原標題：“存量房”時代來臨 中介將取代開發(fā)商成市場主角

“存量房”時代來臨,，房產(chǎn)中介將取代開發(fā)商成為市場主角

霸主鏈家

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 姚冬琴 銀昕北京報道

就在房地產(chǎn)開發(fā)商為了房地產(chǎn)市場作別“黃金時代”,，過渡到“白銀時代”而感到落寞與不甘時，房地產(chǎn)市場的競爭也許已經(jīng)悄然換了一條賽道,，鏈家等房產(chǎn)中介正在取代地產(chǎn)開發(fā)商成為中國地產(chǎn)存量房時代的主角,。

2016年,，中國二手房交易額約6.5萬億元,，占住房交易總額的比例達到41%，比5年前提高了20個百分點,。北京,、上海、深圳的二手房交易額占比分別高達74%,、72%,、63%。南京,、廈門,、福州等熱點二線城市的二手房交易額也均超過了新房。有分析人士判斷,，未來10年,，由增量開發(fā)主導的新房市場趨于穩(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房時代逐步來臨,。相應的,，房產(chǎn)經(jīng)紀機構，也就是俗稱的房產(chǎn)中介,，將會在交易市場上占據(jù)舉足輕重的地位,。

2017年以來，融創(chuàng),、萬科等年銷售額位居前十位,、達千萬級別的房企先后斥資數(shù)十億元投資鏈家，將這家中國最大的房產(chǎn)中介推到聚光燈下,。而融創(chuàng),、萬科的行為也被認為是提前為存量房時代“卡位”。

幾乎與此同時，今年3月開啟的新一輪樓市調(diào)控中,，加強二手房市場管控成為政策要義,。包括鏈家在內(nèi)的多家房產(chǎn)中介因為發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言,、捂盤惜售,、哄抬房價等上了監(jiān)管部門的“黑名單”。

對于鏈家來說,，2017年可謂“冰火兩重天”,。

盡管鏈家及其創(chuàng)始人左暉作風低調(diào)，但從投資方的公告,、政府的處罰信息,，以及合作方零散發(fā)布的消息中“抽絲剝繭”，還是可以看到,，從新房銷售,、二手房交易，到房屋裝修,、租賃,，再到剛剛剝離到體外的金融服務，鏈家已經(jīng)儼然成為一個覆蓋房產(chǎn)上下游多個環(huán)節(jié)的“帝國”,。

鏈家目前覆蓋北京,、上海、廣州,、深圳,、天津、成都,、青島,、重慶、大連等28個城市及地區(qū),，全國門店數(shù)量約8000家,，旗下經(jīng)紀人近15萬人。2016年,，其交易額超過1萬億元,。融創(chuàng)中國(1918.HK)在公告中稱鏈家為“以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈房產(chǎn)服務平臺”。

鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)內(nèi)最大的房源數(shù)據(jù)庫,，也即鏈家所稱的“樓盤字典”,。2017年4月，左暉透露,，鏈家在10年前開始做“樓盤字典”,，截至目前,，有8000萬套的住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個城市,，大約有11萬個小區(qū),、60萬棟樓、60萬個戶型,。

這樣龐大的門店,、經(jīng)紀人規(guī)模，特別是房源數(shù)據(jù),，令同行難以望其項背,。與此同時，市場分析人士也擔心,，擁有行業(yè)如此霸主地位的鏈家會否形成壟斷,，違反《反不正當競爭法》，甚至被指間接助推了房價上漲,。而在投資人眼中,，這些資源更是演繹出令人垂涎的發(fā)展空間和市場價值。

在一步步逼近的存量房時代,，“鏈家帝國”會成為什么模樣?其對房地產(chǎn)市場乃至房價走勢又會產(chǎn)生什么影響?

位于北京市朝陽區(qū)的鏈家總部 《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

資本蜂擁而至,，傳言鏈家“對賭”上市

存量房時代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東

“投鏈家,，我們談了一年,，給老左(左暉)做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投,，很多人想投,，投不進去的。”2017年1月15日,，融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌在樂視的會場,，解釋融創(chuàng)投資樂視的邏輯時順帶提到的這句話，成了一個意外的“爆點”,。

不管房產(chǎn)中介行業(yè)有沒有為在存量房時代“唱主角”做好準備,，資本已經(jīng)聞風而動，對這個行業(yè)寄予了厚望,。而在過去的兩年中,，作為房產(chǎn)中介行業(yè)里的佼佼者，鏈家可謂炙手可熱,。

1月9日,，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將通過增資事項以人民幣26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權,，并將有權向鏈家委任一名董事,。

4月19日,，萬科也對外確認了以30億元入股鏈家的消息，稱看好鏈家的發(fā)展空間,。但萬科并未向外界透露具體的持股比例,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位,。

除了這兩家房企,，數(shù)十家投資機構更早已經(jīng)布局鏈家。在萬科及融創(chuàng)入股前,，鏈家方面已完成過兩輪融資,。鏈家A輪融資在2014年1月7日，向復星昆仲,、鼎暉投資融資數(shù)億元;B輪融資在2016年4月15日,，向執(zhí)一資本、源碼資本,、騰訊產(chǎn)業(yè)共贏基金,、華晟資本、百度經(jīng)緯中國,、H Capital等共融資64億元,。

2016年4月，多家媒體報道,，鏈家同投資人簽訂了“對賭”協(xié)議：若公司(鏈家)未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO,，投資人有權在該情形發(fā)生后的任何時間要求回購?；刭弮r格為基本投資價格+每年8%(單利)的回報,。

對此，《中國經(jīng)濟周刊》記者向鏈家方面求證,。鏈家市場部一位人士告訴記者,，不掌握相關信息。“鏈家從來沒有對外談過上市,，連融資都沒有談過,。老左特別低調(diào)，希望事情都做完了才對外講,。”

而有知情人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，鏈家目前正處在上市輔導期。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn),，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉,、單一剛、周育松,，擴大到目前的32位股東,。而細細研究這些股東的資料,，其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復雜，不僅有歌斐資產(chǎn),、華晟資本,、源碼資本、執(zhí)一資本等投資機構,，有騰訊,、百度、新希望等明星企業(yè),，還有中國人保,、招商局等國資，以及中煤能源,、潞安礦業(yè),、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影[編者注：招商局、中國人保,、中煤能源,、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)的幕后股東],。

資本的蜂擁而至進一步提升了鏈家的價值預期,。以融創(chuàng)中國在公告中披露的價格計算，鏈家的估值達416億元,，這比5年前鼎暉,、復星投資鏈家時的估值高出了40余倍。

資本為何如此“寵愛”鏈家?今年4月,，左暉在一公開活動上的一番論斷,，或可解釋,。左暉說,，中國房地產(chǎn)的存量住宅面積約200億平方米，存量住宅資產(chǎn)有200萬億元人民幣的規(guī)模,，中國人的住宅資產(chǎn)已經(jīng)超過美國人,。未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產(chǎn),。而現(xiàn)在全國存量住宅的流通率很低,，大概2%都不到。

嚴格意義上,，存量房指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋,。一般而言，存量房概念中包括二手房,。眼下,，熱點城市正快速跨入存量房主導的市場,。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關,，是新房成交量的2.7倍,，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

作為鏈家的投資方之一,，歌斐資產(chǎn)董事長殷哲早在2015年10月就曾表達過對存量房市場的看好,。殷哲在接受記者采訪時表示：“未來的投資的關鍵詞是"存量"和"運營"，具體來講,，未來的投資重點將是：存量資產(chǎn)的改造運營機會,、運營公司的股權投資機會、新房市場的調(diào)整機會,。”

“從發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展歷史看,，房地產(chǎn)中介的生存空間遠比開發(fā)商大。2016年,，我國新房銷售達到15億平方米,，這個"頂"未來很難突破。但是,，存量物業(yè)流通,、資產(chǎn)管理、家裝,、租賃,、融資等，卻是一個沒有終點的永續(xù)市場,。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉說,。

而融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展空間,，并且北京鏈家已經(jīng)在該市場建立了絕對的優(yōu)勢,。”

鏈家“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”?占北京市場50%以上份額

融創(chuàng)中國公告中所言的鏈家在中國房地產(chǎn)存量交易市場建立的“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”?對比鏈家與其他房產(chǎn)中介的估值或可見一斑。

2017年2月,，昆百大A(000560.SZ)發(fā)布公告稱,，以約3.78億元的轉讓對價受讓西藏利禾等3家公司持有的我愛我家6%的股權。此后,，昆百大A又以發(fā)行股票及支付現(xiàn)金的方式購買我愛我家剩余的94%的股權,，合計支付對價約61.82億元。以此計算,，我愛我家的估值約為65.6億元,，與鏈家的416億元不在一個數(shù)量級上。即便是于2009年業(yè)內(nèi)首家登陸A股的世聯(lián)行(002285.SZ),，目前的總市值也只有160多億元,。

2014年,，鏈家的除稅后純利超過7400萬元;2015年，這一數(shù)字超過8億元,。

獨立第三方房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務商云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計顯示,，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通過中介公司進行的有237233套,，占比87.2%,。其中，鏈家成交129757套,，占所有中介成交套數(shù)的54.7%,。排名第二、第三的我愛我家,、麥田,，成交套數(shù)相加也尚不及鏈家的1/3。

云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計還顯示,，2016年,，北京有1502個活躍小區(qū)(編者注：指年成交量20套以上)，超過50%的房源交易由鏈家經(jīng)手,。甚至,，在48個活躍小區(qū)，超過80%的房源交易由鏈家經(jīng)手,，幾乎做到了“絕對壟斷”,。

鏈家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市場,。2015年開始,，鏈家在全國一二線城市“跑馬圈地”，一口氣并購了成都伊誠,、上海德佑,、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅,、北京高策,、大連好旺角等11家各地老牌中介公司，在行業(yè)內(nèi)一騎絕塵,。

在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場，鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一,。

一位上海購房者對記者說,，最初知道鏈家是從廣告上，它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》,，還在地鐵做廣告,，可謂“鋪天蓋地”,。

在鏈家“大本營”北京，更是幾乎每個小區(qū)都有鏈家門店,。在不少成熟小區(qū),，鏈家簽約了燈箱廣告、電梯間廣告,，作為經(jīng)紀人展位,。據(jù)鏈家員工透露，這樣的廣告位費用由鏈家和經(jīng)紀人本人共同分攤,。

鏈家還擁有業(yè)內(nèi)領先的激勵機制,，底薪2500元~6000元，傭金最高提成70%,。“同一單交易,，鼓勵更多的經(jīng)紀人參與進來。現(xiàn)在平均一單大約有5~6個經(jīng)紀人參與,，共分傭金,。”鏈家員工告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

8000家門店,、近15萬名經(jīng)紀人,、8000萬套房源數(shù)據(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)術”、掌握的大規(guī)模數(shù)據(jù),，讓不少同行感到難以企及,。

數(shù)據(jù)對于未來的房地產(chǎn)市場至關重要。“目前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的應用還是非常弱的,，我們自己大概有1200T的數(shù)據(jù)量,，起碼上一個level，有1000PB的數(shù)據(jù)時,，才會對中國房地產(chǎn)電子化產(chǎn)生更大的幫助,。”左暉說。

在鏈家與萬科合作成立裝修公司時,，左暉就曾表示,，希望利用鏈家數(shù)據(jù)庫對產(chǎn)業(yè)鏈做更多工作，根據(jù)目前掌握的8000萬套住宅,、大約60萬個戶型,，把這60萬個戶型的裝修方案都能夠給做出來。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉就此對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析道,，大開發(fā)商之間的銷售規(guī)模排位賽是非常激烈的,，希望通過鏈家大規(guī)模的門店、經(jīng)紀人，讓新房銷售能夠上量,。

“而對于鏈家來說,，要從新房銷售開始，把房屋信息,、土地信息,、購房人信息等網(wǎng)羅進來。這是它掌握存量房時代數(shù)據(jù)這個風口的手段,。”李宇嘉說,，之所以有那么多的投資機構，包括萬科,、融創(chuàng)看中鏈家,，就是看中鏈家通過海量的中介、門店,，把房源基本信息都掌握在手里,，這是其他中介沒辦法比的。

目前鏈家有8000 萬套的住宅數(shù)據(jù),，覆蓋30 個城市,，在國內(nèi)房產(chǎn)中介市場是絕對霸主?！吨袊?jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

“獨家房源”是“壟斷房源”和房價上漲的推手?

在二手房市場,，房屋供應非標準化，客戶需求也有多樣性,，政策,、稅率、市場情緒也相對復雜,，供需信息不對稱的情況常見,。在北京“3·17新政”之前的樓市瘋漲中，二手房交易一天一價,，每次漲價幾十萬的情況比比皆是,。同時代理買方與賣房，“一手托兩家”的中介,，為了促成交易,，而推高房價的質(zhì)疑不絕于耳。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示,，中介只是信息的溝通者和交易的服務商,，對價格影響的權重比較小。“當然,，在樓市火爆的時候,，中介有一定的推漲作用,，主要就是煽風點火,，有時候利用信息不對稱制造恐慌情緒,，甚至中介機構的人員自己也參與到炒房。所以在樓市上升期,，會起到助推房價的作用,，但作用的權重不高，可能就在一成左右,，在樓市漲得快的熱門城市,，有一成到兩成。”

而作為曾經(jīng)的“拳頭業(yè)務”之一,，“獨家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市場地位,，“壟斷房源”的手段，甚至被指推高房價,。

“獨家房源”是何物?

“我們中介已經(jīng)沒有"獨家房源"了,。”一家地產(chǎn)中介的工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，不僅是他所在的亞運村片區(qū),，整個北京都已沒有做“獨家代理”的地產(chǎn)中介,。“一旦被發(fā)現(xiàn)還在做"獨家房源"，中介門店就會被北京市住建委處罰30萬元,。”該工作人員介紹說,，“獨家房源”會導致客戶量減少，只有某一家地產(chǎn)中介的客戶有機會看到該房源,，無形中降低了賣出房屋的速度,，他們已不建議房主這樣操作。

以“VIP服務”“獨家代理”等名稱示人的“獨家房源”服務從房產(chǎn)中介誕生時便存在,。一位鏈家的工作人員介紹說,，鏈家“VIP服務”之所以受到歡迎，是由于其他中介的“不正當競爭手段”,。“有些房主的房子明明已經(jīng)成交了,，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約,，因為他們找到了愿意出更高價格的客戶,。”

所謂“獨家房源”指房主將房屋獨家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息,，其間若房主將房屋信息透露給其他中介,，將被視為違約。從中介角度來看,，此舉是爭奪房源的重要手段,。在二手房市場，誰擁有更多房源誰就會占據(jù)主動;對房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場價的價格賣出房屋,，房主也樂見其成,。

那么，中介是如何操作“獨家房源”的?一位21世紀不動產(chǎn)工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，以鏈家為例,，一旦簽訂“房屋獨家代理協(xié)議”，經(jīng)紀人會承諾以高于市場價或房主心理預期的價格將房屋售出,。鏈家給房主5000元擔保費,，一旦房屋在規(guī)定時間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主,，如果鏈家在規(guī)定時間內(nèi)賣出房屋,，房主將5000元返還鏈家。

市場上對“獨家房源”做法的指責有兩方面：首先抬高了房屋價格;其次影響了房屋在市場上的流動性,。易居研究智庫研究員嚴躍進分析說,，獨家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀人抬高價格滿足了房東心理預期,，但房東也因此要承擔價格升高導致交易周期延長甚至賣不出房子的后果,。一旦簽訂了速銷房合同 ，其他中介不得掛牌該套房源,，相當于減少了房源的銷售渠道,。對買方來說，要么以高價入手,，要么錯失心儀的房源,。“從實際效果來看，如果這種抬高價格的市場行為普遍發(fā)生,，也會拉高整個區(qū)域的房價,。”

“獨家房源”背后的利益鏈條

中介之間對單量的爭奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的經(jīng)紀人告訴記者,，某筆交易的房主遇到兩個有購買意愿的買家,，本著誰出的價格更高房子就給誰的原則，該經(jīng)紀人勸說買家加價5萬元,，買家迅速答應并當場轉賬3萬元定金給房主,，“但鏈家的人死活不同意，差一點發(fā)生沖突,，不過最終還是在我們這里交易了,。”

非獨家房源尚且如此，“獨家房源”的爭奪更為激烈,。在“獨家房源”大行其道之時,，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標著各種房源價格信息的易拉寶“蹲點”收集房源,。“他們會告訴房主簽訂獨家代理協(xié)議的好處，包括免打擾,、省時省心等,，但最重要的還是可以虛報價格多賣錢。他們探清房主的心理價格底線之后再加價,，一般在30萬元到50萬元不等,。”一位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人告訴記者,，敢承諾最多加價的中介最被房主信賴,，成為“獨家房源”爭奪戰(zhàn)的最終勝利者。

“獨家房源”究竟能以高出市場價多少的價格賣出?業(yè)內(nèi)各方對此說法不一,。上述21世紀不動產(chǎn)的工作人員告訴記者,，理論上中介為房主“虛報”的價格不一定會成為最終成交價，如果高出市場價太多則會“有價無市”,。然而,，在實際操作過程中，房屋中介會先“捂盤”,，將價格較低,、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房源,，就不得不接受中介對房主承諾的加價,，因為該房源是“獨家房源”。他介紹說,，在市場飄紅,、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏”,，但在約定期限之內(nèi)將房屋以高于市場價的價格賣出,，兌現(xiàn)對房主承諾的把握還是非常大。

“以位于北京市豐臺區(qū)的商辦項目"7克拉"為例,，2016年某段時間每套房屋總價不過百萬,，"獨家房源"的最終成交價會高出非獨家房源10萬元左右，這對于總價不過百萬的房源來說就是一個巨大的加價,。每個房主都在這個力量的推動下坐地漲價,，房價就是這么被推高的。”上述人士表示,，從2016年年中到2017年“3·17新政”前,，“7克拉”項目單套的均價從幾十萬元漲到了130萬元，“獨家房源”起到了很大的作用,。

根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù),，其在全國已經(jīng)進駐的二十幾個城市的二手房市場占有率均已超過20%,，在北京甚至超過了50%。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,，當某一家房屋中介在市場上已擁有相對龐大的市場份額時,，它獨家占有房源的行為就會壟斷整個市場，這種行為違反《反不當競爭法》,，造成市場秩序的混亂,，“中介若想拿到獨家房源，肯定會承諾房主以較高的價格賣出,，這無意中就會推高房屋價格,。”

“獨家房源”也曾是房產(chǎn)經(jīng)紀人的最大利益所在。鏈家的一位公關負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，為提高經(jīng)紀人的工作積極性,，鏈家地產(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾個部分，參與過任何環(huán)節(jié)的經(jīng)紀人都可以分得部分傭金,，“鏈家希望經(jīng)紀人之間以合作和的方式開展工作,。”

據(jù)了解，盡管每成交一筆交易會有多個經(jīng)紀人獲得業(yè)績,，但與房主簽訂“獨家房源”協(xié)議的經(jīng)紀人能分得的“蛋糕”最大,，這也導致經(jīng)紀人一度將“獨家房源”視為主要經(jīng)濟來源。以鏈家為例,，按2.7%的中介服務費計算,，一筆總價500萬的房產(chǎn)傭金為13.5萬元，僅靠成功與房主簽訂“獨家速銷協(xié)議”這一項,，經(jīng)紀人就將分得40%,，即超過5萬元;與之相比，錄入房源信息的經(jīng)紀人僅能獲得10%的分成,，簽訂無法律效益的“獨家委托合同” 的經(jīng)紀人只有5%的分成;將鑰匙托管,、實地勘察和獨家委托三項都做到了的經(jīng)紀人也只能分得20%的傭金。一時間“獨家速銷協(xié)議”成為經(jīng)紀人的“香餑餑”,。

“獨家房源”壽終正寢

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn),，從2016年“9·30新政”以來，“獨家房源”唯一一次出現(xiàn)在北京的調(diào)控政策中是2016年底由北京市住建委,、發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關于轉發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》,，但通知只是強調(diào)“對于獨家代理存量房出售或出租、承購或承租業(yè)務的,，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在接受委托且符合發(fā)布信息規(guī)定后24小時內(nèi)公開發(fā)布房源,、客源信息”，并未將此類服務取締,。

那么,，“獨家房源”是何時消失的?又為什么消失?

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，宣布“獨家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行動,。“在那次執(zhí)法檢查行動中有關部門發(fā)現(xiàn)了獨家房源的問題,，當場就指示糾正了。”郭毅說,。媒體公開報道顯示,，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨家代理等獨占房源信息的行為,，市住建委責令其立即整改,。

房產(chǎn)中介正式取消“獨家房源”服務是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè),。2017年3月23日,，北京市住建委約談十大中介機構負責人，主旨在于規(guī)范中介機構的行為,，落實正在實施的樓市調(diào)控新政。明確提出“一旦發(fā)現(xiàn)有中介機構或經(jīng)紀人參與炒房,、哄抬房價等,，將逢漲必查、逢炒必辦”,。5日之后的3月28日,，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為規(guī)避資源(房源)壟斷風險，讓客戶可選擇空間更多,，自2017年3月29日起,，公司全面停止VIP房源服務。”隨后,，我愛我家,、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨家房源”業(yè)務。

亞運村地區(qū)房天下某門店的負責人對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示,，即便沒有政策管束,，就目前的市場行情來講也斷不會有中介敢做獨家房源。“從"3·17"到"3·26",，一系列的管控措施讓整個樓市趨冷,。整個亞運村地區(qū)的所有中介門店整個4月份幾乎零成交，現(xiàn)在如果再簽獨家房源,，誰能保證3個月之內(nèi)肯定能賣出?那5000元保證金不相當于白白送給房主了?”

針對“獨家房源”的問題,，上述鏈家公關負責人表示，“獨家房源”是市場的產(chǎn)物,，但也會根據(jù)政府的宏觀調(diào)控消失,。“鏈家提供"獨家房源"的初衷是為了讓業(yè)主放心,，"獨家代理"之后就不必將過多精力放在房子上。”針對市場上“獨家房源”造成了房價上漲的市場說法和指責,，鏈家的這位公關人士認為,，讓中介來承擔房價上漲的責任是不客觀的。他說,，中介只起到連接買賣雙方的作用,。“即便是"獨家房源"，也不可能因為中介建議標高價,，買方就直接愿意出高價這種現(xiàn)象,。買家肯定會考慮性價比，賣方若有誠意賣房子,，鏈家的工作人員也會建議他按照市場行情定價,，否則會有賣不出去的風險。”

調(diào)控之下,，鏈家何往?

政府嚴打中介違規(guī),，鏈家多次上查處名單

取消“獨家房源”只是政府整治房產(chǎn)中介的手段之一。中介漸漸在房產(chǎn)交易中占據(jù)主導地位,，這在住建部門的監(jiān)管思路中亦顯而易見,，房產(chǎn)中介成為監(jiān)管重點，從2016年起,，鏈家也多次出現(xiàn)在被查處的名單中,。

2016年4月，上海市住建委,、市工商局對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)進行了執(zhí)法大檢查,。經(jīng)查實，鏈家公司在開展經(jīng)紀業(yè)務的過程中,，存在不如實告知購房人產(chǎn)權調(diào)查結果,，以隱瞞手段誘騙消費者交易的違規(guī)情節(jié)。鏈家和兩名涉案經(jīng)紀人被合計罰款8萬元,，取消了涉案門店以及相關經(jīng)紀人員的網(wǎng)上簽約資格,。

2016年10月，住建部公布了各地查處的一批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構,，稱“這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構,，通過發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言,，制造房源緊張氣氛,，采取違規(guī)預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房,，以達到其抬高房價,、牟取私利的目的”。深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司出現(xiàn)在45家被查處的企業(yè)中,。

2016年11月和2017年3月,，住建部先后兩次舉行規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的電視電話會議，前者主題為“規(guī)范房地產(chǎn)中介行為,，持續(xù)整頓市場秩序”,，后者則更進一步，題為“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為”,。

分析人士認為,，從北京“3·17新政”開始的這輪調(diào)控很明顯是沖著二手房市場去的。

就在3月底,，北京市住建委通報中介市場執(zhí)法檢查結果,，28家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為被責令停業(yè)整頓,。其中就包括鏈家8家門店,、我愛我家6家門店、中原地產(chǎn)2家門店和麥田地產(chǎn)的1家門店,。

頻頻被監(jiān)管部門“點名”后,，4月8日，鏈家對外承諾,，對在鏈家成交未滿12個月再次出售的房源，不予接受委托;對明顯高于市場價的房源,，特別是明顯高于市場價的所謂學區(qū)房,，不予接受委托;鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣、租賃等,。

新一輪的調(diào)控政策下,，鏈家的日子似乎并不好過。

5月9日,，鏈家發(fā)表聲明稱,，截至目前已累計關閉近87家門店。盡管鏈家聲明其中34家“開墻打洞”,、44家商辦,、9家學區(qū)門店，關店理由并非收縮戰(zhàn)線,，而是“優(yōu)化資源配置,，加強管理規(guī)范”，但數(shù)據(jù)顯示,，2017年5月鏈家在北京的成交量環(huán)比下降23.9%,，不到3月成交量的1/6,，處在自2015年以來的最低點。

也有報道稱,，鏈家已下調(diào)中介費,。此前，鏈家2.7%的中介費為業(yè)內(nèi)最高,。對此,，上述鏈家市場部人士告訴記者，鏈家沒有下達統(tǒng)一文件要求降低中介費,，但是個別門店會有自己的動作,，浮動幅度可能比原來大一點，主要還是受市場情況影響,。而深圳一位購房人告訴記者,，5月份通過鏈家成交一套二手房，傭金為1.3%,。但一位分析人士提示記者注意,，融創(chuàng)、萬科投資發(fā)生在鏈家屢次被監(jiān)管部門處罰之后,，說明這些“瑕疵”并未影響資本對鏈家的押注,。

5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱,，截至目前已累計關閉近87家門店,。

鏈家金融業(yè)務“以退為進”?

曾經(jīng)在鏈家產(chǎn)業(yè)鏈條上占據(jù)重要位置的金融夢想，如今似乎變得有點“不可言說”,。

今年1月,，鏈家剝離了金融業(yè)務。原鏈家理財官網(wǎng)信息顯示,，“鏈鏈金融”于2017年1月3日作為一個完全獨立的品牌啟動運營并替代“鏈家理財”,。“鏈鏈金融”經(jīng)營主體變更為北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司，但管理團隊仍為原鏈家理財團隊,。

鏈家相關人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示,，作為獨立品牌啟動運營后，“鏈鏈金融”是完全獨立于鏈家的公司,，與鏈家不存在股權關系,。未來，鏈家是“鏈鏈金融”的合作方之一,，“鏈鏈金融”也會有來自其他合作方的業(yè)務,。

2015年，互聯(lián)網(wǎng)金融興起之時，鏈家成立了金融業(yè)務平臺鏈家理財,，但其業(yè)務模式一直備受爭議——鏈家中介業(yè)務,，與鏈家理財、擔保機構中融信,、第三方支付理房通,，均屬鏈家旗下，造成“資金池”“自擔保”等風險,。

在評級機構大公國際2015年9月的一次評定中,，把鏈家理財平臺列入了“黑名單”，大公國際認為其存在重大信息披露不充分,、涉嫌設立資金池,、債務人償債能力無法評估和風控措施有效性存疑等問題。

2016年2月,，上海市消保委責成鏈家解決兩起糾紛,，也均涉及鏈家金融業(yè)務，比如鏈家曾勸說買家從鏈家借錢幫賣家還清抵押款等;2017年3月,，鏈家及旗下中融信,、理房通3家公司被告涉嫌“非法資金池”等問題的案件也在北京朝陽區(qū)法院開庭審理。

上述鏈家人士對記者表示,，由“鏈鏈金融”替代原“鏈家理財”,，一方面是為了符合監(jiān)管要求，另一方面,，也因公眾認為,，“鏈家和金融搭在一起就是不好的”，故而獨立運營,。

鏈鏈金融官網(wǎng)顯示,，用戶均在首信易支付開立獨立的資金管理賬戶，北京海大富林融資擔保有限公司為其合作方,。這兩家公司未發(fā)現(xiàn)與鏈家有關聯(lián)。

記者注意到,，在鏈鏈金融官網(wǎng),，其主要經(jīng)營的還是原鏈家理財銷售的家多寶系列產(chǎn)品，分為自用,、裝修,、經(jīng)營、消費等四類,，年化收益率大多在6%,，投資期限從30天到12個月不等。

鏈鏈金融當真和鏈家沒有絲毫關系了嗎?原鏈家理財負責人魏勇2015年6月曾表示，目前金融業(yè)務已占鏈家整體盈利的近10%,，在未來5年里做到50%也是有可能的,。雖然如今鏈家已將金融業(yè)務剝離，但仍可從這組數(shù)據(jù)中看出金融業(yè)務的前景,。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱工商登記資料發(fā)現(xiàn),，鏈鏈金融運營主體北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司成立于2015年6月，之后發(fā)生了兩次股權變更：2016年4月,，由自然人股東劉軍,、法人股東北京美臣保理投資管理公司和北京世佳美臣電子商務有限責任公司，變更為兩名自然人股東：彭永東(現(xiàn)任鏈家網(wǎng)CEO)和閆覓(現(xiàn)任鏈家網(wǎng)副總裁),。2016年12月,，再次變更股東為北京博恒泰和廣告有限公司(下稱“博恒泰和”)。

記者查詢相關資料發(fā)現(xiàn),，左暉系博恒泰和法定代表人,，持股超過50%。此外,，記者在博恒泰和股東名單中還看到了鏈家管理層單一剛,、徐萬剛、高軍等名字,。

有分析人士認為,，鏈鏈金融繼承了原鏈家理財?shù)慕?jīng)營范圍，甚至較之前更為豐富,。鏈家對于金融業(yè)務的看似“剝離”,，也許是“以退為進”。

[編輯：芃芃]