青島樓市在2016年“升溫”速度比較快,，難免讓人有些措手不及,。當(dāng)下“量?jī)r(jià)齊漲”的青島市場(chǎng)最真實(shí)的體現(xiàn),，而在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)規(guī)律下，原本持幣待購(gòu)的置業(yè)者開(kāi)始放棄觀望，涌入樓市希望能夠抄底?？刹怀上氲氖?，開(kāi)始“淘房之旅”后才發(fā)現(xiàn)--“唉呀媽呀!房子已經(jīng)漲價(jià)不少了!”

在買(mǎi)房人群中，把目標(biāo)鎖定在二手房上的購(gòu)房者也有不少,，為了讓大家對(duì)青島二手房?jī)r(jià)格有個(gè)更加明晰的了解,，青島新聞網(wǎng)記者近日對(duì)市內(nèi)四區(qū)的二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行了走訪調(diào)查——

市南二手房源充足 學(xué)區(qū)房3萬(wàn)元/㎡隨處可見(jiàn)

隨著多年的開(kāi)發(fā)，市南區(qū)的建設(shè)用地日益稀少,，新建項(xiàng)目量少且價(jià)貴,，二手房便成了市南樓市主力。由于市南區(qū)地段優(yōu)越,，配套豐富,，交通便捷,，可謂是主城區(qū)中的中心城區(qū),，因此即使是在樓市“大蕭條”的2014年，這里的二手房?jī)r(jià)格仍然“穩(wěn)如泰山”,。今年以來(lái),，樓市迅速升溫，市南的二手房?jī)r(jià)也跟著漲了上來(lái),。

從記者走訪調(diào)查了解到的情況來(lái)看,，市南的各大板塊的均價(jià)全部突破15000元/平方米，五四廣場(chǎng)更是以均價(jià)22884元/㎡的價(jià)格突破了2萬(wàn)元大關(guān),，不過(guò)在湛山片區(qū)的對(duì)比之下,，五四廣場(chǎng)片區(qū)二手房還不是最貴的，湛山板塊二手房掛牌均價(jià)31241元/㎡,，傲視整個(gè)市南區(qū),，放眼整個(gè)青島都算“名列前茅”了。

市南區(qū)二手房?jī)r(jià)格之所以成為青島的“領(lǐng)頭羊”,，除了其優(yōu)越的地理位置,，還因?yàn)樗沫h(huán)境和配套。環(huán)境方面,，市南片區(qū)可近賞奧帆中心遼闊海景和五四廣場(chǎng)人文風(fēng)情;配套方面,，香港中路核心地段的百麗廣場(chǎng)、海信廣場(chǎng),、萬(wàn)象城等商場(chǎng)人氣都很旺,，401醫(yī)院、青大附院等醫(yī)院也都位居市南,。此外,，重點(diǎn)學(xué)校也為推動(dòng)市南房?jī)r(jià)起到了不容忽視的作用。位于市南區(qū)中西部的湛山,、大學(xué)路,、江蘇路是青島三大重點(diǎn)學(xué)區(qū),，這三個(gè)區(qū)域的房源幾乎都是寸土寸金。記者走訪了解到,，這三所學(xué)校周邊的房源掛牌均價(jià)分別為2.45萬(wàn)元/平米,、3.1萬(wàn)元/平米和2.6萬(wàn)元/平米，這其中不乏一些年代久遠(yuǎn)的老房子,。雖然房子都比較老舊了,，但借著學(xué)區(qū)房的東風(fēng)，照樣能賣(mài)上高價(jià),。

相比二手房的興旺,，市南區(qū)的新樓盤(pán)就顯得鳳毛麟角了些，比較有代表性的就是魯潤(rùn)靜園項(xiàng)目了,，該小區(qū)起價(jià)大約19000元/㎡,，雖然看起來(lái)十分昂貴，但與周邊二手房比起來(lái),，反而顯得有些“親民”,，因此銷(xiāo)售的也十分紅火。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,，市南的房子仍有增值空間,，尤其是位置好有靠近學(xué)區(qū)的房源，它們不會(huì)因房齡的增加而貶值,，只會(huì)因市南房源越來(lái)越緊缺而進(jìn)一步升值,。

市北區(qū)現(xiàn)一二手房倒掛 同區(qū)域二手房比新房高5000元/㎡

作為青島的老城區(qū)，市北區(qū)無(wú)論是配套設(shè)施還是生活氣息都有足夠的歷史積淀,。對(duì)于很多在市南工作的年輕人來(lái)說(shuō),，在市南買(mǎi)房太貴，而去李滄買(mǎi)房又太遠(yuǎn),，所以如果能在市北區(qū)買(mǎi)一套二手房,，對(duì)于不少剛需族來(lái)說(shuō)就是上佳的選擇了。尤其是隨著M3號(hào)線北半段的通車(chē),，作為被首先惠及的片區(qū)之一,，市北又掀起了一股“地鐵房”置業(yè)熱。

根據(jù)記者走訪,，目前市北區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)的二手房?jī)r(jià)占據(jù)了“天花板” 的位置,，均價(jià)大約為16293元/㎡。近年來(lái),，隨著區(qū)域價(jià)值的不斷提升,，市北CBD“高大上”的形象已經(jīng)日益凸顯，片區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)也跟著扶搖直上,。根據(jù)新聞網(wǎng)記者近日調(diào)查,，良辰美景二手房成交均價(jià)已達(dá)1.6萬(wàn)元/㎡左右,，錦繡華城二手房成交均價(jià)2.1萬(wàn)元/㎡，中海紫御觀邸成交均價(jià)2萬(wàn)元/㎡,，環(huán)宇康庭二手房?jī)r(jià)也接近1.7萬(wàn)元/㎡,。

隨其后的便是新都心片區(qū)了，新都心是2011年后在青島中部區(qū)域速度崛起的房地產(chǎn)片區(qū)之一,，憑借萬(wàn)科,、中海等房企大鱷的深耕，目前這一片區(qū)的二手房已具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,，這些二手房小區(qū)普遍房齡較短,，物業(yè)配套齊全，這讓它們?cè)诙址渴袌?chǎng)熱度也跟著飛速提升,。據(jù)記者了解,，如今中海清江華府二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.7萬(wàn)元/㎡，萬(wàn)科城二手房掛牌均價(jià)1.55萬(wàn)元/㎡,，萬(wàn)科藍(lán)山二手房掛牌均價(jià)1.82萬(wàn)元/㎡,。與這些“昂貴的二手房相比”新都心多個(gè)在售新盤(pán)就顯得“性?xún)r(jià)比”超高了。據(jù)記者了解,，如今新都心片區(qū)新房均價(jià)在1.3萬(wàn)元/㎡左右，已經(jīng)成了“一二手房?jī)r(jià)倒掛”現(xiàn)象最明顯片區(qū),。

臺(tái)東片區(qū),、浮山后片區(qū)二手房的價(jià)格也是在增漲當(dāng)中，就算是在前兩年樓市低迷的時(shí)候,，這些片區(qū)的房?jī)r(jià)也十分堅(jiān)挺,。值得一提的是，作為市北的一個(gè)新興片區(qū)——濱海新區(qū)及其周邊二手房的價(jià)格也漲至11401元/㎡,，與去年相比,，這一片區(qū)二手房單價(jià)漲了接近1000元/㎡。

嶗山區(qū)二手房?jī)r(jià)相差懸殊 傳統(tǒng)“富人區(qū)”房?jī)r(jià)普漲

嶗山區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置和獨(dú)一無(wú)二的山海風(fēng)景,，一直以來(lái)都是青島中產(chǎn)階級(jí)首選的居住區(qū)域,，也被戲稱(chēng)為“富人區(qū)”。近日記者走訪發(fā)現(xiàn),，嶗山區(qū)內(nèi)的二手房房?jī)r(jià)其實(shí)相差非常懸殊,。這里有著遙不可及的千萬(wàn)級(jí)豪宅，也有每平米剛剛過(guò)“萬(wàn)元線”的剛需房源,，整體房?jī)r(jià)格局是由南自北,、由中向四周輻射型分布的。

其中傳統(tǒng)的麥島板塊和石老人風(fēng)景區(qū)板塊二手房房?jī)r(jià)十分高昂,，分別為24935元/㎡和33499元/㎡,，這個(gè)價(jià)格與去年相比,，稍有漲幅，但漲得不多,。這兩大板塊內(nèi)二手房源普遍具有單價(jià)高,、戶型大的特點(diǎn)，動(dòng)輒就是千萬(wàn)豪宅,，讓普通購(gòu)房者難以企及,。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，早在2005年時(shí),，這兩大板塊的新房均價(jià)還都在4000元/㎡左右,，也就是說(shuō)，十年時(shí)間,，這里房?jī)r(jià)翻了六七倍,，一套100㎡的小三居，升值200萬(wàn),，正是這個(gè)片區(qū)早就了當(dāng)年青島最早一批靠投資房產(chǎn)發(fā)家致富的市民,，讓不少人正式邁入“小富豪”的行列中。

嶗山CBD板塊,、午山板塊,、西姜板塊以及國(guó)信體育場(chǎng)周邊板塊可以被列入到嶗山區(qū)整體房?jī)r(jià)的第二階梯中。當(dāng)然,，這四大板塊的房?jī)r(jià)也并不便宜,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，嶗山CBD二手房?jī)r(jià)為19239元/㎡,、午山板塊為2.3萬(wàn)/㎡,、西姜板塊為19141元/㎡、國(guó)信板塊為21456元/㎡,。隨著嶗山整體城市規(guī)劃的調(diào)整,，以及商業(yè)等各類(lèi)生活配套的逐步完善，這些板塊內(nèi)的新房?jī)r(jià)格還在不斷上揚(yáng),，二手房也自然跟著“水漲船高”,，雖然漲價(jià)了，但這些板塊內(nèi)的二手房卻并不愁賣(mài),，在市場(chǎng)上都是香餑餑,。

如果非嶗山區(qū)不住，資金又不算充裕的購(gòu)房者,，買(mǎi)房還有其他選擇,，因?yàn)樵趰魃剑瑯右灿袃r(jià)格親民的板塊，二手房?jī)r(jià)格區(qū)間集中在1.1萬(wàn)/㎡-1.5萬(wàn)/㎡,，比如西韓板塊,，二手房均價(jià)為11346元/㎡，還有北村板塊,，二手房均價(jià)13692元/㎡,，如此算來(lái)，購(gòu)置一套100㎡的房子,，總價(jià)可以控制在170萬(wàn)左右,，許多首改置業(yè)者只需要稍微“摸摸高”就能在這些片區(qū)買(mǎi)上一套不錯(cuò)的二手房。

李滄二手房在“萬(wàn)元線”上下徘徊 自西向東房?jī)r(jià)遞增

李滄區(qū)一直以來(lái)被看做是“剛需聚集地”,，房?jī)r(jià)基本保持在1萬(wàn)/㎡左右,。另外由于前兩年李滄有大批新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)上市，以至于近兩年來(lái),，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了足夠充足的房源,，與其他區(qū)域相比，李滄區(qū)的二手房大部分都是“次新房”,，深受剛需置業(yè)者青睞,。以李滄萬(wàn)達(dá)中央公館一套90㎡的二居房為例，單價(jià)11471元/㎡,，總價(jià)為103萬(wàn)左右,，中介告訴記者，這類(lèi)房源基本是房東買(mǎi)房后就沒(méi)住過(guò),，或者精裝后住了一年左右就要轉(zhuǎn)手出售,，“買(mǎi)到就是賺到”成為很多中介向置業(yè)者介紹房源時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)“推介語(yǔ)”。

此外記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，李滄區(qū)的二手房房?jī)r(jià)基本呈現(xiàn)由西向東呈現(xiàn)逐漸遞減的趨勢(shì)(東李與李村公園板塊例外)。目前滄口公園板塊的二手房?jī)r(jià)格在8943元/㎡左右,，李村公園板塊為10538元/㎡,，東李板塊為9102元/㎡，世園會(huì)板塊為1.4萬(wàn)/㎡,。從數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn),，李村公園周邊的二手房房?jī)r(jià)略高于東李板塊，其主要原因?yàn)槔畲迳倘Ρ欢x為李滄區(qū)的城市副中心,，各類(lèi)商業(yè)配套得到快速發(fā)展,，李村商圈的成功轉(zhuǎn)型升級(jí)，令周邊新房及二手房房?jī)r(jià)都具備了上漲的條件和基礎(chǔ),。

雖說(shuō)李滄是“剛需圣地”,，但所吸引的購(gòu)房者卻絕不僅僅都是剛需一族，也有不少改善型購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向了李滄。目前世園會(huì)板塊是李滄所有板塊中二手房房?jī)r(jià)最高的,，有些房源價(jià)格甚至高于市北區(qū),，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)建設(shè)的幾個(gè)住宅項(xiàng)目，價(jià)格在1.2萬(wàn)/㎡-2.8萬(wàn)/㎡左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊正在熱銷(xiāo)的新盤(pán)價(jià)格,，據(jù)悉，周邊的新城香溢紫郡,、卓越皇后道,、和達(dá)璟城等新樓盤(pán)項(xiàng)目，目前雖稍有提價(jià),，但新房?jī)r(jià)格還都在萬(wàn)元線徘徊,，遠(yuǎn)不及二手房“賣(mài)得貴”。