齊魯晚報濟南10月12日訊（記者 孟敏）12日,，一則消息打破了二手房市場的沉寂蕭條。網(wǎng)傳11月將調(diào)整二手房交易營業(yè)稅,，原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征,。一旦二手房交易營業(yè)稅調(diào)整,，將產(chǎn)生什么影響,？以百萬二手房為例，購房者將享受到哪些優(yōu)惠,？記者就此采訪了濟南二手房市場相關(guān)人士,。



二手房中介：滿5年成營銷噱頭



12日，濟南氣溫驟降,。記者在濟南市和平路一個二手房中介看到,，咨詢買房者寥寥。



“十一假期時看房人數(shù)明顯增多,，但成交量還沒有明顯上升,。”濟南歷下區(qū)21世紀房產(chǎn)中介一位王姓店長介紹。該王姓店長說,，現(xiàn)在濟南的營業(yè)稅稅率為5.6%,，一般由賣方繳納，在二手房市場,，“學(xué)區(qū)房滿5年”成了營銷噱頭,，目前他還未聽到營業(yè)稅調(diào)整的消息。



“當(dāng)年,，二手房營業(yè)稅調(diào)整后,，二手房房源一度減少。”該店長說,，濟南從2010年1月執(zhí)行新政策,，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅，全額征收營業(yè)稅,；轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅,。對普通住宅來說，以一套市場成交價格100萬的房子為例,，未滿5年,，光營業(yè)稅一項就需交納5.6萬元。這樣高的交易稅額,，加上租金年年看漲,，讓一些二手房持有者轉(zhuǎn)售為租,。而二手房購買者選到合適二手房的困難度增高,，選擇未滿5年二手房的意愿迅速降低。



同時,，對于非普通住房來說,，征收標準相比普通住房要嚴格。不足5年的非普通住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,；超過5年(含5年)的,，仍需征收差額營業(yè)稅。



據(jù)該王姓店長介紹說,，144平方米以上大戶型非普通住房,，濟南市區(qū)東、南部只占到30%左右,，在市區(qū)西,、北部只占到20%左右。這部分房源總價過高,，占比較小,，全額和差額征收營業(yè)稅對市場影響不會很大。

分析：利好二手房交易,，影響一手房市場



濟南市朝山街一個二手房中介的負責(zé)人王月東說,，真正的炒房者買房后不會持有2年之久，營業(yè)稅無論是5年之限還是2年之限,，對限制炒房,、抑制房價上漲作用并不太大。



“這對一手房市場來說,，未必是個好消息,。”克而瑞濟南機構(gòu)負責(zé)人王偉分析，如果調(diào)整,，會起到活躍二手房市場的作用,，有利于持有者盡快處理空置房，但有可能把一手房的購買者吸引到二手房市場,。如果要激活一手房市場,，單用某一項減稅來刺激消費意義不大，需要有相關(guān)配套政策出臺,。



據(jù)了解,，2008年樓市低迷時，大連,、杭州,、重慶等對二手房營業(yè)稅政策有所改動，有的進行了減免,，有的將5年交易期限改回到2年,。隨后市場反應(yīng)很快，交易量很快回升,。

營業(yè)稅政策變遷



國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定,，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5.65%營業(yè)稅,。



1999年,，對個人購買并居住超過一年的普通住宅免征營業(yè)稅,；不足一年的按差額計征。



2005年6月1日起,，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅,；超過2年(含2年)的免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過2年(含2年),，差額征收營業(yè)稅,。



2009年12月9日，國務(wù)院決定,，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年調(diào)整到5年,，但營業(yè)稅全額征收還是差額征收各地政策不一。



2011年1月26日,，國務(wù)院決定,，個人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅按銷售總額全額征收營業(yè)稅。



百萬二手房稅費7萬多



A先生100萬元賣出80平方米二手房一套（持有不足5年）給B先生



營業(yè)稅：5.6萬元



個人所得稅：1萬元



契稅：1萬元（首次購買普通住宅享受優(yōu)惠稅率1%）,。



二手房交易手續(xù)費：480元（6元/平方米×80平方米）



登記費(工本費)：80元



評估費：500元



總計稅費：77060元



（中介費1.5萬-2萬元未計在內(nèi)）