隨著倒春寒接近尾聲,，天氣一天天開始回暖,，樓市似乎也開始回到陽春季。青島江蘇路小學(xué)的學(xué)區(qū)房漲瘋了,，11平米小房,，按套賣,，喊到了70萬;濟南一套掛了兩個半月的二手房，營業(yè)稅“5改2”后,，第三天就賣出去了……近日,，山東要求各地今秋起停招擇校生，再次刺激了學(xué)區(qū)房的需求,。加上央行降低存款基準(zhǔn)利率,、房貸按揭貸款利率降低等多重政策利好，全省不少學(xué)區(qū)房,、次新房價格出現(xiàn)抬頭跡象,。

學(xué)區(qū)房

價格比年前漲了近一倍

近日，兩大樓市政策調(diào)整,，給我省的樓市帶來了明顯的刺激，尤其是學(xué)區(qū)房和過了兩年不滿5年的二手房,，部分賣房者悄悄提高了房價,，而房子反而愈加好賣了。

島城江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)房價格比去年年底上漲了一倍,。8日,，記者采訪了一家青島市青房置換(江蘇路分部)房產(chǎn)中介。據(jù)了解,，江蘇路小學(xué)為青島市重點小學(xué),，其周邊學(xué)區(qū)房價格一直居高不下，目前其附近一套1952年的面積38平米的學(xué)區(qū)房,，要價高達(dá)130萬,。

雖然大戶型房屋價格總值高，但是越小的學(xué)區(qū)房因為總值低,，反而越好賣,。據(jù)青房置換中介人員介紹，目前該中介售賣的學(xué)區(qū)房中,，一間11平米解放前的學(xué)區(qū)房售價70萬,，約6 . 4萬/平米，可謂創(chuàng)了我省學(xué)區(qū)房的天價,。

二手房

幾天內(nèi)增加了十幾套房源

濟南的二手房價格也出現(xiàn)了小幅度漲價,。在奧體附近從事中介工作的李先生稱，前兩天他賣出了一套110平米的房子,，該房子春節(jié)之前就掛出了,，掛出兩個半月一直無人問津。誰知政府發(fā)布政策“5改2”的第三天,，房子就賣出去了,，而且售價還漲了一萬,。

齊魯樓市不動產(chǎn)一位銷售人員表示，政策出臺后,，房價有小幅上漲?，F(xiàn)在看房的人增多了5%到10%，今年4月份的銷量同比去年好一些,。政策出來后,，1日到8日成交了4套，這在該公司是不錯的銷量,。

隨著樓市回暖跡象的顯現(xiàn),，一些二手房中介的生意開始好轉(zhuǎn)。“營業(yè)稅5轉(zhuǎn)2后,，中介的房源明顯增加了,。”濟南市歷下區(qū)朝山街一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，最近前來掛房銷售的業(yè)主多了起來,，幾天工夫就增加了十幾套房源,。

新房

多數(shù)樓盤價格變化不大

臨沂市河?xùn)|區(qū)濱河大道附近一個馬路拐角處，連著兩三個在建的大型小區(qū)幾乎連成了一片,。其中的幸福小區(qū)打出了新婚特價房,、3000元一平方米的巨幅廣告。近日,，購房者前去詢問時,，置業(yè)顧問王女士介紹說，這是年前的促銷政策了,，一出正月就取消了?，F(xiàn)在價格不僅回彈到6000元左右，還取消了買房的相關(guān)贈送活動,。

濟南市南部的一個小區(qū),，新的一期房子又將啟動建設(shè)。但據(jù)記者多方打聽,，這個南部的最大社區(qū)新房價格將在萬元左右,，不僅沒有絲毫降價趨勢，還有價格要抬頭的苗頭,。“這里的房子前年一度跌到了每平方米7000元-8000元,，沒想到還能漲回到9000元-10000元的價格。”準(zhǔn)備在此處購房的市民張廣成有點后悔拖了兩年才買房,。

“隨著近期多項樓市政策調(diào)整出臺,，濟南有部分樓盤應(yīng)聲漲價，但多數(shù)樓盤堅持走量為王。”濟南萬科麓山售樓人士告訴記者,，房子報價確實高了,，但同時推出“特價房”，其價格較之前并沒有多大變化,。

趨勢

房價不會大漲大落而是穩(wěn)中微調(diào)

在山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利看來,，房產(chǎn)市場雖然有回暖的趨勢，但價格會趨向平穩(wěn),，不會出現(xiàn)大的漲幅,，購房者無需過分擔(dān)心。

世聯(lián)怡高山東區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“5改2”后,，部分客戶交易成本大大降低，改善型客戶入市,，能促進(jìn)一二手房的交易活躍度,。同時二手房交易成本降低，將影響一部分客戶從一手房轉(zhuǎn)到二手房,，促進(jìn)二手房市場的活躍度,。

“確實有部分業(yè)主調(diào)高了房價，但隨著房源的增多,，價格不會大漲大落，而是穩(wěn)中微調(diào),，市民的購房選擇面將加大,，房價卻不會大幅增加。”21世紀(jì)不動產(chǎn)朝山街店負(fù)責(zé)人王月東分析說,，不收擇校生,，重點學(xué)區(qū)又屈指可數(shù)，為落戶到重點學(xué)區(qū),，家長只能購買學(xué)區(qū)房,。

“學(xué)區(qū)房附著了教育這種稀缺資源，和普通的不動產(chǎn)價格自然有區(qū)別,。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,，總體來看，房價分層趨勢依然明顯,，地段是決定房價的最重要因素,。

延伸閱讀

一季度濟南樓市成交同比漲七成

今年一季度，濟南樓市迎來“開門紅”,，新建商品房成交面積達(dá)197.3萬平方米,，較去年同期上漲70.5%。

據(jù)濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米,、17353套,，較去年一季度的115.7萬平方米、10613套分別上漲70.5%和63.5%;其中新建住宅成交量為近3年來同期最高,，比去年一季度上漲79%,。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，在一系列利好政策的刺激下,，房地產(chǎn)市場預(yù)期良好,，二季度濟南樓市成交將呈現(xiàn)繼續(xù)向上的態(tài)勢，但不會出現(xiàn)大面積反彈,。據(jù)新華社

分析

部分城市高庫存“寒意”仍在

值得關(guān)注的是,，盡管購房者入市積極性提高，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒,。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說：“與以往相比,，此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性。”

此外,，房地產(chǎn)市場的差異性特征,，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”,。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，截至2月末,，全國住宅待售面積42177萬平方米,，同比增長23.4%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,，我國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松,、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。據(jù)新華社

樓市分化加劇政策還需因地制宜

房地產(chǎn)市場差異化明顯,，特別是在當(dāng)前,，樓市分化加劇，政策更應(yīng)體現(xiàn)分類指導(dǎo),、因地施策,，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。

有業(yè)內(nèi)人士曾說,，抑制房價過快上漲時,，是全國跟著一線城市吃藥，如今,，政府一定要做好分類指導(dǎo)這道考題,。

此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費”，“分類指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯,。仔細(xì)研讀,，字里行間透露出決策者的“審慎”。

在放寬首付比例的同時,，提出“在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。

在允許調(diào)整土地用途上,，設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市,、縣”。

根據(jù)以往經(jīng)驗,，樓市新政策能否落地生根,，發(fā)揮應(yīng)有作用，還有待觀察,。特別是國家層面政策出臺后,，如何因地制宜，出臺更切合地方實際的細(xì)則,，是對地方政府的嚴(yán)峻考驗,。