契稅新政發(fā)布,，個(gè)人購買家庭唯一住房,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅,。

還有公司債，上市房企去年發(fā)行公司債3000億,，是2014年18倍,。資金面之寬松，多年未見,。

其實(shí)，中央提出的去庫存政策很多都并不針對(duì)一線城市,，但是一線城市的房?jī)r(jià)上漲卻是事實(shí),。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來，一線城市的房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)支撐：一是政策支撐,，去庫存政策盡管很多都不是沖著一線城市去的,，但配給三四線城市的藥，最終一定會(huì)進(jìn)入一線城市的嘴里;二是供求關(guān)系,，一線城市目前仍然是需大于供,，去庫存的壓力并不大;三是未來的預(yù)期，未來人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì),。

多地醞釀?wù){(diào)控政策

在去庫存政策的背景下,，春節(jié)過后一線城市樓市的熱銷似乎顯得有些“不合時(shí)宜”。

但是,，反常的背后也有規(guī)律可循,，顧云昌表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是越漲越有人買，越買越漲;反過來,，越跌越?jīng)]人買,，因?yàn)榭赡苓€要跌，人們就等著,，等到房?jī)r(jià)往上反彈的時(shí)候,，感覺再不買又漲了，然后就趕緊買,。等房?jī)r(jià)到了最高點(diǎn),，頂不上去了，房?jī)r(jià)又開始回落,。”

“一線城市的房?jī)r(jià)是周期表現(xiàn),，一般來說，3年左右一個(gè)周期,，這在北京的房地產(chǎn)表現(xiàn)得很清楚,。”顧云昌認(rèn)為，2013年時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高潮，2014年則遭遇低潮,，2015年開始復(fù)蘇,，2016年上半年又一次經(jīng)歷高潮，“可能到2016年的下半年或者年底之前,，房?jī)r(jià)到了頂端,，購買力上不去了，房?jī)r(jià)就開始平穩(wěn)下來,，可能還會(huì)往下走,。我估計(jì)2017年一線城市可能會(huì)出現(xiàn)低潮。”

在春節(jié)后一線城市樓市火爆的背后,，一些業(yè)內(nèi)人士也提示樓市投資要注意防范風(fēng)險(xiǎn),。

“一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來就已有泡沫，但是房?jī)r(jià)卻還在上漲;三四線城市的房地產(chǎn)沒有泡沫,，但是它恰恰不漲,，中國房市就是如此之矛盾。”顧云昌說,。新華社則發(fā)表評(píng)論稱,，應(yīng)該警惕某些開發(fā)商營(yíng)銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象,，導(dǎo)致購房者“恐慌性”入市,。

在當(dāng)前國家與各地寬松政策頻出，一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),，地方政策是否收緊成為大家關(guān)注的焦點(diǎn),。

日前，上海市規(guī)劃和國土資源管理局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》指出,將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例,，中心城區(qū)不低于70%,，郊區(qū)不低于60%。

3月2日,，針對(duì)高房?jī)r(jià)問題,，深圳市委書記馬興瑞表示，將在原關(guān)外地區(qū)增加土地供給,，鼓勵(lì)開發(fā)商建房,，并做好醫(yī)療、教育,、交通等配套項(xiàng)目;其次要保證保障房供應(yīng);再者就是打擊樓市投機(jī)行為,。馬興瑞透露，面對(duì)地少人多的城市格局,，深圳計(jì)劃填海造地55平方公里,、陸地整備50平方公里左右,。

“當(dāng)前，最重要的是要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,。房地產(chǎn)有波動(dòng)是必然的,，不可能沒有波動(dòng)，但是如何使波動(dòng)小一點(diǎn),，使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸,，是我們應(yīng)該繼續(xù)研究和解決的問題。”顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,。

(劉鶴影對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))