近日我市二手房交易成交量,，像三伏天的溫度,，連連升高，甚至過戶都要凌晨3點(diǎn)去排隊(duì),，這也讓家裝市場跟著熱鬧起來。本周,，記者走訪了島城幾家品牌裝飾公司了解到,，自6月下旬以來，舊房翻新需求量連續(xù)攀升,。青島元洲裝飾公司主任設(shè)計(jì)師石慶杰看來：“大部分人還沒有二手房翻新經(jīng)驗(yàn),，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為換換瓷磚、地板,，墻面粉刷一新就能入住,，其實(shí)二手房翻新不比裝修毛坯房省心，甚至要花更多的精力和財(cái)力,，不然入住后,，一些家裝漏洞慢慢顯露出來時(shí)再懊惱，就為時(shí)已晚,。”為避免吃大虧,，一些必要的裝修“關(guān)卡”，尚需提前了解清楚,。

專家提醒

當(dāng)裝修完畢后,，一定讓裝飾公司留下一張管線圖。否則,，如果以后出現(xiàn)水電問題,，業(yè)主就只能抓瞎了，有時(shí)甚至還必須得鑿墻來解決問題,。

為舊房“把脈”揪出病灶

石慶杰提醒,，二手房翻新前，必須先仔細(xì)驗(yàn)房,，找出房子的潛藏問題,，這就像“診病”，先找出問題,，才能使舊房存在的問題得以根治,。

漏水：“滲,、漏水現(xiàn)象占到二手房翻新問題的70%。”石慶杰介紹,，一些二手房用的是老式地漏,，腐蝕、生銹等問題使下水道流水不暢,，積水成疾造成滲水現(xiàn)象較多,。另外，若要改造衛(wèi)生間坐便排水方式,，會(huì)牽涉到主體管道,，操作稍有不慎，會(huì)導(dǎo)致下水道堵塞或墻面滲水,，所以要慎之又慎,。石慶杰說：“有些滲漏問題肉眼看不到，需要一些專業(yè)的技巧和手段,，認(rèn)真檢驗(yàn)才能過關(guān),。最簡單的檢驗(yàn)方法是在衛(wèi)生間地面澆些水，看水是否能暢通無阻地流向出水口,，墻面沒有洇水現(xiàn)象,。”

電路：對(duì)居住十年以上的老房，檢查電路老化程度很有必要,，電線出現(xiàn)干裂就須更換,，預(yù)埋墻內(nèi)的電線，最好刨開看有無套管,，如果沒有,，建議全部更換。

裂痕：房子有裂縫很常見,，但不為人所知的是,，有些裂縫卻是很大的安全隱患。石慶杰說：“裂縫與橫梁平行只需修補(bǔ)好就行,，要是與橫梁垂直就是房屋架構(gòu)出現(xiàn)了質(zhì)量問題,，要進(jìn)行大修。”

門窗：門窗密封不嚴(yán),，是舊房“常見病”,，但多數(shù)購房業(yè)主并不太在意這個(gè)問題，老式門窗密封條都是膠皮做的,，易老化,，膠皮縮短，導(dǎo)致漏風(fēng),、漏氣,、漏雨,。特別是夏季的青島，不解決好這個(gè)問題,，墻面粉化是遲早的事,。

別忘了算上“拆舊費(fèi)”

“預(yù)算做得越細(xì)，成本控制越精確,。與毛坯房裝修不同的是,，二手房翻新要在原有預(yù)算基礎(chǔ)上增加拆舊費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi),。”青島美寶裝飾公司設(shè)計(jì)師宮翠基說,。

“二手房翻新更要做預(yù)算，但人們卻往往忽略了這一點(diǎn),，認(rèn)為修舊利用會(huì)更節(jié)約費(fèi)用,。其實(shí)翻新二手房，是要將老房里的破舊細(xì)節(jié)徹底拆除,，才能在良好的基礎(chǔ)上實(shí)施個(gè)人想法，預(yù)算中‘拆舊費(fèi)’斷不可忽視,。”宮翠基強(qiáng)調(diào),。

“建筑面積在100平方米左右的房子，需預(yù)留拆舊費(fèi)約3000元,。”宮翠基提醒,，一些老房衛(wèi)生間較小，且門框上都有橫梁,，顯得門很狹小,，這會(huì)產(chǎn)生拆橫梁“移門”問題;另外，鋪設(shè)新瓷磚前,，需起掉舊瓷磚,，這也是產(chǎn)生拆舊費(fèi)的地方;與之相同的還有舊墻裙子的拆除等方面。而成品保護(hù)費(fèi)用一般用在較新的二手房翻新,，地板,、門窗、墻面不需大動(dòng)干戈,，要用專業(yè)保護(hù)膜將被保護(hù)的地方或固定家具嚴(yán)密裹起來,，這也會(huì)產(chǎn)生一定的額外費(fèi)用。

優(yōu)化功能分區(qū)是重點(diǎn)

二手房裝修的最終目的是提升它的耐用性,、便利性和美觀性,，這樣才能給居住提供保障，所以優(yōu)化功能分區(qū)是重點(diǎn),。

“二手房除了老舊,，另一個(gè)常見毛病就是戶型設(shè)計(jì)很不合理,。因此，二手房改造設(shè)計(jì)環(huán)節(jié),，必須特別注意空間的功能優(yōu)化,。”宮翠基表示，二手房功能空間的優(yōu)化至關(guān)重要,，能大大增強(qiáng)房屋實(shí)用與便利性,，并能恰到好處的體現(xiàn)美觀性。比如,，客廳與南臥室相連的戶型,，多數(shù)業(yè)主都想改造為客臥分離的典型戶型，這可在計(jì)劃分割線上用石膏板壘砌一米左右的墻面,，再用玻璃櫥窗或柜子等家具作為上半部分的裝飾,，既簡便又不妨礙客廳采光。

很多二手房業(yè)主采用局部裝修,，宮翠基提醒,，這種情況下，要注意翻新部分與原有空間的風(fēng)格銜接,。

老房子別做“大手術(shù)”

二手房多是舊式磚混結(jié)構(gòu),，所以進(jìn)行戶型改動(dòng)時(shí)，不能隨意破壞原結(jié)構(gòu),。

進(jìn)行二手房的空間改造時(shí),，承重墻斷不可動(dòng)，“若要增加實(shí)體墻隔斷,，必須要注意新舊墻面交界處的施工工藝,。砌墻時(shí)，除了注意放線砌墻以保持墻體垂直度,、墻面平整度之外,，墻體交界處最好貼一層鋼絲網(wǎng)，或者把舊有墻面的水泥沙灰鏟除幾厘米進(jìn)行找平處理,，最好在接口處刮膩?zhàn)拥臅r(shí)候,，貼層牛皮紙，這樣便于找平,，還可使接縫處更貼合,。”宮翠基說。

不少業(yè)主在進(jìn)行墻面翻新時(shí),，會(huì)讓工人直接在舊墻上刮新膩?zhàn)?、刷乳膠漆，但多數(shù)時(shí)候這種方式不可取,。房子居住5年以上,，耐水膩?zhàn)訒?huì)老化,，翻新墻面時(shí)，做好清除工作后,，最好再刷上一層“墻寶”(一種粘合劑),，然后重新刮膩?zhàn)印７駝t,，新刮的膩?zhàn)訉?，過不了多久慢慢就會(huì)剝落，影響今后墻面乳膠漆的施工質(zhì)量和長期使用效果,。